世邦魏理仕近日发布“2008年第一季度亚洲房地产投资报告”。受全球信贷危机、资本市场动荡和全球经济增长趋缓等因素的影响，2008年第一季度的亚洲房地产投资市场显露出不确定的特点。由于持续的信贷紧缩，一些以投机为主要目的的投资者纷纷退出了本地区的投资市场，但在很多市场上，核心及超核心投资者依然非常活跃。由于该地区强健的经济基础和积极的长期发展前景，以及在很多商业地产市场中具有供求合理的动态平衡性，尽管某些市场上一些投资者采取了“等待观望”的策略，但具有经济实力的投资者依然对投资市场的前景保持乐观。总体看来，亚洲的主要地产市场具有一定的差别性，虽然投资业务的总量依然可观，但投资活动在经历了2007年的高峰后在一些城市逐渐放缓。

　　在2008年第一季度，一些主要的亚洲城市继续成为投资者关注的焦点，这是由于受到活跃的写字楼市场的推动，在过去一段时间，这个市场内有限的供给致使租金面临上涨压力。优质写字楼依然是投资者的追捧对象，房地产投资信托基金和机构投资者进行了一系列令人瞩目的收购，其中包括本季度十大投资交易中的大部分项目。这十大交易的总额达86亿美元，其中三菱房地产以1620亿日元收购东京的东京千代田大楼（Resona Maruha Building），而位居榜首。

　　尽管全球资本市场带来的更广范围的不确定性，新加坡的投资市场依旧活跃。在第一季度，共发生了总价值达85亿新加坡元的投资交易。尽管受全球经济环境不确定性的影响，新加坡经济长期发展的良好前景仍确保了地产投资业务的发展。此外，作为金融中心和跨国公司主要驻地的独特地位，以及写字楼市场保持了供需合理的动态平衡，都将有望维持该地区投资业务的健康发展。

　　在香港地区，受股票市场不断波动的影响，第一季度内，本地的投资者在收购投资物业活动中的积极性有所减弱。尽管投资活动略显平静，负利率的现状以及并未受到冲击的长期发展趋势，均有望催生来自财政状况良好的投资者新一轮的投资活动，而偏重于机会投资的投资者将更可能面临越来越多的限制。本季度值得一提的交易是冠君房产信托基金（Champion REIT）以125亿港元的总价从地产信托基金的最大股东香港鹰君集团（Great Eagle）手中收购了位于旺角的朗豪坊 （Langham Place）的商铺、停车场和一些写字楼单元。

　　尽管投资者对日本的物业投资兴趣并未减退，部分借贷方开始变得谨慎，大量的投机资金纷纷撤出日本市场。较小户型、位置略差的物业的价格开始松动。但是，那些主攻高品质、位置有利的物业以及融资放贷风险比率约为50%的核心和超核心资金仍能较为轻松地继续融资，因而品质最佳的物业价格依旧非常坚挺。

　　尽管政府对外资进入的门槛不断抬高，海外投资者对收购中国的投资物业依然热情高涨。由于能使投资者避免耗时的境内审批流程，具备境外资产结构的物业在市场上具有非常大的优势。在上海，韩国的未来资产（Mirae Asset）从基汇基金（Gateway Capital）手中收购了新天地的Shama Luxe，但交易的具体价格不详。房地产行业紧缩的信贷状况和对外资进入的限制也使得一些本地的开发商转向国际机构以寻求其他的融资渠道。复地集团（Forte）与SEB、金地集团(600383行情,股吧)（Gemdale）与瑞银集团（UBS）之间的“联姻”就是佐证。同时，本地公司之间的并购活动也有上升趋势，多为较大规模的开发商寻求收购具有高价值开发土地储备的较小规模的开发商。

　　台湾地区的地产投资市场表现出上涨的迹象，具体表现在商业物业资本价值的稳定上涨，以及成交量的攀升。这种现象在住宅和商业市场尤为明显，得益于对大陆和台湾地区间实施更加紧密的经济、交通和旅游的合作的利好预期，市场信心大大增强。台湾更加积极的经济发展前景也促使更多境外投资者开始在此寻求地产机会。

　　在经历了2007年高涨的投资活动后，首尔投资业务的密度略有下降，投资重心也出现转移。投资者对写字楼市场热情未减，但是由于写字楼物业价值的迅速上扬，导致卖方和潜在买方之间的预期存在巨大的差距，在售的写字楼在第一季度没有成交记录。投资者开始根据区域和行业，对他们的投资策略进行多样化调整，在寻求写字楼开发机会的同时，也开始关注商铺和工业物业。

　　在经过2007年第四季度火爆的交易后，吉隆坡的投资市场在本季度相对有所减弱。写字楼市场依然是投资活动的主流，科威特金融公司（Kuwait Finance House）再度在写字楼市场中发力，在继2007年第四季度完成3笔写字楼交易后，成功收购了游礼发大厦（Menara YNH）。

　　在印度，投资者依然保持谨慎和审慎的态度，虽然对市场的长远发展保持乐观，但仍预期短期内会发生震荡和合并。这段时间内的一个重大事件莫过于印度证券交易委员会公布的关于房地产共同基金的指导意见草案。

　　在新德里，面临IT/ITeS企业的过量供给，例如诺伊达（Noida）这样的次级市场在资本和租金价值方面都表现出震荡。然而，诺伊达本季度也实现了一笔最主要的交易，诺伊达当局拍卖了一处95英亩的商用土地，成交金额高达500亿印度卢比（12.5亿美元）。同时，开发重点也逐步转向工业、基础设施和仓储项目等。

　　（作者系世邦魏理仕投资部执行董事）