5月15日—18日2008年北京春季房展会在北京国际贸易中心举行，和讯网房产频道举办一系列访谈，今天的访谈主题是“5月是不是楼市生死考验期”？以下为此次访谈实录：

　　主持人：网友朋友大家好，下午我们的访谈开始了。上午我们针对四家开发商，北京区域的，燕郊生活圈的，还有环渤海区域的开发商都进行了访谈，对项目的成交情况和销售价格和优惠幅度都有一个大概的了解。下午我们非常荣幸的请到了保利地产(600048行情,股吧)北京房地产开发有限公司的营销总监陈艳萍女士，还有上海阅瀚律师事务所黄祖斌律师，他对上海的房地产也算是专家，所以我们今天是专家与开发商的对话。（15: 11）

　　陈艳萍：目前市场存在一定的客户观望状态

　　主持人：5月楼市是否进入了生死考验期。今天下午从两个方面来论证。上午因为是开发商的访谈，所以从成交量来看，所有的开发商都是众口一词，成交量没有减，销售一直保持旺势。陈女士您能先给我们大概分析一下，保利地产您旗下管的项目，销售量上08年上半年有什么样的变化？您给我们大家介绍一下。（15: 11）

　　陈艳萍：大家好，我给大家简要介绍一下保利地产北京区域的情况，今年保利地产在北京区域同时有六个盘在做，在这个过程之中，是我们所非常关注的。我们很多项目在今年的上半年必须推出。我们今年上半年目前在售的项目，有三个项目的情况特别明显。（15: 13）

　　陈艳萍：第一个就是我们保利西山宁羽项目，这个项目位于海淀区西山脚下，在西山的环绕中，这个项目目前还没有开盘。但是这个项目，我们供应量有15万平米的上市量，整个项目150万平米，我们上市15%。这个15%受到广泛的关注。我们做客户统计的时候会发现，这个项目北部区域少有的平均一天里面有几个百个来电来访客户的。从3月份到现在有4000多组的来访客户。这个数字对于我们来说并不是很乐观，我们所说的很乐观这个4000多客户不是我们所有的房子能够一抢而空。我们今年上半年卖的保利香槟花园一直在销售着，这个项目位于北四环亚运村，属于亚奥核心区，是一个板楼。保利香槟花园去年9月份推向市场的，按照传统来说，去年9月份的项目有可能在年底之前卖的差不多了。这个项目不能说很例外，但是我们目前还有一些尾盘正在清货。我们发现一个情况，不管其他开发商怎么说？我们觉得目前市场是有一定的客户观望状态，但是更多的客户有观望需求确实存在。（15: 14）

　　陈艳萍：从西山宁羽看到我们有4000多组来访客户，在2个多月时间里面，4000多组客户，除了来做市场调研的，比如我们去掉一部分之外，还是有很多人想买房。从我们香槟来看，我们平均一天一到两套的销售量，我们做过统计是目前北京市场上卖的最好的项目之一。除了新开盘一下子推出几百套或者三十五十那种，作为同样产品我们卖的相当不错了。但是我们此前所期望的那种市场有很大转变的时候，并不是这个时候。我认为开发商这个时候应该也像我们一样走向一个理性，自己苦练内功，做好自己性价比的时候到了。（15: 14）

　　黄祖斌：房地产寒流还没到来 房企普遍资产负债率75%

　　主持人：谢谢陈总，刚才陈总给我们大家介绍的情况是北京市场的。一个项目位于北四环亚运村区域，应该说从某种程度上也借到了奥运会的优势。所以可能会销售的比较好。我们再了解一下上海的情况。因为黄先生刚看了您的博客，上海炒房人正在抛盘进行时，您把这个情况给我们大家介绍一下。（15: 14）

　　黄祖斌：根据上海房地产官方网站。恩因为上海有多少人上网抛售必须标记，两三个月时间增加2万套不到一点。一手房成交信息半透明。（15: 14）

　　黄祖斌：刚才你讲到房子现在的形势，我认为说寒流，准确来说还没有到来。如果说我们把房子调整事情比喻成一场辽沈战役的话，我想现在的形势刚像林彪的军队进军的路上，还没有真正打响战斗。去年像很多公司像搜狐中国在香港上市，不光是跌很多， 而且严重跌破上市价。地产公司融资业面临比较大的压力。据我所知现在我们国内的房产公司普遍资产负债率75%左右。今年第一季度末中国金融机构银行的贷款余额比存款余额，比例是68.89%。根据中国商业银行网的规定比例最高不超过75%，现在存款准备金率16.5%，银行没有太多钱可以贷出去。（15: 21）

　　黄祖斌：国务院有非常明确的规定，闲置的土地一年之内不开发收20%的闲置费用，如果两年不开发无偿的收回。这个规定一直有，只是一直没有严格的执行过。今年国务院的规定只有20%的情况得到执行，对开发商也是非常大的压力。去年很多公司大多数以底价成交，并且现在融资困难、贷款难度也比较大。现在国务院规定压迫房产投资必须把已经拿到的土地抓紧时间开发，所以我认为这个形式，成交量在全国来说有比较明显的下滑，比去年高峰的时候，房产销售也有一定的困难。（15: 21）