分析

　　五六月上市房企急需破僵局

　　现金流需求与完成业绩压力将可能迫上市公司调价加快销售

　　多位资深地产人士认为，目前楼市博弈已近临界点，上市地产商必须要做些什么打破僵局。

　　2007年年报等公开数据显示，去年地产公司基本均为负债大户，其中万科2007年负债合计达661亿元，保利为280亿元，位居前两位；富力银行借贷总额约为199亿元，远洋也要提前赎回可换股债券，以“减轻负债和付息义务，改善财务状况”。

　　一地产界人士坦言，对于去年经过土地扩张的企业来说，现金流的控制与需求是决定房价调整的主要因素，而对于那些囤积高价地并预期做高档房的房企来说，价格调整尤其考验智慧。这部分企业的价格调整可能将决定整个市场的调整，他们将带来的价格探底，是未来几个月内最不可预测的因素。

　　此外，在京上市地产公司需要面对的还有完成业绩以及由此带来的销售压力。今年以来，上市地产公司股票大跌，许多跌幅超过50%，为了给投资者以信心，这些公司需要在今年拿出一份漂亮的业绩表。如富力今年的销售目标是240亿元，增幅达到62%，在楼市观望状态下，销售压力明显加大；万科同样面临800亿—1000亿销售额的压力。

　　而今年下半年，北京市保障性住宅将陆续供应，预计总量将达600万平方米、7万套；与此同时，今年新增供应的普通住宅面积大约1800万平方米、15万套，加上截至4月30日的26155套现房，北京2008年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套。这些都会给做普通和中端住宅的开发商造成压力，因此，加快项目销售成为众多开发商的选择。

　　异地

　　广州 五一成交量依然低迷

　　在此前被寄予厚望的五一期间的销售量并不乐观。广州五一期间4万套住宅的供应量，甚至较去年五一长假期间还要高，与此相对应的是，五一期间几乎所有的开发商都调整了价格，新盘价格比已经调整价格的周边尾盘的价格均低，广州开发商基本上是全面降价。但即便如此，市场远未如大家预料的那样好，成交量依然低迷。

　　世联地产陈劲松认为，五一节看房的多，买房的少，实际上大多数购房者在进行市场调查，但似乎市场调查的结果仍是观望。而在今年四月，在大部分开发商宣称利好的情况之下，广州销售量反比三月更低。开发商发起的降价行为进一步带动了市场的观望氛围。

　　深圳社科院研究员高海燕认为，第一个降价的是最聪明的企业，今年五一是广深市场最后的调整机会。从目前来看，大部分开发商显然没有把握这个机会。

　　上海 五一假期延续4月冷清

　　刚刚结束的上海五一假日楼市创下历年来少有的冷淡局面，4天展会成交量较去年大幅跌去60%。在此之前，一二手房交易市场也没有延续3月份的回暖势头，4月成交量出现明显回落。

　　5月1日至4日，“假日楼市———2008上海房地产春季展示会”举行。展会约3.5万平方米的场地几无虚席，万科、复地、金地、保利地产(600048行情,股吧)等品牌房地产开发企业悉数到场、精心布展。

　　佑威房地产研究中心调查显示，从4月下半月开始，上海一手房新增供应明显放量，5月份上海新开楼盘至少有31个，而实际推盘数量在此之上。

　　尽管房展会现场参观者踊跃，但楼市的观望氛围仍未能彻底改观。从现场情况看，买的不多看的多。央行近期的一项调查也显示，上海购房意愿全面下跌。尽管促销广告铺天盖地，但相对于巨额房价而言，口惠而实不至，深幅下调房价的还很少。上海业内多认为，5月传统楼市旺季的表现让人失望，楼市恢复去年火爆行情的可能性不大。