万科：分析师预测偏乐观

　　与保利地产相比，2008年，万科面临的资金压力要小得多，不过也并非可以让人毫无忧虑。首先是2008年预计开工面积较低。无论如何，9.18%的增幅难以保证2008年和2009年业绩高速增长。

　　多名投资者曾就此向万科总经理郁亮提问，他的回答是:“万科并未放缓开工进度，848万平米对应的是万科2007年末已经取得的项目资源，不包括2008年获取项目当年开工的面积。”话虽如此，但很显然，与一年前的情况相比，万科在开工方面谨慎了很多。

　　2006年，万科实际新开工面积为500.6万平方米。当年年报中，万科计划称，其2007年就2006年末已经取得项目资源新开工面积为637万平方米，增幅为27.25%，远高于9.18%。此外，在2006年年报中，万科还披露了年报编制结束(2007年3月18日)前新取得的项目资源的开工计划，为87.7万平方米，而2007年年报并未有类似披露。

　　其次，2007年，万科新取得的土地储备的均价上涨了92.52%，而土地成本的提高势必影响公司盈利。2006年，万科取得土地储备1222.3万平方米，地价合计227.46亿元，均价为1861元/平米;2007年，万科取得土地储备1142万平方米，地价合计409亿元，均价为3583元/平米。

　　最后，2007年，万科已销售未结算的面积为290.9万平米，合同金额238.1亿元，这意味着这部分销售的均价只有8184.94元/平米，低于已结算部分的均价，这种情况在以往年度没有出现过。2007年，万科结算面积为393.7万平米，结算收入351.8亿元，均价为8935.74元/平米。

　　结算均价高于已售未结均价，可能是万科的有意安排。根据万科披露的月度销售情况，2007年下半年，其销售均价要高于上半年。如果万科开发的项目按销售进度竣工，那么理应是已售未结均价高于结算均价。作个简单的测算，假设万科已售未结的部分全部为最后销售出去的290.9万平米，那么其均价应该是9118/平米。

　　万科这样做，可能是基于税收方面的考虑。2007年，万科深圳、珠海、厦门、海南及浦东的子公司执行15%的企业所得税税率。根据新税法，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法实行后5年内逐步过渡到法定税率，其中享受企业所得税15%税率的企业，2008年按18%税率执行，2009年按20%税率执行……2012年按25%税率执行。

　　因此，万科在深圳、珠海、厦门等地的房地产项目，如果能够在2007年内竣工结算，就可比2008年少负担3%的企业所得税。2007年，万科在珠三角地区的销售面积和销售收入只占公司整体的28.3%和34.9%，结算面积和结算收入却分别占到了38.9%和44.9%，净利润更是占到了63.7%。

　　万科的行为为股东创造了更多的价值，值得赞赏，但已售未结均价较低对未来业绩有消极影响也是必然的。

　　既然市场是按动态市盈率为地产股定价，那么对分析师的盈利预测进行分析就很有必要。这里，我们选取了四份盈利预测，发现分析师的预测普遍偏乐观。实际上，虽然新会计准则已经颁布实施，但多数分析师仍然偏旧准则的格式，因此表3也是按旧准则报表项目填列。

　　万科预计2008年竣工面积为689万平方米，比2007年实际竣工面积445.3万平方米增长54.73%。考虑到万科2007年结算面积同比增长35.9%，与竣工面积36.0%的增幅相差无几，似乎以竣工面积的增幅估计结算面积增幅是个不错的选择。那么，预计2008年万科的结算面积同比将增长54.73%。对照表3可以发现，大部分分析师预测公司2008年的收入增幅远高于此，也就是说，他们很可能认为万科2008年的房价仍有一定上涨。

　　在利润率方面，即便最保守的分析师也预测称，万科2008年主营业务利润率仅微降1.41%。这相当于万科成本与税金不变，而收入(房价)下降2%时的毛利率水平。

　　从以上分析可知，很难说分析师在盈利预测中对未来房价的下跌风险作了充分考虑。虽然今年3月份，万科销售项目均价达到9291元/平米，与1、2月份均价8043元/平米、8010元/平米有了较大幅度的上涨，但是，这种势头能否延续下去仍有待观察。

　　近来，有媒体提出一个问题:上海房价再创历史新高，是真复苏还是伪复苏?有观点认为，从去年10月份到现在，长达半年的购房需求在3月份得到集中释放，才造就了3月成交量猛增的情况。在“网上房地产”网站上，记者也看到，3月28日上海全市的房屋成交套数达到阶段性高点，但随后，成交量却直线下降。

　　即使是坚定看好行业前景的万科，也承认在市场心态回归理性后，由于观望气氛仍可能持续一段时间，市场存在一定过度调整的可能。

　　因此，投资者在投资地产股时，适当考虑一下资金是否紧张、房价是否要下跌等风险因素，不失为明智之举。