富力地产存在偿债危机吗

　　富力地产2007 年末有息负债有三项，分别是长期银行贷款、短期银行贷款与长期银行贷款当期部分；现金相关项目有二，一是受限制现金，二是现金及现金等价物。于是，按有息负债减货币资金的计算，富力地产2007 年末净负债176.13 万元。再将此除以总权益，则其2007 年末净负债率为138.69%。 需要指出的是，这与潘石屹博客中所计算的146% 有一定的出入，原因在于本刊将受限制现金并入货币资金中，而后者并未计算此项目。其实，这种受限制现金很可能是与银行贷款相关的存于贷款行的存款，是与银行贷款对应的，故在计算净负债比率时，应该将此种受限制现金并入货币资金中计算。

　　过去三年，富力地产净负债比率每年皆跳跃式增长，主要原因在于，在银行贷款的逐年巨增的情况下，货币资金保有量却保持在一定的数额。2005 年至2007 年末，富力地产“受限制现金”与“现金及现金等价物”

　　两项合计分别为21.93 亿元、20.18 亿元与22.87 亿元，而三项贷款合计却分别是32.75亿元、79.16 亿元与199 亿元。不过，在就净负债比率的高企而判断富力地产资金链出现问题之前，尚需要思考以下几个问题。 首先，2007 年末富力地产有息负债中，长期银行贷款高达125.33 亿元，比2006 年末增加1.78 倍，占有息负债比重为62.98%。一般而言，这种长期银行贷款于短期内不会影响富力地产的偿债能力，且长期银行贷款往往有与之对应的抵押物业或相关项目，从而获得本息偿付的保障。

　　于是，探讨资金链问题则需要聚焦于“短期银行贷款”与“长期银行贷款当期部分”两项上，2007 年末二者合计为73.67 亿元。这时，便需要不仅从存量上考查货币资金，也要测算其流量，而2008年度项目销售款回笼情况则成为关键。 据富力地产介绍，尽管经济情况的转变及对房地产市场的持续宏观调控，公司仍计划于2008年的协议销售额增加20% 达到人民币240亿元的目标，增长的动力源(600405行情,股吧)自更多城市的项目销售。这样，在数百亿元现金流转的空间中，以目前富力地产的经营规模与地域分布，完全可以通过合理的期间、地域及项目之间的运作而消化短期内偿还银行贷款的压力。

　　其实，就三年内货币资金存量保持在21 亿元左右的情况，我们猜测，富力地产是精于现金管理之道的。2007 年末，富力地产“贸易及其他应收款”65.56 亿元，而2006 年末仅为12.05 亿元。应该说，这些应收款项之中的流动资产的部分，也会于2008 年内逐渐转化为现金。当然，探讨这些应收款项的用途与去处，也该是一个有趣的问题。

　　我们知道，就房地产公司资金链断裂而言，往往是由于其“十个茶壶九个盖”的过度冒险。如果保持平常心，有多少钱就做多少事，在拐点来临时迅速收缩战线，对于大型房地产企业而言，是不足过虑的。当然，对于2007 年末净负债率高达138.69% 的富力地产，时刻对自身资金状况保持清醒，是非常必要的。