黄祖斌：未来5到10年房价下跌一半

　　主持人：您刚才说我再总结一下，您认为上海楼市还是全国楼市从去年下半年开始已经进行调整了。（15: 34）

　　黄祖斌：全国楼市去年下半年已经开始。（15: 34）

　　主持人：调整的周期您预计是5到10年。调整的幅度呢？（15: 34）

　　黄祖斌：50%。（15: 34）

　　主持人：您对调整到位的判断标准是什么？是量还是价，还是量价配合？（15: 35）

　　黄祖斌：在任何一个市场，不管商品房、股市、黄金、石油都是这样，成交量会和价格同时上涨，基本是这样一个趋势。房子，比如2000年或者04年成交量一定是价格涨的多成交量也会涨的多。我想房价跌50%是调整到位一个最关键的数据。比如到底是房产公司倒闭多少？中介会消失多少？银行贷款余额下跌多少？这都是辅助的数据。（15: 35）

　　主持人：陈总您帮我们判断一下北京的市场，因为我相信您旗下这么多楼盘，您肯定对北京其他楼盘有过深度的调研，你判断北京的市场是否开始调整了？（15: 35）

　　陈艳萍：我觉得黄律师的话代表相当一部分网民的观点，从某种程度上来说也表达了我作为普通人良好的愿望，但是我对房价不是简单的来看。作为开发商定义一个价格的标准有两个指标，第一是成本，第二是我们市场形式。当全市场房价卖到3万的时候，我卖1万，我是很奇怪的事情。但是同时我的成本在那边，比如我们的保利百合花园，是召拍化的形式。我们的地价已经是8000多了，我们的成本是13000，我13000的房子卖14500到16500是非常正常的事情，你说让我们房子跌50%，我们怎么生存？另外跟房子是用来干什么有关。（15: 35）

　　陈艳萍：我本身对美国房价有些了解。美国人的习惯和中国人并不是特别一样，美国房价最高的地方硅谷，华人多、印度人多。那些地方本身购买习惯不一样，很多美国人宁可租房子也可以，而且另外美国人土地是世界最大的。他人口只有3亿人。我们人口是多少？我们土地是世界第三大，我们的人口目前号称13到14亿，世界第一人口量。我认为美国和中国的情况不是特别好比的。美国已经是世界第一发达国家，我们还是发展中国家。我们经常拿美国、欧洲对房价进行一个对比，我觉得我们应该考虑更多的是国情，首先我们有这么多的人口，9亿多人民有很多在进城，在城镇化过程中这些人是需要房子的，他们一开始可能是比较低档的房子，到后来有一些精英分子，他本身具有购买需求，而且文革之后，70后、80后这一代人成长起来，他们有购买需求。（15: 35）

　　陈艳萍：以前有可能一个人买了几十套房子都有可能，但是现在客户更多还是自住型为主。当一个市场部再往上涨的时候，更多人考虑有两种。一种是新房或者小家庭分出来的房子，另外一种是改善性住房。原来有很多人一家人住60、70米的老楼，现在有一些积蓄需要改善住房。因为中国的人口众多，在这种刚性需求存在的时候，必然存在必须买房子，不可能人人都在等。不是说你不买，有人买的问题，而是当整个社会人口基数增多的时候，房价只要定的相对合理的时候，还是会有很多人进行购买。而且我们开发商并不是像很多人，因为我觉得整个社会有一个仇富心理，也不是说仇富心理，开发商有时候也挺冤枉的，现在土地成本真的很高，政府的土地供应量在那面，同时采用召拍化的方式，拿地的比例不是太高。今年开发商买地的积极性不是太大，确实整个市场让开发商也有观望，整个房价在不稳定的情况下，开发商也会考虑我们的成本，大家都希望房价降一半的时候，我成本已经13000，你让我卖6000，那不可能，我作为企业起码先要保本。另外开发商还有一些很郁闷的地方，比如像钢材、原材料全部在涨价，钢材原来是4000多块钱一吨，现在涨6000多块钱一吨，这是非常实在的数字，我们成本在增加，大家对房价有这样企盼的时候，我们作为开发商就是验证每个人的内功，首先你自己的品质是不是够好？在股市大跌的时候一样有人赚钱，在股市大涨的时候同样有人在亏钱，同理，不管房价怎么样？好房子一定不愁卖。（15: 35）