图为北京思源置地房地产顾问有限公司刘伯庸

　　刘伯庸：大家下午好。刚才我听文老师说的，我觉得非常精彩，高屋建瓴的，我倒觉得大家对于判断现在这样一个总体的宏观经济形势，以及国内外跟投资相关的最新的咨询判断，我觉得是很有关系的。其实我想把文老师，刚才他这样一些观点，跟我们今天这个会，帮文老师做一个小的总结。我也希望大家第一获得卖好的房产，或者卖好的地产股，在现在的时间点，这个也是在会前，我们沟通时私下的一个话。

　　回过头讲，在现在的时间点投资地产的需要考虑的一些因素有哪些，我想首先要有一个大的环境的判断，刚才文老师也说了很多的信息了。总的来讲，是一个全球化通货膨胀的时代，这个时代来讲，应该说是一个很特殊的时期，他跟目前的中国自己本身的经济全球化逐渐加速有一个很大的关系，所以导致了通货膨胀输入性的因素在加强。

　　但是另一方面，中国本身的一些经济特点的话，也有它存在一些客观的拉高通货膨胀的因素，包括几年快速的经济增长，导致这样国内一些投资的热情，在不断的高涨。也推动了国内通货膨胀的压力。因此来讲，大的环境，或者大的投资背景，是这样一个通货膨胀的背景。在通货膨胀的背景下，我们要来投资什么，我的观点，在通货膨胀的大背景下，我们要积极投资，去被这样一个增持的资产。这个资产来讲，这个概念就比较大一点，既包括我们大家所熟悉的房产，也包括大家也做一些，比如说环境，以及一些期货的保值增值的投资。

　　我们今天这个话题来讲，我想重点谈一下房产。因为我们大家在座的并不是大家都要建一个油库，存放石油。最重点还是跟我们相关的，在现在的时间点，怎么看房地产的投资市场。我的看法来讲，经过去年所谓的拐点，以及今年上半年全国性购房情绪的蔓延。在现在的时间点，房地产投资要这么来看。我的想法第一来讲，咱们在上升期的话，如果这样一个市场，不跌的话，我觉得未来上升的可能性就比较大了，这个与股市也有一定的关系，一定的类似性。我们看股市，长期在盘整，如果上升期，经济本身也好，他也会展开一个战略要大一点。如果在下降期的话，久盘不涨就会可能造成未来要下跌的趋势。所以从这个观点来讲，中国的宏观经济的背景来看是健康的。

　　从目前这样一个房市，我们也并没有看到一个普遍的市场的下跌，其实大家更多的还是在这样一个观望的情绪当中，只是对未来的市场发展有很多的不确定的因素。包括政府一些宏观政策的预期，以及目前的银根的压力客观存在。所以现在市场的观望情绪会比较浓。

　　当时文老师也提，一旦国际国内宏观的大势，到了零结点的时候，这个时候就有可能促成我们房地产市场本身，会发生一种变化。这种变化还会向一个好的方向来发展，毕竟来讲，咱们从全国的大市场，有经济的大的依托，从北京市场来讲，有八月份的奥运，国际性活动的支持。所以未来房地产市场，我的看法来讲，仍然是会向好的发展。到底到那种产品投资，我觉得要进行具体的分析，我觉得房地产产品的话，我觉得有几种要素。第一具备好的增值的前景，这个增值的前景因素很多。因为我们知道房地产最重要的因素是地段，地段会包括周围其他的配套，以及相关设施等等，在这方面来讲，我觉得这些都会影响房地产本身未来的增值的空间，包括区域未来的城市发展的规划，这是第一点。

　　第二点，这个产品本身，具有比较好的流动性。也就是它要很容易地进行转手。从目前市场来讲，我们也可以看到，由于市场房价单价水平普遍上移，造成面积稍微大一点总量会比较高，市场能够接受总价的对应来讲，也就要求他要做的小一点，做的经济合理一点。从这个方面来讲，一些小户型产品，在未来的流动性会比较好一点。从目前市场来讲也会有这种趋势，包括中心地段的一居室，包括在二手房的成交，以及这样一个租赁，都具有比较好的市场表现。所以我的看法来讲，第一是要有比较好的增值的前景，第二要有利于转手，提高资产的流动性。

　　所以从方方面面来讲的话，我觉得从投资这样的角度来讲，我们可以根据这样一些信息，综合来评判一下，在现在的时间点进行房地产投资的时机，以及投资哪些项目，或者投资哪些产品。对我们今天的项目来讲，也具备一定的可参考性。谢谢。

　　主持人：谢谢刘伯庸先生，刘伯庸先生从两个方面，然后给大家分析了一些投资类的产品，他认为好的增值的前景，地段交通，配套，设备，以及产品的流动性，是判断一个房地产产品，是否具有投资价值的两个要素。其实房地产产品，作为人的工作和收获的基本载体，一直在人的生活当中扮演着一个很大的作用。所以人们在买房子的时候，一般都注重它的价格，环境、交通，还有周边的配套设施等等生活成本的问题，而对于投资类的产品，怎么使自己的投资汇报得到一个最大化，其实他更依赖于他所在的区域，因为伴随区域的发展，区域内的房地产产品才能不断发展，它的房价才会成倍往上走，我们上次研讨会的时候，很多嘉宾说，马家铺区域从2000年到现在，随着周边配套设施的发展，周边的房价涨了好几倍。我们下面有请香港太平洋国际集团投资顾问有限公司常务副总李峰先生，来从这些方面来给大家判断一下，到底如何衡量一个房地产项目是否能够升值，是否能够长期的增值，如何判断楼盘所在的区域，能够有长期的发展前景，其实我觉得可能就延续了刘伯庸先生的后面的两个重要因素，有请李峰。

　　李峰：无论是作为地产开盘商，还是在普通的投资者，关注我们投资地产项目，首先要关注几点，一般的话，我们作为投资房产，希望购买增值潜力比较大的产品，尤其是作为商业物业投资的时候，区域价值的判断是非常重要的，如何判断一个区域价值的物业，能不能有一个很大的提升空间。

　　首先建议我们的投资者要考虑看我们城市的规划，因为一个城市的规划，决定了我们项目，包括你购买产品大的奏响，第二要看区域价值，以及政府的导向，政府的导向比方说政府要建一个科技产业园，要建一个公元，要建一个相应的市政配套，如果我们的产品能够接周边的资源，那它的价值就有可能提升，可能有更大的空间。第三要看配套，配套我们要关注周边有没有大的商圈，或者我们周边有没有大的休闲配套设置，或者我们周边的交通环境是不是有一个大的改善，比如说城铁，通常一个城铁的修建，对我们周边地产项目的价值提升，能够提升大20%，甚至能够达到30%。而且如果城铁的物业，如果出现大的宏观背景下出现跌势的的话，那城铁也是最好的一种物业。第五个，我们要买商业物业的时候，如何考虑我们这个商业物业产品周边的价值提升空间，就是要看我们的商圈，比如说马家堡区域，马家堡83年南城一个重点发展领域，在80年代末，随着丰台区市政配套逐渐的改善，马家堡房产区域发展逐渐升温。我们要围绕南三环在2010以提前要建成一个北京城市区里，最适宜人民居住的区域，所以在利好的背景环境下，马家堡房地产价格，无论是商业物业，还是我们普通住宅的产品都得到了一个价格的快速提升。

　　也就是说，我们在前两年如果把这个前景看到的话，我相信投资马家堡我们都会有一个很好的收益。

　　因此，我建议这个时间，刚才文老师和刘总在大的整个市场的环境下，给大家做了一个分析，我主要是从咱们整个区域价值的分析说，我从区域的政府的规划，还有一个区域的发展潜力，和政府的导向，同时我们要研究整个区域我们所购买物业的一个商业价值的提升。比如说我们马家堡戏路，跟城铁西号线，毕竟会带动我们周边物业价值的提升。同时我们还要关注，比如传媒大道，应该把说西单商圈形成了一种可能。我们看三大商圈，马家堡正好是周边，位于我们三大商圈最核心的地带，这三大商圈逐渐会进入我们这个区域，比如东亚三环中心的话，这种产品可以为我们周边三个商圈，他们提供一种商务，办公、甚至租住的可能。因此在这样一个大的区域里，我们可以把这种小产品，小的不动产产品作为一种投资的选择，而且它的风险也比较小一点。所以我给大家讲以上的五点，希望这五点作为我们投资人的一个参考。谢谢。

　　主持人：谢谢李峰先生，刚才李峰从五个方面进行区域的价值，如何看待一个区域到底有没有长期的增值和升值的要素。其实我看他在里面具体说到了马马家堡几个区域的数据，从83年开始马家铺成为南城重点发展区域，从1000一平米到05年06年到1万元以上，我想这个也说明了物业的实体价值。我们刚才从几位嘉宾可以看出，对于房市股市，嘉宾并没有把他们作为一个面对面的PK。下面我们请今天的东道主，东亚三环中心，营销副总监方强先生，来让他直接，就他这个产品和股市，直接面对面做一个分析。因为他作为做的投资物业，让我们投资者是选择股票，还是购置他物业，我想他心理应该有一个很好的考量，下面请方强先生，作一下东亚三环中心的投资价值。