“活下来的都是拿地少的”

　　核心提示：考察过去15年间的A股房地产公司，最终能够幸存下来并发展壮大的，都不是在繁荣时期买地很多的公司，而恰恰是土地储备少的公司。按照反周期策略，繁荣时期卖产品，萧条时期买地，你的企业会活得更好。

　　黄金楼市：过去的10年、20年间，国内房企对银行贷款的高度依存度似乎没有根本性的缓解，只要银根一收缩，就是拐点来临，前两轮房地产泡沫是这样，这次还是这样。

　　冯仑：是的。这是因为，这么多年来，中国多层次的直接融资市场没有根本性发展，比如上市融资、住房抵押贷款证券化等等多元化融资管道都没有打通，导致很多企业的发展其实还都是建立在银行贷款的基础上。银根收缩，自然会导致调整产生。

　　黄金楼市：你前后两次都能很成功避免楼市泡沫，而且，在这一次大家都为融资奔忙的时候，你似乎很从容，你有什么诀窍吗？

　　冯仑：我们研究过近15年来所有A股房地产公司的报表，结果发现一个非常奇特的现象，就是周期性波动中剩下的公司都不是在繁荣时期拿地最多的公司，反而死掉的公司通常都是拿地最多的公司。我们后来发现其中有一个规律，就是在繁荣时期，所有A股房地产公司都是销售增长、利润增长、资产规模增长，但同时负债率也增长，每股净现金流却减少。当一个公司所有指标都快速增长，但净现金流却为负的时候，那就潜在很大的危险，一旦市场出现危机，公司的周转就会有问题。过去15年里，大量的A股房地产公司都是这样死掉的。在上一个周期当中，像剩下来的万科等公司，他们的土地一点都不多。

　　黄金楼市：这个规律对万通甚至整个房地产业有什么指导意义？

　　冯仑：它提醒我们要学会“反周期”安排，什么叫“反周期”呢？就是你在繁荣的时候按照萧条的时候做准备，在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。通俗点讲就是：繁荣时期卖产品，萧条时期买土地。

　　黄金楼市：这和业界传统评价有些背道而驰，近年来，大家分析一个公司的成长性时，都乐意拿土地储备作为评价尺度。

　　冯仑：我觉得有两个假定完全是不经过思考的。第一，土地是有限的，我告诉大家土地是无限的。首先，房地产是做空间生意，容积率是无限的，地就是无限的。其次，土地作为经济资源，它的有限、无限是依赖于价格而存在的，价格高低，都会影响它的供给。纽约200年的城市现在还有地，这就是说，如果你能处理好土地这个关系，你的公司会走得很从容，一般来说，土地储备控制在2－3年内的经营所需就够了。

　　黄金楼市：你提到“反周期”的发展策略，我很想知道，万通在过去很多年里，尤其是在2006－2007年的牛市里是如何做的？在2007－2008年的楼市调整阶段，又是如何做的？

　　冯仑：2006－2007年，在房地产市场疯狂繁荣时，我们忙着不断扩充资本金，到现在为止我们控股公司的负债率只有26％，剔除掉预收账款，也不过30％，在行业中居于前列，而且我们还有丰裕的现金和基金可以用。在2007－2008年，我们继续贯彻我们的战略，一方面集中在天津滨海新区拿地扩张，一方面，按照美国模式，运作万通中心。在这一轮房地产调整中，我们几乎没有受到明显的影响。

　　“大家应该感谢鸡”

　　核心提示：大家都以为是王石把楼市说成了“拐点”。这就像鸡叫了天就亮了，但是天亮不是鸡叫出来的的道理一样。大家其实应该感谢鸡提醒天亮了，如果鸡没有叫，你可能会睡过头。

　　黄金楼市：这一轮房地产调整，必定会引发很多企业重新反思自身的发展战略，你认为不同类型的房地产公司今后应该如何发展？

　　冯仑：这一轮政策过去，我相信3－5年后很多民营地产公司会转型、消失。剩下的可能是两类公司，上市的国有公司和海外上市的民营公司。因此，对于大部分中小型地产公司，我建议他们尽快改变自己的商业模式，在细分市场上去做一些专业化的竞争，比如做女性公寓等，才有可能在将来的市场竞争中立足。

　　黄金楼市：王石此前抛出“拐点论”，并建议大家3－4年后再买房，你如何评价？

　　冯仑：我觉得（他的）观点是正确的，但被媒体变成了泡沫。第一他不是抛出来，而是渗透出来。第二，拐点是现实发生的事实，并不是因为王石说了，拐点就来了，而是王石正好在拐点来临之前说了，所以，大家都以为是王石把楼市说成了“拐点”。这就像鸡叫了天就亮了，但是天亮不是鸡叫出来的的道理一样。大家其实应该感谢鸡提醒你天亮了，如果鸡没有叫，你可能会睡过头。

　　黄金楼市：房价暴涨暴跌，可以说改变了很多人，尤其是年轻人的价值观，作为一个过来人，想对他们说些什么？

　　冯仑：我很理解市场波动会改变一些年轻人的想法，但是，他们不要指望一步到位，而应该通过自己的打拼，逐步实现自己的置业梦想，那样可以让自己活得更从容。

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