虽然2007年中国房地产公司业绩实现高增长，但预期不明朗仍导致二级市场严重沽压。按照昨日收盘价计算，在港上市的中资地产股以2007年每股收益计算的平均市盈率已跌至13.76倍；平均市净率仅为2.6倍，不少房地产企业的股价已接近每股净资产。这表明，内地房地产企业即使能赴港上市成功，也卖不了“好价钱”。

　　另据Wind资讯统计，除SOHO中国（00410.HK）、合生创展（00754.HK）、上海复地（02337.HK）等个别公司的每股经营性现金流量为正值外，绝大多数在港上市的中资地产公司需要“输血”。其中，每股经营性现金流量低于-1港元的公司占39.7%。

　　SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时表示，在目前信贷紧缩的背景下，房地产开发商获取资金的难度和付出的代价要比前两年高很多，资金链绷紧已经成为包括上市公司在内很多企业的最大问题之一。

　　去年毛利率显著提升

　　受益于内地房价快速上涨，香港中资地产公司的盈利能力显著提升。Wind资讯统计，2007年，碧桂园（02007.HK）、富力地产（02777.HK）、合生创展（00754.HK）、中海外发展（00688.HK）、首创置业（02868.HK）和绿城中国（03900.HK）等6家公司实现营业收入合计达691亿元人民币，同比增长55.4%，实现归属于母公司股东的净利润181亿元人民币，同比增长98.2%，净利润增速大大高于营业收入增速。

　　其中，富力地产净利润同比增148.4%；碧桂园同比增172.2%；合生创展同比增126.4%。

　　受益于房价上涨，上述6家公司2007年销售毛利率均值比上年增长8.7%，达到39.4%。碧桂园、中国海外和首创置业的销售毛利率增长均超过10个百分点；由于开发高档房产和开拓新市场，绿城中国销售毛利率下降8个百分点至36.1%。

　　不过，从紧货币政策的实施和不明朗的宏观经济形势，必将对房地产公司的持续盈利构成挑战。因此业内专家认为，平衡规模与效率、收益与风险的矛盾将成为房地产企业未来发展的核心任务，同时应寻找新的盈利支撑。

　　土地储备加码资金压力

　　由于去年市场情绪过于亢奋，房地产企业对未来的预期也过于乐观，高价拿地、扩充土地储备成为房地产业的一种“时尚”。加之资本市场对房地产公司的估值经常依赖土地储备，因此，中资地产股去年拿地更是“毫不手软”。

　　碧桂园、富力地产、合生创展、中国海外、首创置业和绿城中国6家公司2007年的土地储备面积均有较大幅度增长。统计显示，6家公司土地储备总面积达到14133万平方米，而2006年仅为8191万平方米，同比增长72.5%。

　　其中，碧桂园土地储备最多，达3840万平方米，绿城中国、合生创展、富力地产、中海外发展的土地储备均超过2000万平方米。首创置业的土地储备虽然最少，为977万平方米，但在2007年就新增559万平方米。

　　在开发商大把花钱的同时，商品房的销售速度并没有相应加快。因此，房地产商的资金主要依靠“外在输血”式的筹资活动加以解决，间接融资成为大多数房企的主要财务杠杆，资产负债率自然居高不下。

　　从财报数据来看，香港上市的中资房地产企业的平均资产负债率达60%以上；在上述6家公司中，首创置业和绿城中国的资产负债率均为71%，富力地产资产负债率高达77%；碧桂园的资产负债率最低，但也高达50%。

　　6家公司的每股经营性现金流，除合生创展为正值外，其余5家均不容乐观；其中，绿城中国为-5.68元，超过其每股净资产。但6家公司的流动比率和速动比率尚在安全范围之内。

　　在净流动负债率方面，富力地产高达47.8%，首创置业为36.8%，绿城中国为33.8%，财务安全性较弱。而在总资产周转率方面，碧桂园最高，为0.66，其他5家的总资产周转率都保持在0.2—0.4之间。