说明：在分区上，我们将按照我国地理标准范围进行城市区域归类。

　　珠三角城市有：中山、珠海、厦门、深圳、广州、东莞、佛山、

　　长三角城市有：南京、镇江、南昌、上海、杭州、苏州、无锡、

　　中部城市有：长沙、武汉、

　　京津地区有：青岛、天津、北京、

　　东北片区有：鞍山、长春、沈阳、大连

　　西部地区有：成都

　　分析：

　　1、珠三角地区：万科今年加强了对珠三角二级城市的开发力度，其中东莞、佛山、珠海三个城市在07年年底为万科贡献了9.8个点的收益，因此从目前来看，万科在珠三角的下乡政策取得了巨大的成功，与其在中心城市与其他大开发商拼资金，拼技术，还不如到二线城市去依靠强大的品牌效应，去获得稳定的市场收益。

　　大城市的高风险下，二线城市巨大的收益与相对较小的风险，加上比较弱的市场竞争下，万科品牌的主导作用，会起到对风险的挡墙作用。再加上中国的城市化过程，大城市化已经到晚期，房地产市场的重心全在三线城市上，这既代表着方向，又代表着结果，因此万科将义无反顾的走这条道路。全面覆盖珠三角三线城市。

　　2、长三角地区：万科在长三角地区的市场份额，处于一种高度平稳的状态中，长三角市场份额的增长动力主要来源于与珠三角一样的策略，即覆盖长三角二线城市，在07年年报中，长三角的二线城市也为万科贡献了7.5个点的收益率。以此弥补了中心城市因为资本过于密集而产生的竞争过度的策略。

　　在长三角，万科的策略，估计主要会集中在16个城市中，这些城市的经济实力已经基本能够达到万科城市地图的要求，相比于珠三角，长三角的城市化还有很大的潜力，因此未来这个市场的预期与万科在本区域的实力决定万科会将发展重心向这个区倾斜。

　　4、京津地区：这个区域看来万科市场发展很不顺利，天津更为突出，几乎到了要退出这个市场的边缘界限，北京市场也一直处于萎缩期，这与这个市场高度的政治化与万科企业自身理念高度市场化呈现出巨大的不协调性，因此万科在这个市场上，发展显得相对不太顺利。

　　5、中部地区：中部地区几乎与西部地区一样，万科这几年很少关注的区域。在城市数量上，也仅仅只有武汉和长沙两个城市。市场份额也处于稳定的阶段，没有发生大的增长性。从去年国家批准的试验区来看，以及从国家区域经济策略来说，未来的东部地区将是地产企业非常重要的战略地区，谁能够占领中部地区，谁就可能对未来拥有强大的话语权。

　　6、东北地区：万科在本区域的发展也是一直处于一种缓慢的发展状态中，不过从总体来看，万科在北方做的并不得心应手，市场份额也一直处于下降通道中。

　　综述：

　　1、万科在全国的市场表现来看，万科今后一段时间的重心将一直放在珠三角与长三角的二线城市的挖掘上，这从管理与市场的角度，对万科来说，都是经济效益最大化的表现。因此可以预计，万科会花1—3年时间，在这两个区域，将重点的二线城市全部覆盖，以追求市场的规模效益，以及聚集效益同时减少平均用力带来的人力资源风险。

　　2、京津地区将不再成为万科的战略重心，反而是西部的成都有可能成为未来万科的重要战略基地，从重庆地区不断流传的没有得到万科证实的小道消息来看，以及重庆城市的巨大市场潜力，以及城市的重要战略地位，重庆在未来三年将成为万科发展中的一个重要据点。

　　3、东北区域与中部区域，因为整个区域的价值没有得到显著提升，而经济热点也没有出现，同时万科到目前为止，还不太可能全国平均用力，万科也会选择局部站稳脚跟，在全国铺开的策略，从这个策略来看，中部地区与东北地区在未来几年万科的市场份额不会发生大的变化。有望在均衡的情况下，保持少量增长。