访谈实录

　　时间：2008年5月15日下午15：00——

　　嘉宾：上海阅瀚律师事务所律师 黄祖斌

　　保利（北京）房地产开发有限公司 陈艳萍 营销总监

　　主持人：黄先生，上海配套商品房上市的非常多。从您观察家的角度去看，是否影响到商品房的市场。从北京去年供应量来看，保障性住房达到800万平，去年整个北京市销售量750万平，实际上保障性住房达到了去年销售量的一半，这样的话在上海今年配套商业房也在大量的往市场上供应，您预计会不会影响到商品房，会不会撼动商品房这部分坚挺的房价？

　黄祖斌：生活在北京还是很幸福的，北京政策性住房这么多，上海廉租房组有400多套。经济适用房从04年6月份到上海从来没有听说过哪里有经济适用房。上海政策性也有一些，比如市区的一些人因为修地铁也好，或者修其他的也好，把他们动迁走，才给他们一些政策性住房。一般买不到这样的房子。

　　陈总有一个观点我觉得挺有道理，我想指出另外一个问题，中国没有哪部法律规定任何一家企业一定要盈利，成本涨价格一定要涨。房产商几乎不太可能低于成本出售，当然到一定程度还是有可能的？

　　主持人：我也想问是否是成本决定价格。

　　陈艳萍：我觉得绝无可能出现低于成本出售的。只不过原来他的利润率是百分之百的，它改为50%、30%、10%，但是绝不可能我卖一套亏一套，毕竟我是企业，不是公益机关，所以不可能的。

　　黄祖斌：首先我觉得今天跟陈总接触，我觉得保利公司跟一般的二三级房地产公司不太一样。我要提出这样一个问题，因为你们公司拿地成本比较高，据我所知，因为在03年8月31号之后，所有的土地必须拍卖，但是在此之前是协议出让，协议出让有些成本是非常低的。

　　北京03年8月份在期限之前，突击协议转让1亿多平方米，这些成本相对比较低。同样跟你们楼盘品质差不多、地段也差不多、市场价本来也应该差不多，但是他们拿地成本比较低，有些开发商的价格他是赚钱的，但是如果你们按照这个卖有可能是亏损的，就是面临不公平竞争的情况。

　　黄祖斌：我认为房产公司还有可能哪怕亏损也要卖，为什么？因为企业有两种成本，固定成本、变动成本。固定成本没有任何销售，这个成本也要支出。假如企业有暂时的困难，只要我的销售价能够弥补我的变动成本我还是要卖。我可以增加现金流，因为我晚卖一天，银行贷款多产生一天利息。固定成本，不管企业发生任何情况，我这个成本都要支出的。只要我的销售价能够弥补变动成本，我认为这还是一个比较明智的选择。