燕郊随着步入中等城市以后必须分区域化

　　刘振刚：目前燕郊没有一个很好的写字楼，我们还开发一个住达创业大厦，这是我们开发的写字楼，这不属于繁华地带，从去年移交给物业以后，他们出租目前是1.58元/平米，100平米就是4000-6000元钱，实际上一个住宅在燕郊租100平米租1100、1200。星月时代既符合住宅、也符合办公。它位于102国道南处，是一个非常好的交通繁华区域，并且燕郊有一个CBD区域，燕郊随着步入中等城市以后，它必须分区域化，它有教育、居住、CBD商务、政务区教育。我这个楼落成以后交通非常方便，楼下就是930车站，交通非常发达。按1.58元算，应该是5000左右的收益。像这样的收益来讲，作为其他投资来讲是做不到的。（12: 04）

　　主持人：江总您介绍一下您项目的投资回报？（12: 15）

　　江涛：我这个项目是这样的。以前北京人很认可青岛的房子。青岛在全国很有名气的房子。银滩正好是青岛的后花园，正好这样来建设。现在滨海的土地资源很有限，全国没有多少海的领域。真正想去海边居住的人，从目前的生活基本情况来看还是比较多的，我们距离青岛，银滩有三大机场、三大港口之称。三大机场就是北京到青岛，到青岛下飞机以后只需要一个小时。比如到威海、到烟台这三个城市都一样。到威海、到烟台下飞机以后只需要40分钟，因为它95米。目前青岛可以来讲，它的滨海城市的价位一平米在3万左右。从这块只相差90公里，我这边的价位4000、5000，我想从这块投资，大家还是比较看好的。 还有一个银滩离北京的距离公里数有800多公里，但是现在铁路、轻轨开通以后，北京到青岛只需要3.5小时，并且现在火车到青岛也只需要5.5小时，实际上当天去当天可以回来，这个投资回报率也是很高的，也是无限的。（12: 15）

　　主持人：刘总我再问一下，刚才咱们星河皓月您介绍的价格是达到6000多是吗？（12: 15）

　　刘振刚：6200。（12: 15）

　　主持人：星月时代是5800，实际上星月时代从某种意义上来讲可能更趋向于办公性质，虽然也是70年的产权，为什么会出现这种现象？办公住宅跟住宅有点倒挂了，实际上办公可能应该算是写字楼，但是咱们的产权还是70年的，出现这种倒挂，从这种角度来说是不是住宅的房价确实是普遍的有点偏高了，就是泡沫出现了。（12: 15）

　　刘振刚：首先来讲，我们星河皓月大家非常认可，推广周期比较长，有一二期成熟周期的比较。这样在我销售的过程当中，从销售员来讲也非常认可这块。但确实从一个新的楼盘，因为我们当时开发也是想保留一份，没想到每几天很快就没了，所以来不及价格调整。（12: 15）

　　主持人：您觉得市场是理性消费吗？（12: 15）

　　刘振刚：对。现在星月时代在一期主要是奠定基础，更大量在二期，一期8万平米，总共是30万平米，二期开盘比现在还要高一些，因为建筑成本和整个成本来讲要比住宅高很多。 我们这个楼在两年以前包括建筑材料、人工成本都比现在要低。昨天我在央视对话节目里谈房价问题。观众问现在买房合适不合适？实际上你现在买的房就是两年以前的土地成本和建筑成本，如果再过两年买房肯定是帝王标价，我估计房地产商不会赔钱去卖的，我估计现在买房还是比较合适的。（12: 15）

　　主持人：实际上可不可以这样理解？由于近两年都是帝王标价，价格都飙上去了，最重要的原因就是地价的成本非常高。（12: 15）

　　刘振刚：从各种分析来讲，以后的房价肯定还要比现在高，有一个高的走势，但是涨幅不会像07年这么快、这么高，有一个稳定的上升趋势。（12: 16）

　　主持人：刘总做一个假设，如果像一季度成交的趋势，如果继续、持续，现价房会不会最后出现真正的拐点？（12: 16）

　　刘振刚：假如天气有雷阵雨，全国都是雷阵雨，还是有阳光明媚的地方。什么是好房？好房，是有责任的地产商开发，对地产商是信任的，第二房子肯定是认可的。本身得到合法的利率以后，这个房子肯定是好卖的。假如本来价值25%的利润，你房子在北京来讲可能1万、1.2万，你标2万，这是虚高的，虚高的房子肯定不会被认可的，也不会是主流。（12: 16）

　　主持人：您的判断，目前市场上供应的房子高不高？虚高的房价多不多？（12: 16）

　　刘振刚：我觉得80%以上都属于好房，能够根据自己的实际情况，自己的地段，适合自己的房子价格，这样的房子我觉得还是能够得到认可的，短期调整可能，不会出现崩盘这样。（12: 16）

　　主持人：江总您认可刘总的观点吗？（12: 16）

　　江涛：非常认同。（12: 16）

　　主持人：刚才我们也做了一个访谈，北京房山、昌平。他们的价格也销售在6000左右，燕郊不属于北京了，应该属于近京生活圈的概念，燕郊的房子同样跟北京远郊区县价格在同一个水平上，您觉得燕郊更大的竞争趋势相比房山、昌平有什么优势？为什么投资者会选择燕郊的房子？（12: 16）

　　刘振刚：一个是燕郊房子非常规范，燕郊区域相对来讲百万平米大盘也非常多，第一供应量能够被保证。第二如果大家都选择燕郊，我举一个很重要的原因，就是咱们的交通，如果从燕郊出发到北京CBD，开车需要20分钟。所以在北京远郊县，年轻人在北京CBD上班非常多，如果在这个区域上班选择燕郊，燕郊只是概念上的河北，实际上比北京任何一个地方交通非常方便。另外燕郊也是一个没有工业的小城镇，现在价位还是比较低。我觉得燕郊上面紧临潮白河，所以它的空气质量是常年一级，蓝天白云，这也是另外一个讲究生活品质的人选择居住的一个理由，最大的理由就是房价比较合理，交通非常方便。就是早晨上班的人，930、早班车都非常方便。（12: 16）

　　主持人：最后请两位各自总结一下，对自己项目有什么补充的再补充一下。另外总结一下，奥运会马上要开始了，对今年的楼市两位有什么样的展望？（12: 16）

　　江涛：我们滨海城市从5月份已经开始回升了，五一以后很明显的已经达到了去年的，比销售旺季时稍微差一点，但是从一季度以后销售业绩已经起来了。奥运会，我觉得也是中国的一个中国年、奥运年。将会带动整个北京中国经济的腾飞。我觉得这个从旅游度假这种项目来讲，可能更加倍使我们全中国人的欢迎。（12: 16）

　　刘振刚：我认为通过去年相关的宏观政策调整以后，在渡过传统淡季以后，中国房地产走势越来越好。另外大家关注奥运之后，我想还会有一个飙升。我认为网友一定要选择自己比较理想的房子，我觉得该出手的快出手。否则地价上来以后，包括人力成本上来以后、通货膨胀上来以后，我认为房价还会稳步上升的。（12: 17）

　　主持人：谢谢两位，从江总、刘总的言谈之中，我们已经看出来了，实际上是三个楼盘可能受季节影响。但是到了5月黄金期以来销售开始膨胀了。 燕郊的两个项目一个是以商住为理念的星月时代，还有一个以宜居的星河皓月，无论淡季、旺季都没有出现明显的下滑现象。从刚才的访谈中我们已经得到答案了。 我们再期待下一场访谈，看其他的开发商给我们出一个什么样的答案，谢谢大家！谢谢两位。（12: 17）