如果按照容积率“1”去计算，老盘后期存量土地本可供应882万平方米别墅，这相当于2万余栋450平方米的别墅产品，甚至够北京10年的供应和消化。但“90/70”政策和容积率在1.2以下的用地政策，导致未来真正的别墅供应面积不会超过30%。

　　再过两个月，位于京北昌平别墅区的顺驰林溪项目就要推出第三期产品了。不过在项目正式开盘前，其销售负责人温立伟还有另一项重要的工作要做：作为路劲地产北京区营销总监，寻找新的别墅用地已经成了他的副业。

　　“但是太难了！”对于别墅用地，温立伟并没有像多数开发商一样闪烁其词，而是直言不讳地告诉记者：“现在想通过别墅用地审批基本不可能，我们要开发新的别墅项目就必须与别人合作。”

　　温立伟的话不难理解：即将推出的顺驰林溪三期与前两期相比，房源少了一半多，仅有100余套，而这已经是路劲地产手中最后的一块别墅用地，预计半年左右就将消化完毕。随着用地的紧缺，还想继续开发别墅的路劲地产不得不另辟蹊径，从别的开发商手中购买土地。

　　经过长时间的努力事情总算有了些眉目，目前路劲地产已经在昌平小汤山和海淀区寻得两块容积率在0.5左右的准建土地，并开始商谈合作事宜。虽然两块土地只有大约14万平方米，但温立伟还是选择谨慎对待：“我不能透露更多细节，因为事情还没有最终成型。”

　　尽管北京现有的别墅项目还有大量土地尚未开发，但真正获准建设别墅的地块却是凤毛麟角。

　　老盘别墅供应量缩水

　　据《新地标》不完全统计，目前在售的别墅项目至少有882万平方米土地剩余。这是参考北京市5大别墅区域在售项目占地面积和开发进度统计的结果。

　　在《新地标》统计的70余个在售项目中，有20个项目用地尚未开发完毕。其中中央及潮白河别墅区项目6个，未开发土地面积357.1万平方米；亚奥及昌平别墅区项目5个，未开发土地面积262.5万平方米；西山别墅区项目6个，未开发土地面积160.8万平方米；东部泛CBD别墅区项目2个，未开发土地面积89.6万平方米；城南及亦庄别墅区项目1个，未开发土地面积12万平方米。

　　相比于2007年北京市场86万平方米的供应，882万平方米的土地面积似乎并不少，但细看之下不难发现：这根本无法解决别墅用地即将“消失殆尽”的事实。

　　如果按照容积率为1去计算，这些存量土地能够提供882万平方米建筑面积。这样的体量相当于2万余栋450平方米的别墅产品，甚至够北京10年的供应和消化。

　　这仅仅是理想化的计算。2006年6月1日，国土资源部发布紧急通知，一律停止别墅供地和办理相关用地手续，进行全面清理。与此同时，“90/70”政策对大户型住宅进行严格限制。两项政策出台后，容积率在1.2以下的用地基本无法通过审批，而要满足“90/70”政策，新项目内别墅面积不可能超过30%。

　　究竟未来北京还会有多少别墅供应，似乎目前还没有人能说得清。“政策使别墅和大户型住宅受到严格限制，修建别墅类产品就显得十分困难。”伟业控股公司副总经理张剑如是说道。

　　“目前所谓的别墅用地未来能有20%用来盖别墅就相当不错了。”一位熟悉北京土地储备的人士这样告诉记者。在他看来，除非几年后政策松动，否则别墅产品就不会有多大的发展空间。那些在政策出台之前完成土地审批的项目应当庆幸，而剩下的土地就要面临尴尬的处境了。