要求开发商补偿差价 深圳楼市购房团或成历史

　　这个并不稳定假象的背后，实际上是买卖双方的心理博弈。深圳知名地产专家、戴欣明策划机构首席战略顾问戴欣明对记者表示，现在买卖双方处在一个博弈过程中，对于外部资金来说更多是还是观望。根据我的了解，并没有外部资金(包括境外热钱)在目前的时机下进入楼市，他们多是择机而入。

　　相持过程中，最受伤的则是组团购房成员。戴欣明对记者表示，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币，目前这些资金几乎全部被深度套牢。虽然第一季度数据显示有回暖迹象，但并不能说是真正的回暖。当然，还有一部分投资客并不急于出售，因为他们对后市看好，这部分投资客的比例约有20％左右。其资金来源主要是自有资金，他们有的不向银行借贷，另一方面，即使向银行借贷，他们仍然有足够的支付能力，因此银行政策的影响对他们非常有限。

　　甚至一年之前，组团购房带给地产开发商的不仅仅是欣喜，更让组团购房成员受益匪浅，他们从一线城市开始延伸二、三线城市，但是，这样的日子很快打破。进入2007年下半年以来，随着广东、深圳楼市的下跌，购房团成员出现了资金压力和还贷难题。这一现象，在进入2008年后尤为突出。

　　有最新的消息指出，2007年在深圳组建的购房团，很多人面临着还贷压力和楼市降价带来的巨额损失。以深圳蛇口的半岛城邦为例，2007年的价格是3.5万/平方米，而进入2008年后直线下降，4月中旬时价格已跌至不到2万/平方米，这让组团购房成员的资产迅速缩水并且面临着巨大还贷压力。要么忍痛清盘，要么背负巨大的还款压力，但无论选择哪种方式，无一例外的结局都是财富缩水。

　　深圳一家地产开发商的营销总监表示，目前即使降价促销，组团购房的现象也越来越少了。一是政策环境更为严厉；二是银行借贷政策如果没有改变的话，组团购房也许将成为历史，但无论怎样改变，也不可能出现以往组团购房现象，因为风险还是比较大。

　　要求开发商补偿，也是深圳楼市中的一大特色。3月22日上午，百名业主涌入了位于深圳关外的民治街道金地梅陇镇花园售楼处，要求地产商退房或者现金补偿差价，或者送精装修、管理费、车位等。原因就是，去年7月，金地梅陇镇二期第二批开盘，均价约为每平方米1.56万元，好的户型和楼层达到每平方米1.7万元。今年2月24日，金地梅陇镇三期开盘，价格比二期二批低了约4000元。

　　“购房不到一年还没入住，房价就被开发商降成了这样，我们要求开发商补偿差价！”这几乎代表了深圳所有被套投资客的一种真实想法。

　　即使是国内知名地产商深圳万科，亦因为楼市下跌而遭到购房者的声讨。位于深圳关外的万科第五园，2007年9月8日三期开盘，高层单位映月居和揽月居以毛坯房形式推出，均价每平方米14800元；而今年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到每平方米 11500元，下降了3000多元，由此引起了在高价位购买此房投资者们的不满。

　　然而，深圳万科地产副总经理张酹的回复是，对第五园部分业主提出的补差价、免物业管理费和免费车位等要求，公司很难给予满足。

　　20％投资人坚守看多楼市 投资客分化离场观望

　　看着身边一幕幕现实剧，深圳楼市在买卖双方博弈的心理下，投资客的队伍中出现了分化。

　　深圳中原深港研究中心研究表明，由于国内住房制度的重大调整以及金融环境的改变，2008年深圳房地产市场已经大大不同于2007年。很多投资客已经慢慢离开市场了，选择离开主要有两个方面的原因：从利率角度来说，2007年连续加息，目前首次置业的按揭贷款利率达到6.65％，二次置业的按揭贷款利率更高达8.61％，供房成本大增；其次从租金角度考虑，2007年的深圳楼价涨幅过快，而租金却保持相对稳定，租金回报率下降，对楼市投资者不再具有吸引力。

　　“2004年有个投资人把一套房子以40万元的价格出售，2007年底又经我手，以70万元的价格再次买了回来。他的理由是如果不买楼还能买什么？股市的投资风险也同样存在，在投资渠道相对有限的情况下，投资人仍然看好楼市的回报率和未来预期，所以还是坚定选择楼市。这部分群体在深圳投资客的比率中占据约20％的比例。”深圳一家地产中介置业顾问说。

　　这一说法，得到了业内人士的认同。高海燕分析，虽然没有准确的量化指标来统计到底有多少人继续看好深圳楼市，但由于深圳市近几年的高速发展，有相当一部分投资客具有一定的经济实力，20％的投资人看多楼市这一比例是存在的。

　　肖小平对记者说，深圳住宅市场在经历了漫长的市场调控期以后，投资型置业者逐渐淡出市场，眼下市场上多以自住型买家为主。从置业目的来看，目前市场上的买家主要分为两种类型：第一种是首次置业者，多为较年轻的白领。第二种是换房客。这类买家中，中年人居多，由于家庭居住需求升级等原因，再次置业。这类买家一般选择购买较大户型物业。

　　与以往不同的是，市场成交量的回升并没有引来大量跟风，很多投资者理性对待。世华地产的研究显示，3月份，在深圳整体价格已经出现明显下跌，以及刚性需求的共同作用下，不少买家出手，从而使得成交量出现明显回升，楼市出现回暖迹象。在此情况下，更多的买家持谨慎态度开始进入市场，但是随着他们对物业价格的深入了解，他们发现目前跌幅较明显的是一些配套相对较差的楼盘，而他们心仪的配套好、品质高的楼盘降价并不十分明显，或者降价幅度并没有达到他们的心理预期，他们又不愿意以高于自己心里预期的价格购买，并且态度强硬。这样的形势下，部分买家只好选择继续持币观望。

　　以深圳南山为例，市场调查表明，目前态度强硬的买家，正是出于对市场未来前景的不看好，尤其是深圳南山的置业者。其主要原因在于，他们认为，南山之前的投资成分太高，上涨速度过快，导致价格的泡沫成分很大。而且南山的刚性置业需求又相对弱于福田和罗湖，且租赁市场相对而言，也没有这两个区域发达。另一方面，目前南山区又充斥着大量的有效卖盘，供过于求现象十分明显，且买家普遍对目前的价格接受程度不高，成交活跃度十分有限。

　　这种情况下，他们认为南山区的物业继续降价的可能性很大，因此他们目前并不急于出手，而是选择继续观望。