宋庄房讼的最新走势

　　目前，宋庄房讼应该说是有了比较清晰的解决方向，无论是李玉兰案的评估赔偿模式，还是杨大味的法庭调解模式，都在相当程度上肯定了农民房买卖中画家应有的权益，同时也照顾到了农民对宅基地使用权的获益权利。

　　由于涉及到小产权房的争议话题，而此类交易在城郊又十分普遍，全国的目光盯向了宋庄房产诉讼走势。而作为十三起案件中最早被判的，李玉兰的案子被视为是“样板案例”而备受关注。甚至一对在门头沟区购买农民房的老人都登门而来，专程向李玉兰打听这类案子的最终结果。

　　2007年7月，通州法院判决认定李玉兰是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此其和村民签订的房屋买卖合同无效，她必须在90天内腾退房屋。而卖主则要给付李玉兰夫妇约9万元的补偿款。

　　12月北京市第二中级人民法院终审下来，仍判决双方买卖合同无效，李玉兰须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。这样的判法就给画家主张自己的权益开了另一道门。

　　今年1月，李玉兰依法向通州法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。因在赔偿金额上分歧较大，这一案件进入“评估”程序。

　　李玉兰案给宋庄房讼提供了参照。列在13名被告画家中的方立钧、王秋人、王立则等买下的宅基地房也陆续进行了有关的区位补偿估价。按照王立则的预测，房产公司做出的评估补偿价将与目前宋庄农家院落20多万的市场价差别不大，这很可能超过房主的心理预期，最终以无法一次性拿出如此补偿款而放弃起诉收场。即便房主拿得起补偿款，艺术家也至少取得了相对合理的房屋补偿。

　　北京二中院的判决可以说是一种妥协折衷的解决办法：虽判定合同无效，但又通过反诉和另行主张赔偿的方式对出卖人及购房人的权益进行了平衡。

　　这一判法直接对宋庄房讼的走向产生了积极影响。3月15日宋庄镇大兴庄传来最新消息，画家杨大味和王庆松案以法院调解方式结案。

　　刚刚拿到民事调解书的画家杨大味兴奋地告诉《小康》记者，他是画家村13起房讼中第一个结案的，而且这种法庭调解方式和判决一样具有法律效力。达成的调解协议明确：第一、画家可以继续在村民房内居住直至房屋拆迁之日止；第二、如果遇房屋整体拆迁，拆迁补偿款中地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款都归画家所有。

　　调解书上虽然明确说明房屋买卖协议无效，但实际上是通过法院调解承认了双方的房屋买卖关系，杨大味幽默地称之前的买卖关系是“事实婚姻”，现在相当于有了结婚证，等于以法律的效力确定了自己对房屋的使用权乃至所有权。

　　两案在宋庄艺术促进会、大兴庄村委会协调下促成，参与整个调解过程的大兴庄村支部书记曹文波告诉记者，镇上和村委会工作力度大是此案能够达成调解的原因之一，另一个重要因素是之前的法院判决也让村民意识到继续打官司，不见得能解决问题。

　　“村民一开始想拿几万块钱把房拿回来，现在看出来不太可能。因为他毕竟已经卖了房，违约在先，照现在的判决情况，让村民拿出几十万赔偿画家不可能，他赔不起，再坚持下去也不会有什么好的结果。所以我们借这个机会调解他也就认可了。”

　　调解协议中，画家也做出了合理的让步。这体现在协议的最后一条：如村民委员会额外支付村民土地补偿款，则该款归原房主所有。这一条意味着肯定村民(房主)对宅基地的使用权，涉及到今后若宅基地被征用，以协议条款形式确保国家给予的补偿款能够到其手里，保证村民得到在宅基地上应得的利益。

　　杨大味认为，现在城里人不能到农村买农民住房，最主要的矛盾是宅基地。“我们的调解方案就解决了这个问题，如果宅基地的归属能够明确，就没有这类问题了。我理解是宅基地使用权依然归农民，其他房屋这块买卖是没有问题的。所以也就是把房屋所有权和宅基地使用权分开。”

　　多位画家认为宋庄房讼必将对今后同类案件的解决提供积极借鉴，“宋庄房讼也许是以后社会进步的一个样本。”画家王秋人总结。