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房地产：行业需要理性预期

2008年04月24日09:42　来源：和讯网

　　和讯房产消息据国金证券研究显示，过去的一周无疑是地产股行情中极为黑暗的一周。加上本周一的暴跌，地产股指数在过去的六个交易日内，下跌幅度达25.43%。

　　联合证券研究人员认为担忧行业降价潮进一步涌现或是地产股暴跌的主因。但如果仔细分析房地产企业降价的压力或动机，市场所担心的场景或许会发生，但惨烈程度或许会远低于市场预期。将房地产企业分为四类，但有降价动机的只有两类：以万科为代表的大型上市公司，出于业绩增长的压力而降价以刺激销售。但这类企业的降价行为是极为理性的，绝不会以扰乱市场预期的杀价的方式来降价。第二类有降价动机的是以恒大为代表的，非常想上市，并也为上市而在07 年被迫购买了大量高价土地的企业。资本市场融资梦断，迫使这类企业降价销售以弥补资金压力。但其降价应该是针对已开发和具备销售条件的楼盘而言，对于尚未开发的项目，更好的缓解资金压力的方式，其实是寻求其他资金和股东的介入。因此这类企业的潜在可降价销售的存货并不是多的可怕。

（和讯财经原创）

　　除此，联合证券研究人员认为刚性需求可以成为市场调整的底限，我国当前人口分布的特征、发展的阶段，使刚性需求旺盛，从而使房地产行业面对调整仍可保持较好的弹性。他们以深圳为案例情景测算了房价与购买力的两项指标。结论是：如果深圳房价08 年均价同比下跌15%-20%，基本可使深圳的房价收入比和供房成本/收入比两项指标修正到2005年至2006 年间的水平，从而可使深圳的刚性需求得到有效购买力的支持。而实际上，深圳当前的平均房价水平相对于我们所做的测算，也就只有环比8%-10%左右的降幅。

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　　比较国内房地产公司股价的下跌，与已经巨亏的美国同行们，有过之而无不及。市场几乎完全忽视了国内龙头房地产企业近几年仍有相对比较确定的成长性。如果说2007 年的大牛市留给投资者一个最深刻的教训是，任何时候都不应忘记估值。那么近期市场不理性的过度悲观，使股价没有反映公司合理的估值的时候，联合证券认为恰是理性投资者出手的时候。

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