保障型住房占半

　　上海不搞限价性住房

　　在上海的住房保障计划中，人们主要看到的是住房保障品种是经济适用房和廉租房，配套商品房目前阶段仍然存在，但在各地被热议的“限价房”却分明没有进入上海住房保障决策者的视野。换句话说，在可以预见的一段时间内，上海将不搞“限价房”。“限价房”，其实应该准确地叫做“两限房”，即“限套型、限房价”。政府在推出建设用地，进行土地招标的时候，开发商比的不是谁出的地价高，而是比谁的方案佳，如果要在“两限”之外再加一个的话，就是“三限”，即“限地价”。换句话说，就是在限定地价的基础上，限定套型比例，最终起到限定房价的作用。

　　“限价房”已分别在北京和广州推出，引起了市场的强烈反响。今年1月，广州首次通过摇号的形式推出843套保利西子湾的限价房住宅，价格限定在6500元/平方米，比周边的市场价楼盘稍低。按照规定，满足广州市城镇户籍；达到晚婚年龄；以夫妻联名方式申购的，家庭税前收入在20万元以下等条件的首次置业者都可以申请限价房。

　　同样，北京也力推“限价房”。2007年2月，北京市住房保障办公室正式成立，主要负责对“限价房”等开发管理工作；同年4月北京市规划委、市建委、市国土局联合推出首批“限价房”用地，并公布了《“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划》。2007年9月，北京首个“限价房”项目———西三旗两限房正式开工，并于年底确定了18宗“限价房”用地，土地总面积450公顷。今年1月，北京将“限价房”项目列为市政府的实事工程，提出今年建设“限价房”450万平方米。

　　与此同时，北京市建委还公示了《北京市限价商品住房管理办法(试行)》、《关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准的通知》，规定，3人及以下家庭购买标准定在年收入8.8万元及以下，人均住房使用面积15平方米及以下，家庭总资产净值57万元及以下。购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。5年后可上市，但需交纳35%的收益金。

　　尽管建设部官员称“限价房”不是保障型住房，而是一种政策性商品住房，但更多的民众还是自觉地把这一并不完全市场化的商品房看作是另一种住房保障的形式，其针对的人群在收入、住房原有面积等条件方面，都要大大高于廉租住房，也要高于经济适用房。有人称“限价房”是一种高于经济适用房的保障住房形式，话虽然不准确，但大体意思应该不算错。然而，至少从目前上海房地官员的言谈中，看不到将大张旗鼓建设“限价房”的意思。从上海的住房保障规划中，甚至可以断言上海已经基本放弃了大建“限价房”之举。

　　上海为何不大建“限价房”？

　　“凯撒的归凯撒，市场的归市场。”有业内人士认为，如果真正理解了“限价房”不是住房保障的根本性质的话，那么以集中大面积建造“限价房”的形式，试图降低房价的做法，从根本上说是扭曲了市场法则。

　　首先，从住房保障的原有题义看，住房保障只能是解决一小部分人的住房难题，不可能把全社会大部分的住房问题全部解决，全部包下来，否则，就是退回到原有的计划体制下的住房分配制度了，这是谁都不愿意看到的。而从北京、广州对“限价房”的购买人群限定看，拥有当地户籍的大多数人都将拥有购买“限价房”的资格。北京对可以购买“限价房”的收入标准是定在户均88000元以下，也就是说，家庭月收入7000元以下的居民都可以购买，这一收入标准在北京应该说不会少；而在广州，只要家庭年收入在20万元以下的就达到购买“限价房”的标准，那可以说全广州70%的家庭都够得上条件。但是，要使“限价房”照顾到70%以上市民的购买权益问题，那就有点为难“限价房”本身了。

　　其次，“限价房”的大量开发对纯市场化商品房可能造成大的冲击。“限价房”有别于廉租房和经济适用房，其解决收入“夹心层”的本质决定了其不可能完全割裂于市场，不可能完全封闭式运作。本来，经济适用房和廉租房在整个市场中的占比相对较小，对市场不会形成大的冲击，一旦形成又一个单独的“限价房”市场，一个完整的房地产市场将被更加割裂。这样，纯商品房住宅在市场中的占比甚至达不到一半，这样的市场所透出的无疑将是扭曲的市场信号。

　　更何况，市场总是千变万化的。如同股市般捉摸不透，楼市总会有起伏，特别是宏观调控下实行从紧的货币政策，楼市在未来一段时期的走向难以预测。人们知道，无论是经济适用房、限价房，总是在楼市火热、房价涨幅较快的情况下，产生旺盛的需求。房价涨得快，人们越来越感觉买不起房，自然希望有房价低的经济适用房、限价房可供购买；相反，一旦房价形成向下的趋势，对限价房甚至经济适用房的需求也会立刻陡然向下。曾记否，上世纪末那段时间，整个楼市低迷，上海的许多纯商品房售价平于或低于政府推出的平价房、微利房，政府推出的政策性住房没有丝毫优势，却碍于成本因素，难以在市场上通过灵活的机制消化。事实证明，一旦楼市走软，政府力推的“限价房”很可能成为政府的包袱而欲罢不能。2005年下半年开始的楼市急冻，使得当时另一个“1000万”平方米的中低价商品房不得不半途延缓进度，正从一个侧面反映楼市变化的不可测性。

　　第三，市场经济要求大部分经济行为依靠市场来解决，那么，除了廉租房和经济适用房解决最低收入家庭、低收入家庭和部分中低收入家庭的购房困难外，大量处于社会“夹心层”的人群，政府又通过什么来体现对这部分人的关心呢？答案是依靠市场化的补贴政策。上世纪90年代，上海实行过购房贴息政策、契税补贴政策等，虽然后来在楼市大热后，这类政策都不得不停止执行，但仔细研究这些政策可以发现，只要控制好受益人群的认定，向自住消费者倾斜，这些政策完全有用武之地，在对购房者起到切实帮助作用的同时，又不会损害市场规则，可谓一举两得。

　　再从2009年上海住房建设计划看，共800万平方米的廉租房、经济适用房，再加上配套商品房将占到总开工规模的45%，量已经足够大。今后几年，廉租房和经济适用房将至少占到当年开工面积的20%，从现在的情况看，很有可能超过25%。这样，再加上不可或缺的配套商品房，上海在保障性住房建设中的比例将年年超过30%，接近40%，这样的规模、这样的量，对大部分外环附近、外环以外的纯市场性商品住宅，可能已经起到了“威慑”作用。其对市场的影响，不容低估。