近日，上海提前公布了“2009年住房建设计划”。该计划具有两大看点，一是在整个2009年的住房建设总量和结构中，经济适用房、廉租房和配套商品房占了整个1800万平方米开工总量中的800万平方米，占到了45％，将近一半；二是在区域分布上，外环以外的住房开工面积占到总开工面积的70％。

　　保障型住房几占半数，外环以外的郊区住房占到70％的绝对优势比例，将是今后上海住宅建设的一个长期趋势。这将对上海楼市产生深远的影响。

　　上海楼市结构酝酿变局

　　不久前，上海房地资源网上挂出了一份“关于印发上海市2009年住房建设计划的通知“，对明年上海的住房建设规模、任务，特别是保障型住房提出了明确要求。在刚刚过去2008年第一季度的时候，就立刻发布2009年整个全年的住房建设任务，这在过去还不曾有过。

　　三个月前，也就是1月31日，上海发布了“2008年住房建设计划“，明确了今年的住房建设任务。这在当时已经被媒体认为是提早发布了。因为按往年的惯例，当年的住房建设计划均要在该年的一季度后发布，1月底发布当年计划已是破了先例，而一季度末发布第二年的计划，更是绝无仅有。

　　有必要对这份2009年的住房建设计划作个高度概括：

　　——明年住房建设施工面积为6300万平方米。其中，当年新开工住房面积约1800万平方米，包括将新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米，配套商品房400万平方米，二者合计约占新开工住房面积的45%。

　　——土地供应以经济适用房优先。全年住宅用地供应约1000—1200公顷，比今年800—1000公顷的住宅用地供应计划还多。优先保证经济适用住房和廉租住房，两项用地将不低于全年住宅用地供应的25%。同时，充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的要求，合理配置经济适用住房和廉租住房建设项目用地，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设。

　　——新开住宅，外环线外占七成。从区域分布来看，浦东、黄浦、卢湾、徐汇等10个中心城区占28%左右；宝山、闵行、嘉定等近郊区占34%左右；南汇、松江、青浦等远郊区县占38%左右。按照环线分布，全市住宅新开工内环线内约占5%，内外环线间占25%，外环线外占70%。

　　——廉租住房，再增2万受益家庭，从而使全市累计受益家庭达到7万户。

　　配套商品房淡出住房保障主角

　　综观先后发布的“2008年住房建设计划”和“2009年住房建设计划”，发现两者是一个前后衔接的整体概念，延续性相当强。

　　拿今年的数据看，在建设总量和结构上，今年住房建设施工面积6950万平方米。其中，去年结转的住房建设施工面积4950万平方米；今年新开工住房面积约2000万平方米。再看明年，全年住房施工面积达6300万平方米，其中新开工面积约1800万平方米。再看竣工数据，2008年竣工住房面积（含配套商品房）约2500万平方米，在建及新开工住房（含配套商品房）建设项目中预计可达到预售标准的面积约2000万平方米。2009年竣工住房面积2200万平方米，在建及新开工住房（含配套商品房）建设项目中预计可达到预售标准的面积约2400万平方米。从两年的数据看，基本保持了开工量、施工量和竣工量的平稳，没什么大起大落。

　　而两份住房建设计划最突出的“计划”就是狠抓保障型住房的建设，经济适用房和廉租房建设成为了上海市政府在住房建设中关心的头等大事。2008年是上海实施“解决城市低收入家庭住房困难发展规划”的头一年。作为起步年，将积极扩大中低价位、中小套型普通商品住房的新开工住房数量，其中，新建、配建经济适用住房和廉租住房将达400万平方米。而明年，即2009年，将新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米，以及配套商品房400万平方米，保障型住房的开工面积总共将达800万平方米，力度之大可想而知。

　　从两份住房建设计划中，我们还可以发现，经济适用房和廉租房已经替代了原来频频出现的配套商品房和中低价商品房，成为上海保障型住房的主角。甚至可以发现，配套商品房这个以往的热门词汇出现的次数开始减少，并且将不承担上海在住房保障中的重要角色，而中低价普通商品房这一本身意思含糊的名称几乎已经不再出现。

　　由此引发了由原有的两个“1000万”到新的“2000万”的转变。

　　这一转变源于上海原来在经济适用房建设上的空白，以及在动拆迁总量减少后的一次全新的转变。

　　上海的配套商品房建设始于2003年。当时的背景是商品住宅价格开始急速上涨，而面临动拆迁的城镇居民拿了动拆迁款，面对走高的房价却依然买不起房。为了顺利地安置动迁居民，上海开始建造配套商品房，以定向安置。因此，从一开始，配套商品房就是用来安置动迁居民的，因此后来被称为“重大工程配套商品房”。2005年，上海在中央房地产市场调控的大背景下，提出了新建两个“1000万”的宏大计划，即新建1000万平方米配套商品房，新建1000万平方米中低价普通商品房，一下子把规模放大。那一年，上海掀起了两个“1000万”建设的高潮，市区各级政府纷纷落实土地，落实项目，以最快的速度，确保两个“1000万”的上马。

　　然而，2005年一年下来，1000万平方米配套商品房得到落实，而另1000万平方米中低价商品房却有点无疾而终。这不能说上海市政府的决心不大，而是房地产市场的变化所致。

　　在1999年以前，上海存在经济适用房，只不过名称叫做“平价房”、“微利房”等等。2000年以后，随着当时房地产市场的低迷不前，在政府划拨土地上兴建的这类“经济适用房”无论在价格、配套等环节上在市场上占不到任何优势，又被人们诟病为“开着奔驰买经适房”，在价格没优势的前提下，自然对购买人群也无法甄别。最终，上海在全国率先取消了经济适用房，这在当时的市场环境下完全是正确的选择。

　　进入2003年，房价大涨，保障型住房再次被呼唤，而两个“1000万”正是上海在住房保障上的一种探索。两个“1000万”功能区分明确，前者就是针对动拆迁（因当时上海的动拆迁总量依旧庞大），而后者就是针对特定收入人群的，原设想就是作为上海的经济适用房。但谁知，情况发生了变化。2005年下半年，由于中央出台严厉的调控政策，上海楼市出现“急冻”现象，一度出现“零成交”。在楼市下滑的背景下，以特定人群为购买对象的中低价普通商品房显得不再急迫，甚至会拖累市场下滑，因而建设速度大大延缓。两个“1000万”也事实上成为一个“1000万”。

　　市场瞬息万变。中央对住房保障制度的重视令上海加快住房保障步伐，经济适用房因全国统一的称呼、统一的步调，上海再不可能自成一体。同时，近两年楼市上涨速度的再次加快，更令住房保障一刻不得延缓。从中央到地方的楼市调控思路看，已经从直接干预市场转向更多地关注住房保障上，关注住房保障已经成为关注民生、建设和谐社会的重要举措。在目前可见的正式文件中，原来的中低价普通商品房已鲜有提及，而配套商品房随着今后几年上海动迁总量的减少而淡出主角位置，作为住房保障的两大核心，经济适用房和廉租房成为上海狠抓住房保障的两大抓手。