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越南经济困局之楼市篇
“谁说越南楼市要崩溃，我是不答应的”，昨日，面对目前越南房价回调的大格局，越南最重要的决策咨询机构————越南中央经济研究院副院长鞠志利（CUCHILOI）有些激动。
据越南官方统计，海外有10亿美金正虎视眈眈，半年后，符合条件的外国人可以在越南买房，越南房地产将迎来新一轮的冲击。
近日，越南建设部副部长阮陈南表示，目前房地产价格没有准确反映实际价值，未来仍将继续下跌。但阮陈南对未来有有信心，表示到2009年中，越南经济体将恢复正常，房地产市场也将回到快速发展时期。
越南多年来高速发展，城市化进程不断推进，昨日接受本报专访的越南专家几乎都认为，越南的房地产市场才刚刚起步，未来还会有更大的发展。
●买房要用黄金
商铺每平方米卖2000两黄金
越南的房价之高超乎想象，即使已经跌去30%-50%，仍让记者惊诧不已。越南最大的城市胡志明市，其黄金地段商铺价格甚至超过东京银座、纽约的第五大道等国际知名中心商务区。越南的很多房屋都是用黄金报价和购买的。
胡志明市最繁华的滨城市场商铺售价达到每平方米1800-2000两黄金（越南一两相当于37克），折合大约17万-18万美元一平方米，达到寸土寸金的程度。据当地人介绍，在五年前，此地每平米售价只需要75两黄金，而1800两黄金在当时可以购买整一栋的别墅，如今仅够买一平方米。
如果说大量的外资企业需要办公场所，旺盛的需求刺激商铺地段的价格飙升，那么住宅价格高得离谱则带有浓重的投机色彩。
泡沫首先缘于被爆炒的地皮
和多数中国人的想象不同，胡志明、河内市中心的房子基本上是自建房，售房者定价较为随意，遇上楼市旺盛即水涨船高，而在楼市寒流下则可待价而沽。
越南人习惯买一块地皮自建房，胡志明市政府将市中心土地分割成小块出售给市民，宽度一律为4米，长度则视情况而定，尽量沿街便于经商。市民在自己的小块土地上自行设计建房，拥有土地的终身使用权。直到业主离世，政府会将土地收回继续出售。
在股市楼市双双狂热的2007年，越南人热衷于炒地皮，买来一块地，半年之内很快转手。楼市的泡沫正是首先缘于这些被爆炒的地皮。事实上，楼市下跌以来，在售商品房本身价格跌幅并不大，跌幅最大的主要是地皮买卖，普遍缩水过半，但由于土地为稀缺资源，炒家普遍存在待沽心态，目前土地交易几近为零。
不过，据西贡证券经纪业务经理阮富强介绍，不少日本、台湾、香港的大户已经开始携带资金到越南考察土地交易情况，一旦时机成熟，将大量收购被拍卖的土地。
●中等城市样本
献港也被“有价无市”病毒传染
2007年底，在胡志明、平阳等大城市房地产价格虚增但没有市场的情况已经向越南的很多地方蔓延，在越南中部的一个中型城市献港，也被“有价无市”的病毒传染。
近几天来，在献港的各种媒体上有很多卖房卖地的广告，但是卖得动的没有几个。在献港具有20年房地产业内经验的丁国军先生说：“快六个月了，房地产仍滞销。但是滞销归滞销，价格并不减少。”
红盛房地产公司的胡氏绒小姐说：“现在的房地产价格并不反映其真正的价值。”据她解释，现在山茶，电玉、阮必成这几条要道的房地产的价格达到十亿越盾也是值得的，因为该处交通便利，可以做饭馆、旅馆，数量不多却有不少人要买，所以很受投资者的关注。但是其他很多房地产的价格却两三倍于其应有的价值。
而此前情况并非如此，去年以前，除了市内房地产的价格不太稳定外，新区的价格都比较稳定，和政府规定的有关房地产转让的价格相符，如果购买只能获得10%-20%的行业平均利润。
外汇多和政策宽松推高了房价
为什么远在中部的献港也会受到传染？当地比较大的房产中介———黄协房地产中心的经理忧心忡忡地表示，春节之前由于寄回国的外汇比去年增加了30%，政府对越侨和外国人的买房条件又放宽，所以买房产的需求增加，这是近来献港房地产价格不稳的主要原因之一。
另外，2008年初到现在，20多个国内外投资家纷纷到献港购买土地开办公司、旅馆等，他们都愿意付出比市场高的价钱，这让一些投机者乘机哄抬价格。尝到甜头后，他们又继续钻营，还向银行借款，设法再买更多的房地产。对于这种需求，银行也放手借给他们，而并不顾虑到其中90%的人借款来投机经营房地产。这些原因让献港原本平静的楼市陡然升价。
丁国军认为，房地产价格的演变跟经济过热有关。投资者的心理也是支持房地产价格上涨的原因之一。可是眼看银行清款时间快到了，为了给银行付利息，房地产投资人士就把土地分成一小块一小块地卖。
目前，在成山、雄王、黎引等几条主要路段的房地产中介中心每天都有30多个投机者来典当土地，价格比春节前降20%-25%.但是，谈到该问题，很多中介中心都说：投机者还等着看市场的反应，宁死也不按真正的价格来卖。
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