两级分化明显

　　不过，市场的走势仍然能在价格上体现出来。上周，武汉全市商品住宅冲高回落，成交均价6201.82元/平方米，比前一周下跌62.55元/平方米，楼市价格跌幅为1.0％。市场人员解释，上周由于单价在6000元左右的楼盘销售比例远远大于高端楼盘，因此拉低了市场的整体价格，而这也是因为有单价在6000元左右的楼盘放盘所致。由此可见，低价永远是硬道理，当价格适中或者更低的楼盘出现时，高端盘总是配角。

　　另外，记者发现热卖的楼盘总是那几个，每周的成交都有几十套、上百套，而有的楼盘即便遇到了“五一”旺市，也依然“卖得不好”，每周能有几套成交已是不错。看来，目前的市场不再是去年那种有房就能卖得好的局面了。

　　不过，几乎所有销售情况较好的楼盘都是靠定价较低取胜。

　　在竞争中，一些楼盘通过及时降价到位或者不断创新总是成为市场上让人瞩目的主角。相反，有些楼盘依然墨守成规，在营销策略上难以推陈出新。另外，还有部分楼盘刚开始推出时正站在楼价的高岗上，结果马上遭遇寒冬。于是，楼市两极分化情况渐趋明显。

　　谁在冲淡5月楼市？

　　“冲淡5月楼市的因素有很多，首当其冲的，还是政策。”一位专家直言。

　　4月，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。其中规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。

　　房企所得税率提升，意味着地产开发企业得在每月的利润中拿出更多税费上缴，其手上的流动资金将进一步减少，加之为了防止CPI增长过快，银行准备金率反复上调，地产企业的资金实力一再迎来挑战。为了实现资金回笼，不少地产企业给出让利优惠以笼络人气。

　　“对于普通购房者，看过去年房价的瞬息万变后，在目前打折促销的背景下，都不敢贸然出手，反而会揣测房价何时触底。”业内人士说，“这一点在5月表现得尤为明显，历经过大量新盘扎堆上市及春交会后，武汉房屋销量并未出现预料中大幅回升，对于普通购房者，其得到的信号即楼市还在趋冷，现在还不能出手。”

　　自去年有关第二套房贷的政策明确后，大批的投资者撤离楼市。同时，A股的受挫，也使去年“在股市赚了钱来买楼”的盛景一去不复返，投资房产的行为再次锐减。

　　而“70/90”政策经过酝酿发酵，效应在当下已经得以体现。环顾当下面市的地产项目，其中、小户型房源都占据了相当的比例。对于具备刚性需求的购房者，可供选择的项目多了，自然就会多走走看看、货比三家。此类购房者亦是最容易受到价格波动影响的人群，在发现楼盘名目众多的促销活动而拿不准方向时，必然选择持币观望。

　　另外，新组建的住房和城乡建设部，将“保障和改善民生”的住房问题首次纳入政府工作报告。有消息称，今后城市商品房及保障性住房的比例将是3：7。此也将分流相当一部分的中低等收入购房者。

　　“当各类政策效应集中在一起发力，加上地产开发商的明争暗斗，当购房者参不透其中的道理时，必然选择观望，此即造成了今年5月楼市的整体冷淡。”业内人士说，“然而，需要明确的是，国家出台相关政策的目的并不是要打压地产开发商，而是要规范整个行业。因此，从长远看来，武汉楼市还是在往健康的方向上在走。”