监管仍是难点

　　主持人:土地增值税早在1993就开始提出，但一直没有实施，2007年1月再次发出《通知》后，实施也遭遇了颇多坎坷。土地增值税征收的难度在哪些方面？现在是否解决？

　　张培森：土地增值税政策1993年提出，1995年出台细则，2007年1月16日发布通知，2月开始征收并进入清算。清算的第一个依据是由国务院发布的《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》。第二个依据是《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求对开发企业税款申报进行审核，而且按照一定程序，由税务部门委托税务中介机构完成审核。第三个依据2007年12月份国税发的130号文件《土地增值税清算鉴证业务准则》。土地增值税由地税负责征收，各地征收方式和标准都不太一样，比较主流的方式是预征，但预征基数也不统一，有的按销售收入，有的按价格预估的利润值。房地产项目经常是跨年度开发，且以预售为主，这给最终的清算带来了较大的困难。

　　现在土地公开交易，成本支出是透明的，清算时很容易算出房企利润是多少。而以前则不一样，这也是过去实行预征方式的主要原因之一。

　　另外，随着现在楼盘销售信息系统及工商注册信息查询系统的建立，楼盘销售及未竣工项目转让情况都能比较准确地统计，实行清算式征收的技术条件是具备的。

　　李雪岩：征收难度主要有两个方面：一是没有限定房地产企业的完税时间，因此几乎没有房地产企业主动清算，只要项目没开发完就不进行清算，即使开发完了，只要开发企业还存在，也可以以销售未完成为由拒绝清算。二是增值税涉及的成本（扣除项目）确认难度很大，因此开发商往往通过调整成本的方法规避土地增值税。

　　目前这两方面的难度都得到了一定程度的解决。例如，北京出台了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》地方细则，对清算对象、清算条件、清算申请与受理方法、清算审核、清算管理以及清算处罚等作出了详细规定。另外，北京同时下发了《商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》，其中明确规定了商品住宅单位面积建安造价允许扣除金额的标准。

　　张坤昱:主要难点有两方面,一是企业成本如何计算。众所周知，房价成本，无论对于公众还是管理部门来说，大多时候是一笔“糊涂账”。土地增值税征收是对企业利润的调节，收入减去成本才能得出利润，所以对成本的监控和审核显得尤为重要。其次在于税务部门的决心和力度。项目完工是一项庞大且历时非常长的过程，税务部门是否能监控并审核到，关系到土地增值税清算的执行。