●“分期首付”剑走偏锋风险暗藏被叫停

　　对于许多的人来说，购房的首付款无疑是一道难过的槛。尽管只是全款的三、四成，但一次性支付的压力仍然巨大。面对这一难题，开发商们似乎已经为承担不起首付的购房者想好了出路。

　　“首付2万，可以买一居室。”这是燕郊某新开楼盘的销售人员告诉购房者的。而珠江地产则是在其大盘奥古斯塔城邦推出了“首付分期，零月供购房”的优惠措施。据珠江·奥古斯塔城邦项目营销负责人介绍，他们主要是从首付的角度来考虑，有很多的客户支付起来会有一些困难，或者说他们在短期内难以筹集到四成或者说三成这样的款项，所以珠江希望在珠江品牌大力贯彻无忧置业的前提下，给予客户分阶段付首付的机会，满足他们置业的需求。

　　对于这种营销的方式会带来什么后果，业内却始终存在着不同的观点。有专家认为，新一轮降价潮来临，资金紧张的开发商肯定会跟进。与此同时，他们降低首付门槛，是促销的又一种表现形式，这种价格和形式双管齐下的促销方式，对楼盘成交会有一定帮助。其实降低首付的方式和几年前“零首付”的本质一样，都为了促进成交量。

　　而反对者的声音同样也不绝于耳。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)表示：在房价过高的阶段允许低首付是十分危险的做法，因为只要房价小幅波动就有可能导致原本不具备供楼能力的购房者断供和弃贷。相对而言，开发商只是承担小额的风险，而大额的风险则在由银行承担。这跟美国的次贷是相似的，一旦危机爆发会给开发商和银行带来双重风险。

　　5月2日，广州市叫停了三家“分期首付”的楼盘。有关官员表示，“这种分期首付的方法主要是为了吸引买家入市和缓解销售压力而采取的策略，它降低了首付的标准，让低收入者也进入了楼市。”这种做法一方面会增加银行的风险，蔓延开来就有可能引发类似美国次贷的危机，因此要在这种趋势还未形成的时候就进行遏制。尽管此次叫停不涉及北京，但政府的表态必然会给想采取类似措施的开发商敲响警钟。

　　●“买房送房”现身“五一”楼市新式促销效果存疑

　　除了以上几种方式外，亲友团购、以租代售、赠送物业费等等已不一而足，而刚刚过去的“五一”期间，亦庄某项目推出了“买房送房”活动更是把此轮促销战推向了高潮。据了解，该活动内容为：在该项目购买联排别墅即可获价值63万元的公寓一套，或直接抵63万元房款，而该项目联排别墅的价格则为每套400万元至500万元。

　　在了解情况的人眼中，“买房送房”与以往的送汽车、送装修等促销方式并没有本质上的区别，但仍吸引了众多买房人的关注。关注度够了，房子就能卖得好吗？

　　伟业北京公司副总经理戴嘉宁认为，自从去年年底政府打出一套“政策组合拳”后，北京的房地产市场状况发生了较大的转变。银行信贷的紧缩，也使得部分投资需求得到了抑制，楼盘的来访量、换签率都出现了全线下滑，在这点上有别于前两年个别项目的销售量下跌。由于政策的刚性，没有什么回旋余地，开发商只能从销售上作突围。众多促销手段的推出就跟这种情况有关。尽管当前的促销手段五花八门，但归结起来不外乎两个字，“让利”。

　　“虽然两年来房价涨幅较大，但开发商是很清醒的，他们并不会把这种上涨当作常态，一旦出现销量较长时间的下跌，让利就是必须的。以往销售淡季打折就是这个道理。但同样是让利、促销，市场背景不同了，效果也大相径庭。”以前是卖方市场，有折扣销量就能增长，但如今的市场处于一种僵持的状态，即使你推出新的优惠措施，没达到购房者心中的标准，他仍然不会买，然而降幅太大也是不行的，只能依靠一些技巧性的手段，但是这些是不足以改变全局的。

　　北京中原的分析人士则认为，从购房者的角度，近半年来楼市的风云变幻，让人们更加认清了一个关键：价格。虽然目前购房因素较为多元化，如有为子女教育、房屋户型格局较好、周边配套齐全、交通便利、就近上班等等，但这些因素都不占主导地位，而且比重也渐渐下滑。“价格”则是购房者普遍认为的首选因素。在这种情况下，打折优惠的方式应该打出自己的特点，其效果则与让利的幅度直接相关。