巴曙松：通胀压力会走向中期化 房价暴跌并未出现

    和讯房产消息 19日在北京国际饭店举行的“2008首届中国房地产创新大会暨第二届中国房地产产品主义论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师 巴曙松先生就当前房地产的热点问题发表了看法，以下是他的部分精彩发言：

　　在过去几年时间里面，特别是过去四、五年时间里面，中国房地产就像一个巨大的营养充足、温度适中的大温室，非常宽松的环境，非常有益的环境，爆炸式的增长，使得无论非常优秀品种的发挥还是里面的杂草都得到非常旺盛的生长。现在这个时代过去了，我们重新要回到真正的正常状态下，正常的自然环境下经营。这就是我们目前面对的一个非常重要的调整的阶段。

　　我们现在所处的宏观经济的背景

　　一个能拿到地，又能等土地增值获得绝大部分利润的时代，不可能有房地产企业愿意坐下来讨论房地产创新，讨论房地产企业进行销售、金融的创新。房地产行业是周期性非常敏感的行业，跟经济周期的波动关系非常大，所以我想先花十分钟的时间简要回顾一下我们现在所处的宏观经济的背景是什么样子。

　　首先大家都在谈谨慎意变。刚刚公布的国家统计数据上半年的GDP是10.4%，依然是非常高速的增长。在过去我们的改革开放二十多年来的平均增长是9%左右，到了10.4%就很紧了，到了10%、9.5%的时候，大家感觉怎么样？中国改革开放以来，有两次连续五年保持了两位数的增长，还没有超过五年呢。第一次就是93年的一次，但是那一年是一年比一年的增长速度是回落的，第二次就是从2003年的一，一年比一年高，增长速度到去年达到了历史的一个高点，所以经济增长周期性回落的趋势是可以确立的，我们要改变过去5年所习惯的两位数GDP增长时期贯穿用的高速扩张的思路，而我们要学习在调整时期的生存之道。大的趋势基本可以确定，调整深度不大，但是我们可以分析。

　　面对调整，我们金融界，搞基金、股票的，判断在不同的阶段，牛市是在什么阶段。在调整阶段，第一个阶段不以为然，多年养成的牛市心态，每一次调整都是买入的机会，想反弹，房地产企业也一样，一调整就赶快买。第二阶段，有点迷茫，又跌下来。第三阶段就是愤怒，怎么不救市，不分析经济的基本面，行业的基本面，依靠外在力量的救市。第四阶段，就是救市希望破灭，失望，失望之后，最后是绝望。

　　我们的房地产企业在过去高速扩张里面还没有真正经历过一次全国意义上的经济波动周期的检验，还没有经过一个被同情的调整的社会，现在股市的调整属于愤怒阶段和期望救市的阶段。任何类比都会有缺陷的，但是我想讲的第一点，肯定在扩张时期的套路和在调整时期的套路是不一样的。

　　房地产或者通货膨胀压力会走向中期化

　　目前，我们宏观形势处在什么样子的呢？我们说通胀压力有可能走向中期或者长期化，使得货币政策的从紧会持续一段时间。我们中国人民银行规定，货币政策的根本目标是维持币值的稳定，以次促进经济增长。

　　为什么说房地产或者通货膨胀压力会走向中期化呢？现在主流观点认为先高后低。目前我们正在处于经济的转型期，2007年中国是在两市双收的情况下出现粮价上涨的，国际经济研究者认为，中国的粮价上涨不叫上涨，叫价格正常化。因为过去10年里面，不考虑07年，粮价几乎没有变化，06年1.6元/斤，1.7元/斤，在这10年里面我们中国经济发生那么重大的变化，那么快速的增长，那么多土地通过大家的双手盖成了房子，那么多农民从农民变成了工人，粮价一直没有变，再加上国际价格，我们现在跟国际价格比，差距在拉大。中国用不到9%的耕地养活了如此多的人口是非常了不起的。

　　目前，我们处在什么样的状态下呢？中国的经济不可能再继续这种低廉、低价的高污染、高资源消耗的高出口，这种形式已经走到尽头，必然要转向内需带动。中国原来靠廉价劳动力的投入，靠廉价资源的投入带动经济增长，必然转向靠技术进步、技术创新、管理的创新。这也是属于目前这个阶段。所以从未来预期来看，中国改革开放30年，9%左右的经济增长，未来很可能会经历一个增长中枢下移的阶段。原来就是劳动力，过去9%的经济增长是怎么贡献的呢？5—6%的大量劳动力投入到工业生产这么一个速度，加上3%的劳动生产力的改进，比如互联网的应用。劳动生产力改进得差不多了，这是一个非常重要的结构调整的时期，这个时期如果转向技术进步，中国经济很可能迎来一波持久快速的增长。日本就是很好的例子，日本经过升值调整之后，又有一个十几年的快速增长，它不是一波，有两波。我们希望中国能够有这么一个阶段。

　　所以我们这一轮经济增长调整多深，取决于我们过去11.9的高速增长，有多少是高资源堆出来，有多少是靠我们技术进步、管理进步推动的。跟我们房地产一样。我们的几万家房地产企业没有经历过一次完整的经济周期的界面，我曾经写过一篇评论，我说要寻找15年以上的房地产企业，为什么呢？就是那些现在还在江湖上打斗，还在房地产企业当老总的这批人，中间有多少人见过房地产上一轮的调整，那是相当惨烈了，也是跟金融结合起来，变成华尔街，用人也是非常有趣的，跟国际的金融时代是一样的。知道这个调整时期可能会有两三年、三四年，80年代美国经济调整时期，现在都是70多岁的老头了，所以美国在华尔街搞投资的70多岁老头又重新受欢迎。所以受这个启发，我写了篇文章，我们房地产企业也要去看看经历过海南房地产泡沫的企业，这次总体表现非常的稳定，现在看到他的果断和经历过周期波动之后，这种健康的心态。