方立才：中小房企联合是趋势

　　3月29日，“2008中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京钓鱼台国宾馆隆重拉开帷幕，同时还召开了“第五届中国房地产百强企业家峰会”。峰会上，中国综合实力最强大的房地产企业巨头齐聚一堂，共同探讨百强企业在新形势下的发展机遇和挑战。搜房网记者第一时间对青岛百通城市建设集团股份有限公司总经理方立才进行了采访。

　　记者：方总，您好，首先恭祝贵公司获得这次百强称号，您能谈谈参加今天百强企业峰会的最大感受吗？

　　方立才：今年我们是第一次进入百强名单，我们是从当初的一家中小型房地产企业慢慢发展起来的。结合我们的现状，我今天最大的感受就是中小型的房地产企业如果能够互相联合起来去做，同样可以进行做专业化的市场运作，同样能够做大做强做精。

　　记者：现在二三线城市的房地产市场越来越受到青睐，许多一线城市的的房企也开始吧触手更多的伸向二三线城市，您是如何看待这种现象呢？

　　方立才：这个其实也很正常，房地产市场本身的区域性就特别明显，目前二三线城市这是相对一线城市来说空间还是比较大的，而且也正处在一个上升的阶段上，不会感觉到太多的所谓拐点以及市场风险，作为一种投资上的避险，或者从投资回报上考虑，许多大型的房地产公司进入二三线城市是必然之举。

　　记者：作为本土企业，您觉得应该如何来应对这种状况呢？

　　方立才：这的确是许多二三线城市的本土产企业需要面对和考虑的问题，大型的房地产公司都会有成熟的产品运作经验，有好的人才管理水平，他们资金实力也非常强大，它如果过来和你竞争二三线城市的住宅市场，的确会使中小型房企受到一些挤压。但是我觉得这并不可怕，因为不同的企业它在市场选择上会有所偏重，你可以在市场的细分上选择适合自身企业的，避开和大型企业的直接竞争。譬如大型房企进入二三线城市会做些相对比较高端的项目，中小企业完全可以发挥当地的地缘优势，去做一些适合普通大众的项目，包括目前国家正在倡导的保障性住房，而且从现金流的角度来考虑，这也是非常好的选择。

　　记者：您刚才提到的中小企业联合起来这算不算也是一种必然措施或者发展方向呢？

　　方立才：我觉得目前来说这是一个比较现实的发展方向，很多企业都想上市，或者想引入投资者、私募基金、进行国外资本对接，但我觉得中小型房地产企业首先要考虑的是怎么生存下来，然后再做大。因为能够得到资本市场青睐的小型房企还是非常少的。国内目前有将近600家房地产企业，这里面可能百分之八九十都是中小型企业，他们要怎么办？现实的做法是联合起来，把资源放在一起来做，这样才能和大型房企业竞争。

　　记者：刚才峰会上很多专家，包括一些房地产企业，比如郑州的关总他也提到了关于上市问题，并且很遗憾没有赶上上市，那您觉得上市对中小房地产企业有多大好处？

　　方立才：上市肯定是有好处的，但是并不是大家想上市就可以上市，市场对一个上市公司应该具备的条件有严格的要求，我们很多中小型房地产企业并不真正具备一个上市公司的资格要求，我们可以有这样的想法，但是上市绝对不是我们的目的。企业还是需要靠自己的实力，靠自己的水平发展壮大，上市只是可能会加快这个过程，但这绝对不是企业发展的目的。对于一些中小型房地产企业，如果有上市的想法，可以在今后的发展过程中按照上市公司的要求去做。资本市场还是比较支持规范、优质的房地产公司做强做大的。我相信经过三五年的发展，这样的机会会有很多的。

　　开发商资金链紧张也可能导致房价的继续上涨

　　南京一家上市地产公司去年8月，以总价44亿元的楼面地价，拿下上海一块“黄金宝地”，创下上海乃至内地的“地王”新纪录。而现在，有关这家公司面临资金困境的消息却在楼市蔓延。这家公司去年的年报显示，其土地储备量高达1460万平方米，而资产负债率也高达77%。

　　苏鼎房地产研究所所长宋坚评述说，对于地产上市公司而言，在股价快速上涨期，可以大量圈钱融资，从而疯狂储备土地，由此进一步推高房价，但现在情况不同了，股市一片狼藉，股本下降，即便是抛股也不值钱，上市融资渠道已基本堵死。

　　在巨大的融资压力面前，贱卖股权、出让土地、被并购等，成为地产大佬和中小开发商的无奈选择。在南京，有关一家地产大佬刚拿地就筹备卖地的传言，便引起业内的高度关注：这家地产商前不久斥资14.8亿拿下河西江东商业中心三幅地块，其掌门人当时表示要投100亿建造商业中心，但随即传言却称，这一项目已赫然进入土地中介机构的“花名册”。

　　来自南京一家民间研究机构的统计表明，近一年来，南京二级市场上整体或者部分转让的土地，约有近十起。

　　尽管不少开发商不愿选择直接卖地，但是专业房地产网站上近期却频频出现这样的信息：“南京主城内一开发商寻求公司以及项目整体转让，资金需求约17.5亿”、“溧水主城区一100亩项目，总价1个亿，寻求转让”、“苏州开发区一酒店式公寓，楼面地价5000元，项目总价约2个亿，寻求转让”……显然，仍然有一些开发商迫于生存现实，不得不高调“叫卖”手中的地块。

　　不过，一边有开发商卖地，一边却有开发商找准机遇在“吃”地。据开发商讲，目前政府出让的大多是小地块，并不能满足某些“财大气粗”的开发商的需求，南京近期出让的小地块还多在江宁、江北这些郊区，在这种情况下，主城区的大地块就成为一些地产商的“稀罕物”，而私下转让或叫卖的一些地块，正好迎合了他们的“胃口”。上周，城北一家大开发商就透露：近期通过私下寻觅买家的方式，在南京又“吃”下一块地。业内人士认为，当前楼市“两级分化”越加明显，市场盘整加速。

　　“一方面，由于资金压力大，部分开发商可能会进行土地转让或采取降价销售的方式快速回笼资金。另一方面，由于开发资金的减少，市场供应量可能会下来，由此加剧供需紧张，从而推动房价上涨。在开发商缺钱的时候，我们应该看到，正反两方面的效果都存在。但现在市场上更多地在关注前一种情况，希望通过博弈，促使开发商进一步降价，而后一种情况被大家忽略了。”张辉提醒说，绝不能仅凭开发商卖地现象就轻易判定楼市全貌。