图为东亚三环中心营销副总监方强

　　方强：非常感谢大家今天下午参加我们的论坛。我想大家今天参加理性投资的论坛，应该感觉到来到非常值，为什么感觉值，首先我们得感谢经济学家文国庆老师，他通过对市场一系列经济表现数据的分析，对当前房地产经济以及股市经济走向，得出了一个令人非常振奋的判断。也就是说在当前房市和股市的观望，已经有了一个很明晰的临界点信息，就是房市和股市的价格波动已经都到了一个临界点上，而到什么时候可以非常明晰地在市场交易活动中反映出来呢，文国庆老师认为是在两个月之内。他从经济学的角度得出了这么一个结论，也就是两个月的时间之内，房市和股市的交易量都会有明显的复苏，同时价格也会上涨。

　　我今天也有一个观点跟大家来交流，我今天观点是“房地产市场存在大量的刚性的投资性需求，地铁小户型产品价格下跌几乎是不可能的”。对当前房地产行业的发展走向问题，说的直白一点，就是对当前房价的涨跌问题，无论是政府官员，还是业内专家、学者或者是专业媒体舆论导向，回答都很含糊。提到房价是涨是跌，都会从市场供需的角度说土地供应量的问题、说市场刚性自住需求的问题来规避直接回答房价是涨是跌，好像谁只要直接说房价会上涨就犯了十恶不赦的大罪，但是我今天要说房地产市场不但存在着刚性的自住需求，同时也存在大量的刚性的投资性需求，这两种需求决定了房价很难下跌，只会上涨，更严格地说是平稳上涨。

　　支撑我这个观点大概有这样三方面的基础，一是是市场层面，二是政策层面，三是利润收益层面。

　　首先是市场层面，我这里有两组数据，一是微观的销售数据，二是宏观的今年1-3月份北京房地产市场统计数据。微观数据是三环中心的销售数据，三环中心从4月3号开盘至今，短短一个月的时间已连续开盘销售了三栋楼，成功售出300多套房子，成交金额近两亿元，我们对销售做了详细分析，其中投资性的客户占到65%以上，购买2套以上的客户有35人，购买5套以上的客户有16人，这是根据我们客户签约调查表统计出来的数据。因为我们签合同有一个调查表，都是由购房者自己来填写的，他们所看好的就是三环中心的投资价值。

　　第二个数据就是宏观方面的数据，从国家发改委，国家统计局4月17号公布的北京一季度房地产市场报告显示，北京在一季度交易量下降的情况下，一至三月份的房价，同比去年一季度的房价上涨了11.8%，今年一季度房价环比上涨0.3%；0.2%和0.3%。今年三月份新房房价同比上涨了9.9%，二手房同比上涨了9.6%。 一季度房地产开发投资同比增长了32.8%，比去年同期涨幅高了15.4个百分点，土地的价格同比增长了21.7%。

　　以上这两组数据说明什么问题呢？从去年10月份房地产市场进入观望期以后，绝大部分的观点以及舆论导向都倒向了房地产投资过热，说房市已经进入了“拐点”，说房价在近期肯定会降下来，导致很多准备投资房产的人不敢进入，观望气氛愈发增强，观望周期也相对延长，这样的市场有很大一部分是人为引导造成的，而不是市场调节的正常周期。经过长达8个月的市场调节后，市场交易结果证明并不是像人们想象的那样，房价不但没有跌下来，而是成小幅上涨。所以，一季度过后，有实际房产需求的人开始思考房价会大幅下跌的可能性以及市场基础，根据自己的判断力开始出手了，特别是一些有资金的投资者，他们开始在股市和房市上合理地分配自己的资产投资，三环中心一个月销售300多套，其中投资需求占到65%就是一个很好的例证，证明投资性需求也是刚性的。所以，我认为坚持房价会大幅下跌的理论，是一种不负责的说法，因为这种说法不仅无视市场的真实需求，同时也因其错误地引导了市场，而伤害了许多买房人的切身利益。从去年春节前后，好多房地产项目开始为启动市场而努力，借传统春节出台各种实惠政策让利给买房者，但好多有真实需求的买房者因为观望没有赶上这班车。所以真正吃亏的还是有房产需求的人。

　　其次我们从政策的层面来分析一下房地产投资的刚性需求。投资房产是政府支持的一种行为。去年十七大报告首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，这是去年十七大所倡导的一个主题。要通过居民财产性收入的增长来提高居民的收入水平，改善居民的生活质量。我们可以分析一下，什么是财产性收入，我的理解，财产性收入主要是包括三个方面，第一是银行，第二是股市，第三是房地产投资。这三方面是有区别的，股市和银行，我们应该把它归纳为金融类产品，买金融性产品不能算是财产性投资，充其量只能算是积累财产的一种渠道，因为他对资金的门槛要求很低，无论资金多少都可以买这样的产品，比如存银行，买股票，只要你想做，任何人都可以进入，而房产投资不一样，他需要投资人有一定的经济基础和稳定的收入，投资房产其实是在合理分配自己的资产，所以房产投资的收入才是真正的财产性收入，房产投资需求是刚性的。

　　第三，我们从利润收益的层面来分析房产投资的刚性需求。目前市场给我们的投资渠道并不多，就像前面提到的，除了股市、银行，房地产等适合普通老百姓投资的常规渠道之外，其它的投资渠道已经不是一般人所能介入的了。如，期货、科技、工业产品、农业产品等。这样的投资不但对资金要求非常庞大，而且还要有专业性要求，同时风险非常巨大。而股市、银行，房地产这三种常规投资渠道，最优质的我认为是投资房产。我们来分析一下他们利润实现的构成，股票对资金要求不高，多少都可以进入，但对专业性要求也较高，是通过买卖是增长自己的利润收益，相当于做生意，有赚有赔，是通过红利来获取自己的收益，红利有很大的风险，也就是我们所说的投机性的一种收入，所以股市经常流行一种资金被套牢的术语，有时会出现跳楼价，也就是通常所说的割肉。银行是通过利息来获得收益，只赚不赔，随时可以套现，是最稳定的收益，但利润很薄。而投资房地产优势在什么地方？第一收取合理的租金收益，第二通过时间，通过市场获得物业增值的收入。房产投资是一种有形的物业投资，是通过租金以及物业升值来实现利润收益的，无论市场怎么变化，毕竟我的房子是存在的，房子的收益第一通过房产的买卖，通过房价的上涨来实现投资收入，也就是通常所说的物业增值。第二个房产买卖的周期，可能是五年、十年，二十年，甚至终身作为家庭财产进行传承。但是在作为家庭财产传承的时候，在五年，十年，二十年的时候，他会通过租金来不断实现投资收益。所以，大多数老百姓都会选择投资收益比较稳定的房产投资。

　　虽然房产投资好，但也是有学问的，如果对项目选择不好也是有一定风险的。所以我建议大家投资房产要注意三个方面，一是户型要小，就像刘总说的，小户型总价低，换手快，第二要选择成熟的居住区域，这样的区域各种市政配套以及商业配套都非常完善，不但好出租而且租金也高，物业增值也快，第三要临近地铁，三环中心紧邻地铁四号线出入口站，地铁四号开通以后，房价我估计要有30%～50%的上涨空间。所以，今天在我们论坛现场的客户要正确判断三环中心的投资价值，抓住现在售价较低的时机，赶紧出手下定。我今天跟大家分享的观点就先到这，谢谢大家。

　　主持人：谢谢方总。看样子，现在这种股市状况和目前的楼市状况，让现在股市专家和房地产商，说话都有一些谨慎，今天“楼市和股市”的PK好象有一点失败，但是都不愿意就楼市和股市正面的观点进行一些交锋，反而变成了一种一荣俱荣的关系，他们不愿意说，我在旁边听的很着急，因为我个人有很明确的观点，我始终觉得股市风险很大，大家还是谨慎进入，特别是我们的普通人，不是所有人都可以投资股票，但是我想房产不一样，虽然我们在座的很多人都遇到房地产大势不好的情况，但是从另外一个方面来看，目前北京一手房虽然销售不好，但是二手房，特别是租赁市场却非常火爆，因为我有一个同事，这两天张罗租房，因为他的房东要给他房子提价，最少上涨30%以上，有的甚至上涨100%。例如北五环外的天通苑地区，一居室住宅租金已经达到1500元/月，两居室达到2200～2500元/月，而五环内的租金则更高。

　　谢谢大家今天参加这个论坛，再见。