前几年，“泡沫论”在中国房地产界颇有市场，谢国忠从2001年就开始宣扬此观点；去年以来，“拐点论”又大行其道，尤其是从地产大佬王石嘴里说出来，更让媒体添油加醋地传播开来。这两种论调的内涵基本相似：正因有泡沫，才将导致拐点。

　　所以，到底中国楼市会不会拐、现在拐还是将来拐，都跟房价泡沫的有无、大小密切相关。有些经济学家认为，不管是股市泡沫，还是楼市泡沫，都难以事先认定，只有等泡沫破灭了，才知原来泡沫已经这么严重！这种观点有些悲观，确也反映出辨识泡沫的难度很大。

　　众所周知，次级债闹得美国上下人心惶惶，尤其金融界已不堪其扰，多家华尔街巨头遭到重创，排行美国第五的贝尔斯登甚至为此而被迫低价卖身。虽然美联储以连续降息和财政部拿出1500亿美元出手相救，但美国经济仍看不出何时能走出低迷。格林斯潘说的好：“那要看美国楼市了！”此话不无道理，美国次级债看似缘起华尔街玩金融衍生品玩过了头，实则病根是楼市泡沫已大到该破裂的程度。

　　泡沫到底是什么东西。老实说，迄今为止，经济学界对此尚无标准定义，有点权威的是经济学家金德尔伯格1978年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。”这一界定意味着：只有资产价格才会出现泡沫，消费品价格即使涨得很快，也不会形成泡沫，就像眼下我国的CPI一样。原因很简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，正如在前些时的猪肉狂涨的过程中，不会出现收购猪用以囤积的现象。但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘等现象，去年二三季度很多开发商都干过这种事。

　　因此，房地产具有形成泡沫的天然潜质。若往深处分析，具体表现在三个方面。一是房地产的区域性很强，一个区域的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求；二是房地产开发周期较长，短期内供给难以有效增加，也即供给弹性很小，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌；三是房地产的价值难以判断，往往需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投机者正好混水摸鱼。

　　房地产泡沫的制造者正是投机者，假若市场中没有足够多的投机需求，根本不可能快速推高房价，也正由于投机者的推波助澜，导致很多自住客和正常的投资客盲目跟进。2004年著名的温州炒房团曾把上海楼市折腾得乌烟瘴气，2007年深圳本地及香港投机者使房价整体暴涨50%以上，彼时，这两个城市很多楼盘的投资、投机性购房比重高达50%以上，远远超过20%的国际警戒线。是泡沫总归要萎缩或破灭，其后，这两个城市的房价都出现一定的下跌，其中深圳目前还在经历痛苦，部分投机者被套，甚至房子沦为负资产。

　　从历史上看，1990年前后的日本、台湾地区，1997年前后的泰国、香港地区房价泡沫的破灭比较典型，其后一段时间，房价下挫幅度高达50%左右。而欧美国家由于经济和金融体系比较健全，经济周期性波动的波幅呈减小之势，房地产市场的起伏落差亦不大，而且早已过了住宅消费的高潮期，所以即使有泡沫，也多以“软着陆”的形式破裂。目前美国由于次级债危机放大的楼市危机，这属于比较特殊的情况。

　　我国的情况就更加特殊，有四大因素决定了我国的楼市即使存在泡沫，也不会以大崩盘的形式导致全国房价剧跌。一是我国的城市化进程所导致的城镇住房需求规模是举世无双的；二是我国经济以年均近10%的增幅持续增长30年，堪称世界经济发展史上的奇迹；三是我国金融体系仍以国资主导，而国有银行是以国家信用作担保的，金融体系的高度安全性为楼市提供了最强大的支持；四是我国自2003年起就实行紧缩性的房地产调控，虽然并未能在短期内取得理想效果，毕竞抑制了更快的增长。因此，虽然目前面临房价过高的现象，但自住性需求依然是市场的主流，这与1993、1994年海南、北海纯投机性的市场形态具有本质性的不同。

　　当然，2008年继续加强宏观调控，防范房价泡沫扩大，依然是政府工作的重点。因为，中国楼市的走向已不仅仅是行业内部的事情，从国内经济面观察，2008年经济形势错综复杂，CPI、PPI高企、流动性过剩、人民币升值压力、外贸顺差减少、热钱涌入、股市巨幅振荡等不利因素存在；从国际经济面分析，美国次级债危机很有可能使美国经济陷入衰退，这将对全球经济尤其是中国经济产生负面影响。

　　所以，针对房价泡沫，在加快住房保障、打压投资投机性需求同时，必须对涌入中国楼市的海外资金（尤其是热钱）予以警惕，虽然2006年“171号文”开始限外，但近两年外资进入内地楼市的规模仍在增长。据中国投资市场信息咨询服务机构的不完全统计，今年一季度海外基金已在国内操作了4起房地产投资案例，投资金额为4.9亿美元，而且不局限于一线城市，开始进入二线城市。一旦人民币升值预期消失，大量外资极有可能集中抽逃，这种外部因素对我国楼市的负面影响不可低估。

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