最少降价38万元。江城地产第一炮是为了吸引眼球，还是老板良心发现？

　　今年2月底，东星集团旗下的东盛房地产公司突然宣布，其地产开发项目光谷中心花园二期项目降价30%~45%，1套住房“最少降价38万”，并声称此举是“江城地产第一炮，要轰下武汉高房价”。

　　降价楼盘处于武汉武昌新兴的商业区内，有128套住宅楼及1栋写字楼和商铺。据称，与一期项目相比，二期项目起价降幅不小，住宅楼每平方米由8800元降为6000元。

　　最近深圳房价跌起来也同样凶猛。今年2月底，位于深圳市宝安区龙华的某楼盘三期开盘，均价11500元/平方米，且送精装修。而去年7月，这个楼盘二期第二批开盘时，毛坯房均价却高达每平方米1.56万元。如今，价格直降40%，还未入住房产即缩水几十万。

　　在万科集团9.1折后，各地楼市纷纷闻风的跟进举措已不足为怪。但东盛房地产进行的大张旗鼓的大幅降价活动还是引起了业界广泛关注。“在受银根紧缩影响和现金流为王的时代，众多房企面临着资金链断裂风险，快速回笼资金成为东盛地产们的一种生存方式。”业内专家说。

　　降价是否会成为房地产业扭转困境的唯一出路？开发商正在逐步试水，以实际行动寻求答案。

　　降价背后

　　东盛的真实目的

　　东盛售楼处挂着几条巨大的红色条幅，条幅上写着：“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”“响应政府号召，平抑武汉房价”。东星集团总裁兰世立曾表示，此次降价是试探买房者的心理底价。

　　在记者走访武汉东星房地产公司时遇到一位专程来看房的消费者，他告诉记者，30%的降价幅度真的是很吸引人，但是项目中最小的户型面积也有一百几十平方米，就算是7折，算下来总款项也是个不菲的数目，所以还是放弃购买。

　　东盛地产的这一降价举动，除了受到购房者的称赞之外，也引发了同行们的广泛质疑。

　　武汉当地房地产业内人士认为，光谷中心花园曾经给东盛房地产公司带来了集团内的荣耀，但是一切都已经成为过去，目前现状是东盛已经没有正常运转，东星无力解决现有状况，东星已经失去融资能力，唯有通过采取促销方式来解决资金困境。

　　然而东星房地产公司宣传部潘部长一再强调，东星一直保持销售量持续拔高的状态，此次大幅下调项目的房价和资金流周转没有关系，只是客户回馈和答谢行为。

　　另外东星房地产公司总裁兰世立认为，武汉的房价已到达顶点，不降没有市场。武汉东星集团东盛房地产公司主动将房价下调30%，自称房价中泡沫的严重性、存在暴利，虽然相比北京、上海、杭州等地，武汉当地的房地产价格的确不高，但就当地的经济发展水平来说的确是很高，公司这次降价行动也必将引起武汉当地市场的连锁反应。

　　但武汉一位不愿意透露姓名的房地产公司总经理说：“武汉东星公司降价的目的无非是吸引眼球促销、保证回款和老板良心发现。但是，可以肯定一点，开发商在目前的状况下肯定没有必要，也不可能赔钱去卖。所以东星的降价既实现了销售回款，又争取了眼球。”这位房地产厂商称，与全国其他房地产商的“降价猫儿腻”如出一辙，东盛地产的这一举动只是一个幌子，其炒作的味道很浓。东盛这么做的目的只不过是为了回笼资金，也不排除其在降价促销之后，退出地产领域的可能性。

　　中珠置业房地产策划总监苑学斌举例说，东盛地产的打折方法是商家惯用的“先把价格提上去，再打折降回原来价”，只是表面打折，其实本质上并没有降价。东星房地产公司不仅公开宣称房地产存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%。逐利是企业的天性，房地产业内人士质疑不是真正放弃利润，而是炒作动机。

　　但武汉当地一位消费者兴奋地告诉记者：“从东盛这一个房地产项目的降价，让我看到了曙光，预计不久的将来周遍的房地产项目都会便宜下来，到时候我可以多选择，在合理房价的情况下买一个适合面积。”

　　采访中东盛房地产项目销售部负责人夏部长介绍，“在推出打折消息的一个多月中，已经卖出了十余套，目前还有十几套没有卖出去，以190平方米的大户型为主。这对武汉房地产市场冲击不小。东星的房价是6000元，而周遍的房地产项目近万元，而且有一些房地产商已经在跟风打折，虽然力度没有30%这么大。”他十分谦虚地表示，“开发能力方面，东盛在武汉房地产行业中只能排第二，但是第一我不知道是谁，因为没有具体地统计和研究过。”

　　公布利润及成本

　　挑战地产行业潜规则

　　为了回应同行的质疑，东盛地产不惜公开自己的项目账目。

　　东星的负责人面对记者采访时承认，武汉东星集团把房价从8800元降到了6000元，降幅高达30%，即使是这样，他们还能得到10%到15%的利润。

　　兰世立曾经在接受媒体采访中精算，“每一幢楼盘的成本和利润其实都是一本透明的账，一般情况下，商品房的成本主要由三方面组成：楼面地价，也就是开发商取得土地的价格；建安成本，也就是每幢楼房的建筑安装成本；运营费用及税收，这部分一般占售价的10%左右。所以构成商品房成本的就是两大块：楼面地价和建安成本，以东星推出的这栋楼盘为例，土地是分两期拿到的，总的地价和(平均)楼面价格大概在2000多元每平方米。算上运营费用及税收，这个项目的成本大概5000多块钱。”

　　对于兰世立的这种说法，其他的开发商是否会认可？中珠置业房地产策划总监苑学斌说：“市场经济下，决定价格的是供求关系而不是成本。房价开发商有自主权，现在很多成本都可以在网上查得到，剩下的基本都属于公司的商业机密，根本没必要公开。”

　　记者了解到，由于各个开发商拿到土地的渠道不同，因此土地成本不一致；土建成本虽然可以计算出，但是大型房地产公司占有规模优势，土建费用上和小公司会有所区别，而企业的管理成本也是千差万别。因此从目前房地产市面上的价格来看，并不是以成本来衡量，而是以市场价值来衡量。在楼市旺销的时候，较早低价拿地的开发商会以后进入市场的高价地块来衡量土地价格，并计算为“开发成本”，作为定价依据，所以形成“今天的面粉价格决定昨天的面包价格”的现象。

　　尽管地产的成本核算并不神秘，但东盛地产的做法却得到了同行的排挤，称其“不尊重地产领域的‘潜规则’”。

　　一位不愿意透露姓名的武汉开发商说：“成本公开、利润公开这是一个违背基本市场经济原则的做法，东星房地产公司公布的成本、利润问题只能是代表它一个项目，并不能代表整个武汉房价销售利润。”对东盛地产的这一突然举动，他们将采取观望态度，不会跟风。

　　中珠置业房地产策划总监苑学斌分析，一定会有开发商跟进。例如广东房地产是行业内的发源地，开发商也都经历过市场变化所带来的优胜劣汰，比较谨慎，风险控制比最大利润更重要，所以广东的房价已经跌了近３成。消费者也理性了，对于房价的判断比较客观，抱观望态度的比较多，对于价值判断有自己的观点。也可以看到广州、深圳万科的打折幅度远远高于北京和其他地区，这也是万科的高明之处，会根据不同的市场作出不同的判断，虽然用的都是降价这一手段。

　　房屋定价

　　难解的公共难题 ？

　　事实上，房地产价格作为一个社会关注的热点话题，关于地产商是否应该公开其成本和利润，早在两年前就曾经引发过地产界、学术界不小的争论，很多人站在购房者的角度认为，获悉地产商的成本和利润是人们的“公权利”；而另外一部分人则认为，与其他商品一样，公开成本和利润是对企业经营权这一“私权利”的极大不尊重，甚至是对市场经济的严重破坏。

　　北京四达房地产经济公司董事长杨少峰对东星房地产降价30%，自称还有15%的利润的事件表示：“事实上房地产行业绝对是一个暴利行业。我曾经接触过一个房地产项目，土地拿得比较早算上建安成本，一平方米5000元不到，但是现在市场售价23000元起，大多数拿地早的项目都是这样。”

　　苑学斌认为，房价泡沫的说法，实际上是由于信息不对称，使得不同投资人对于机会判断不同，导致介入时间的不同而引发的资源成本不同。企业最终是赢是亏，根本还是市场情况所决定的。

　　杨少峰则认为：第一个吃螃蟹的人肯定会有痛失部分利润的痛苦，虽然东星降价行为也不否认是一个策划。某种意义上，他们破坏了行业的“潜规则”，甚至是打破了地产商集体缄默表象背后的“心理契约”，此前很多地产商打电话劝阻即是一个例证。如果说房价拐点的到来，改变的只是开发商销售的压力和利润的高低，目前各大城市房价已经逼近市场承受力极限，房价的继续增长主要依靠市场对房价上扬的信心，一旦市场需求出现回落， 接下来会有很多开发商跟进，尤其是那些资金链面临断裂风险的开发商，拿地比较晚的只能降低自己的利润空间。

　　而此前关于“地产界风向标”万科地产的降价行为，万科的说法是，一个现代健康企业的标准在运营，企业运营的风险控制要比企业获得非正常情况的“超额利润”更重要。降价只是万科房地产公司为了保证企业运作核心，保证“现金流”的安全稳定，注重企业的经营风险控制。

　　事实上，在政府的宏观价格调控之下，除了经济适用房和双限房外，关于过高的商品房的微观和具体的微观调控政策的出台和落实一直成为坊间呼吁和谈论的焦点。也正是在这一年，江苏盐城物价局出台了《现行商品房价格政策要点》，明确要求开发商公布新建商品住宅价格成本清单，这项规定有望在江苏全省推广。

　　显然，武汉东星把地产商所讳莫如深的成本和利润问题暴露在公众面前，算是揭开了房地产利润的冰山一角。一个区域性地产商的“打折事件”无疑给众多的同行甚至是政府出了道难题，事关地产商“商业秘密”的、被圈里圈外都说不清的房产价格该如何定义？

　　房价关乎国计民生，让需要住房的人有房子住是政府的目标所在，更应该是房地产市场的价值规律和游戏规则。当规则被不加节制地多次突破之后，在政府和市场的作用下，房价还是要回归理性。

　　不管怎样，对于购房者来说，东盛的做法显然是一个“好孩子”，而对大部分的房地产商来说，则是一个不折不扣的“坏孩子”。