小单间均价升幅只有3.2％

　　在二手楼市开始局部回暖的背景下，市区大面积住宅单位的升值潜力表现突出。满堂红研究部将今年第一季度经公司促成的二手住宅买卖个案按面积区间划分，再以各区间的成交均价与2007年同期作对比，得出的结果是，大面积住宅（面积≥144平方米的非普通住宅）的均价同比升幅最明显，幅度达到40.3%，而小单间的均价同比升幅最小，只有3.2%（附表）。

　　大面积供应只占成交2.8%

　　满堂红成交数据显示，今年第一季度，面积≥144平方米的物业成交均价为10302元/平方米，远超其它区间的均价数值，而其只有2.8%的成交宗数比重（2007年同期是2.6%）也显示了该类物业在市场上的供应量极其有限，面对的客户属“享受型”范畴，成交均价持续上扬在情理之中。今年第一季度成交的非普通住宅主要有越秀区的锦城花园、侨力大厦，海珠区的金海湾、海琴湾、保利百合花园，天河区的新大厦、保利香槟花园、海景花园，白云区的体育花园、南湖半岛花园，番禺区的广州碧桂园、珊瑚湾畔、中海蓝湾、丽岛翠堤、星河湾星座等，因单价高、面积大，每套房的成交总价在130万元以上，最高达670万元。

　　小单间升幅排在最后一位

　　而面积≤30平方米的小单间在2007年第一季度的同比升幅相当大，达到46.8%，但在今年第一季度同比升幅排在各区间的最后一位，成交均价为7229元/平方米。满堂红研究部经理周峰分析，形成这种巨大落差是由该面积区间内物业的构成变化造成的。2007年第一季度，面积在30平方米以下的成交物业中包括了众多楼龄在5年以下的商品房小单间，不论出租抑或转售，其产生的利润皆相当高。而在今年第一季度的成交个案当中，除了部分是楼龄较短的物业外，其它都是楼龄比较长的老城区房改房物业，这些老房子受建筑结构、室内间隔、通风采光等因素影响，成交价并不算高，从而导致整个区间的成交均价同比涨幅缩窄。

　　2007、2008 年一季度广州二手住宅买卖均价对比表（按面积区间划分）（单位：元/m2）

　　时间段 A≤30 30＜A≤60 60＜A≤90 90＜A≤120 120＜A＜144 A≥144

　　07Q1   7005   5201    5256       5652      6206       7344

　　08Q1   7229   6434    6622       7453      7042       10302

　　同比    3.2%   23.7%   26.0%     31.9%     13.5%       40.3%

　　来源：满堂红研究部

　　中介观点:刚性需求释放是局部回暖主因

　　据广州市国土房管局公布的数据，3月份广州全市10区的二手住宅成交量为27.88万平方米，同比减少40.8%。但满堂红研究部却认为，实际上近期受刚性需求“累积释放”刺激，广州二手楼市已出现局部回暖。

    经满堂红地产促成的住宅买卖成交数据显示，3月份广州市除了天河的珠江新城、粤垦路板块和花都区尚未回暖外，全市其它地域的二手住宅买卖宗数均出现明显的环比增幅，大多数超过去年11月的水平，其中荔湾区的成交宗数更超过了去年10月份的水平。对于近期二手楼市呈现的局部回暖，有观点认为是近期股市流出的资金造成的，仅靠楼市内在的刚性需求仍无法支撑这一波回暖行情。

    但满堂红研究部经理周峰有不同的看法。他认为，从2007年10月开始，A股市场一直处于中级调整态势，上证指数从去年10月至今最大跌幅接近五成，而且目前前景也不明朗，投资者“损手烂脚”之余投资信心也严重受损，要他们马上将撤出的资金转投到价格走势也尚未明朗的二手楼市，可能性并不大。况且，资金充裕的投资客购买二手物业时，通常采用一次性付款方式居多。

    从满堂红研究部掌握的3月份的数据看，一次性付款的比例从2月份的32.5%降低至27.1%，纯商业贷款的比例则从2月份的32.8%增加至40.8%。多个分行经纪表示，依靠贷款购房的买家多数是近半年内持币观望的自用客，结婚房、入学房、拆迁后再购房所占的比例非常大，这类刚性需求集中在近期释放，才造就了广州二手楼市的局部回暖。股市流出资金对楼市回暖或有一定促进影响，但不是主导因素。