摘要：今年博鳌房地产论坛我们要寻找什么？大家一起到博鳌去交流，中国地产肯定能在沟通与交流中碰撞出智慧与新的创新力量，我们一定能找到契机。

　　观点地产网：改革三十年中国由计划经济走向市场经济的三十年，同样也是中国城市化的三十年，我们应该如何理解市场化与城市化双重背景下发展起来的中国房地产？

　　陈诗涛：2008年是中国改革三十年。我的一个突出的感觉是，这三十年可能中国人自己都无法准确地把握时代的发展，而且可能整个世界都无法理解中国这三十年的发展，但事实上中国下一阶段面临的重要主题可能恰恰是全球化。于是我们在改革三十年的过程当中一个重要的理解是我们似乎为中国市场化与城市化这样的力量面前变得有些不知所措，市场化和城市化是两种不可逆转的力量在拉动这个国家的前进，似乎谁也无法阻挡。不但外国人无法理解，即便是中国人自己在这样的大趋势面前可能很难保证自己能够准确的把握这个发展。于是你可能发现中国三十年改革的历程并不长，却是大浪淘沙。

　　在今天的中国城市，你可能发现的是一个被三十年的发展撕得有些支离破碎的城市。我们的城市在发展过程当中将不同时期的不同建筑形态留下来了，但有时候你又很难在城市当中找到这三十年的记忆。

　　其实我们讲市场化改革一个核心点是资源通过市场进行自由配置。当然，市场化的进程就是资源配置不断市场化的过程，中国这个过程甚至带动了全球资源配置的变化，使得中国迅速成为全球制造业基地。

　　房地产是依靠土地资源而生存发展的行业。而土地资源的配置恰恰是中国市场化改革当中的核心点之一。因而房地产行业集中反应中国市场化改革过程当中的种种矛盾与不足，同样，房地产行业最大限度的放大了市场经济的优势。因此我们在看中国房地产行业发展的时候本身就是对中国改革开放进行梳理的过程。

　　上世纪80年代初的深圳，1988年到1996年的海南、北海，1998年全国性货币分房政策，房地产在中国改革的节点上都留下了深深的印记。因为房地产市场本身反应了这个社会的经济情况，无论是深圳、海南还是浦东以及今天的滨海，一个突出的特征就是房地产在外在形式上呈现了一个区域的经济特征。同时我们可能会认为，任何深层次的经济改革试验必然伴随这土地所有权及不动产产权的改革。房地产行业成为当前最为市场化的彻底的行业之一就可以理解了。

　　因此，我觉得我们不应该说站在改革三十年，或者说是在城市化与市场化的背景之下来看中国的房地产，而是应该站在房地产来看中国的三十年改革，来看中国的市场化和城市化进程。当然，从另一个层面来讲，中国的房地产行业的发展往往带动了市场化改革和城市化进程。

　　观点地产网：很多人说，今年是中国房地产的变局之年，这一变局将会体现在那些方面？

　　陈诗涛：我们发现今天中国房地产所面临的困境可能是和上世纪90年代初的政策困境有相同之处，一方面是银根紧缩，另一方面是政府在有目的地控制需求。这是有效地挤压泡沫的一种手段。所不同的是今天的中国房地产市场更加成熟，房地产产品已经完全市场化了。但是有一点，中国房地产行业本身的成熟与发展是在不断探索中发展起来的。

　　上世纪90年代初的时候，我们发现大量参与中国房地产行业的是金融产业，那个时候银行和有金融背景的企业进入房地产行业。但随着银根紧缩金融行业开始淡出房地产行业，一批靠建房子起家的包工头开始进入这个行业。他们的一个突出特征是根据市场需求建筑产品。广东尤其如此，碧桂园、雅居乐等一大批企业在92年左右事实上就已经进入了房地产行业，但是一轮泡沫之后，他们开始改变思维了。这个时候中国房地产进入一个成熟的快速发展阶段。为什么这样说，因为这个时候大家考虑的是怎样建房子和怎样卖房子，考虑的是需求，并不择手段地寻找寻求与刺激需求，从产品上、从销售手法上、从打造产品上。

　　2007年我们回到了我们仿佛有过的感觉，就是资本开始大量参与房地产。上市公司利用资本市场上的融资炒作土地，银行开始放松信贷，资本市场对房地产企业的评估首先看重的是地的价值而不是产品的价值和企业的管理能力。土地价格与房价同时飞涨。2008年的变局是什么？有人说是整合之年，有人说是缩小规模之年，有人说是房价拐点，有人说房地产和金融行业会进一步整合。

　　这些都不重要，重要的是我们提供怎样的产品来促动市场的需求。因此说2008年的变局在哪里，首先当然是企业管理，包括产品生产流程、团队以及财务管理。2008年一个比较突出的点在于众多企业对企业自身的财物管理会放到一个比较重要的位置。第二个我们坚持认为，要说变局，怎么卖房子，卖什么样的房子是关键。任何企业管理与团队建设乃至财物管理最终所体现的依然是这个企业的建什么样的房子和怎么卖房子，这个才是能突出企业个性的因素，也是能够在一个市场上站稳脚跟的因素，这才是房地产企业的核心竞争力。

　　破局的核心是企业要在世道不好的时候找到自己的核心竞争力，这种核心竞争力往往体现在对市场的把握及产品创新上的。因此说变局，我们觉得这个才是最为核心的变局。不要总是把目光定在政策上，也不要把眼光盯在银行和资本市场上。即便是在政策不好的时候，中国房地产也是曾经杀出过血路的，回头来看，2000年之后的房地产产品恰恰是对上世纪90年代初的产品的衍生与演化，但本质意义上的创新并不多。现在，我们认为是时候了。

　　观点地产网：继2007年之后，2008年我们发现了一个行业的整体迷惘，您认为这种迷惘的情绪反应了当前中国房地产行业存在的什么问题？怎么理解“改革三十年，大变局下的中国房地产新契机”？

　　陈诗涛：2007年博鳌房地产论坛之前我们就采访过一些开发商，他们那个时候很迷惘，他们不理解为什么房价涨这么快，不知道房价会涨到什么样的程度，房价泡沫什么时候会破裂，回头来看，正是在这种情绪最为严重的时候，2007年下半年市场就回落了。所以2007年我们针对这种迷惘的情绪，把主题定位在“寻找中国房地产业共同的未来”。

　　2008年的情况不同了。大家不知道房价到底会不会探底，这个底在哪里？大家不知大下一步针对房地产市场的宏观调控会怎么出，大家不知道资本市场什么时候会开始重新看好中国房地产行业，于是迷惘。

　　但今年我们定出的主题是“改革三十年，大变局下的中国房地产新契机”我们想告诉大家，不要去迷惘了，我们应该想一想，我们应该怎样突围，怎样在不好的市场环境中找到突破点？想一想我们今天无非在用一些价格上和促销上的伎俩，我们迄今在过去8个月的市场低迷期当中没有看到中国地产的智慧与力量，没有看到一些能够让市场好的信心与能力。所以说今年博鳌房地产论坛我们要寻找什么？大家一起到博鳌去交流，中国地产肯定能在沟通与交流中碰撞出智慧与新的创新力量，我们一定能找到契机。

　　观点地产网：在行业变局的大背景下，您认为我们将共同主办一届怎样的论坛？

　　陈诗涛：我希望是一届能够向全社会展现中国房地产行业的论坛，希望是一届能够把握住时代主题的论坛，希望是一届能够影响中国地产命运的论坛！

　　注：陈诗涛 观点地产机构、博鳌房地产论坛秘书长、观点地产杂志出品人