地产股市盈率下跌幅度达75% 横向比较仍偏高

　　从去年10月16日上证综和指数创出6124点新高至今，指数已跌去一大半，各类房地产行业指数的跌幅也均超过50%，有些个股的跌幅甚至达到80%。在这期间，房地产行业的市盈率水平下降的更多，达到75%，其下降幅度甚至远远超过了行业股价的下跌幅度。

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　　以6月30日收盘价计算，沪深两市全部A股和B股按照总股本加权法计算的滚动市盈率（用2008年一季报数字前推4个季度，既2007年二季度到2008年1季度累计4个季度的财务数据）为21.24倍，较2007年10月16日的55.69倍下降了60%多。去年10月份最高点以来，伴随着指数下跌和上市公司业绩增长，各行业估值均大幅下降，其中通信、房地产、化工、机械、银行、钢铁、煤炭等行业降幅均超过50%。房地产板块75%的市盈率降幅可以说是领跌。

　　纵观房地产板块的历史估值水平，2002年以来平均市盈率最低时是在2005年的6、7月份，当时市盈率处在25~30倍之间。目前房地产板块的平均市盈率为25倍，已经达到2005年二季度最低点的水平。栖霞建设(600533,股吧)（600533)的目前市盈率仅有10倍，其他主流地产股市盈率也均在20倍以内。四大龙头地产股中，招商地产(000024,股吧)市盈率16.74倍，较去年最高点时的79倍下降78%；保利地产(600048,股吧)市盈率19.61倍，较去年最高点时的127倍下降84%；万科的市盈率20倍，较去年最高点的91倍下降了78%；金地集团(600383,股吧)的市盈率仅16倍，较去年最高点的89倍下降了82%。

　　地产股的市盈率为什么如此大幅度的下降呢？

　　首先是地产股的价格下降较多，地产作为牛市的主线，其整体涨幅超过指数的整体涨幅，其估值水平在房价不断上涨的刺激中节节攀升，远超过其他行业。在市场崩溃的过程中，信心丧失了，原来支撑其高估值的理由变得不那么可靠了，因而地产股除了有市场平均的跌幅，还要把自身由于信心爆棚而产生的透支性涨幅也跌回去。另外一个交易层面因素是，在基金经理们信心崩溃普遍减仓的时候，只有业绩好的股票才能比较容易出货，因为有人对其恋恋不舍，抛给他们才比较容易。绩差股反倒跌的不狠，他们90%的筹码在散户手里，散户的特点是亏了不舍得卖，大家都不卖了，有大庄的股票也出不来，一出货就跌停，索性不出了，等利好再出，或者慢慢出。这样也导致了某些盈利很好的地产股跌幅照样十分巨大。

　　第二，是地产股的盈利水平仍然保持着比较高的增长。房地产板块2004年以来业绩增速更是每年都高于市场整体。2007年最高点时，计算滚动市盈率时所用的盈利数据为2007年中报前四个季度的数据，那时的净利润涵盖了2006年下半年及2007年上半年的盈利状况，而由于房地产普遍存在预售行为，导致公司业绩与市场显示状况相对滞后。2007年中报业绩实际上是反映的2006年市场的销售状况。而地产市场最火爆的时候是在2007年，因此根据市盈率公式，市盈率=股价/每股盈利， 在计算市场最高点时房地产市盈率的时候，用的盈利数据是一个相对较低的数字，一个比较高的地产股价格除以一个相对低的盈利数字早就了地产板块高达百倍的市盈率水平。

　　而到了2008年6月30日，滚动市盈率使用的盈利数字恰好是2007年二季度到2008年一季度的四个季度的盈利数字，反映的恰好是2006年末到2007年前三个季度房地产市场最为火爆的销售状况，因此盈利数字处在高位，并没能显示出2008年以来房地产市场成交清淡的真实状况。因此较低的股价和一个比较高的盈利数字早就了地产板块的低市盈率。如果说房地产板块市盈率下降75%，其中价格下降贡献了50%，那么盈利增长则贡献了25%。