巴曙松：通胀压力会走向中期化 房价暴跌并未出现

　　房地产价格应调整20%到30%之间

　　现在，不仅房地产企业在调整，很多出口型的企业，制造业也在调整。我们可以预计到，跟大家类似的这些问题，我觉得房地产企业还不是调整压力最大，房地产企业从去年就开始，已经有很多企业开始意识到要及早的调整，其他的出口企业可能到今年才开始调整。现在碰到困难之后，因为过惯了过去五、六年舒服的日子，第一轮反应就是困难是暂时的，但是这次很可能他们错了，因为他们现在所积累的高利贷的资金成本对一个庞大企业来说根本就是不可持续的。很快到第二阶段就会发现这个问题是长期化的，已经把这些资源转到那些更能有效利用它的企业中，这个过程还没有开始。房地产企业开始启动的，在制造业以及其他行业还没有开始。

　　现在一方面看到大量的要救市的观点，另一方面也看到大量的紧缩率还远远不够的观点。现在一些房地产企业，一些财务安排非常健康的企业说，紧缩还不够，越紧缩，我们谈判越有力度，谈的价格越低。去年在高位买到地的那些房地产商，对他们来说是比较困难的时候，这也给未来中国房地产行业更长时间的发展提供了基础。中国城市化是大方向，要出现优秀的大的城市，必须要需要优秀的大公司来做。

　　我们从金融证券行业的研究角度再来谈一下对房地产行业怎么看。在过去几年的发展里面，我感觉到房地产行业里面有很多清醒的声音，也有很多过分自大的声音，他不知道自己取得这么好的成就，是因为国民经济的推动还是自己能力的推动。回过头来才稍稍清醒一点。

　　现在的房地产价格跌到现在隐含的就是金融投资界认为我们房地产价格会调多少呢？20%到30%之间。如果房地产价格超过这个幅度，说明房地产价格还调整没到位。现在我的判断，我只能说，在去年是房地产股票的估值显著高于房地产本身，今年已经开始进入房地产股票的估值比房地产本身便宜。在香港已经出现了净资产的回扣，这是我们在金融行业的研究得出的一个判断。

　　目前，房价或稳定在一定的水平

　　第二，我们观察到房地产行业现在是藏龙卧虎的行业，面临的问题，我借用马克思的一句话，问题和解决问题的办法是同时产生的，只不过你有没有发现。往往你会先看到问题，只有一小部分人先看到解决问题的办法。

　　现在的模式，我们大致说，房地产行业比较简单不像我们制造业，需要注重一下改进管理，抢占更多的份额，加快资金的周转等等这是我们需要做的，还有保持一定储备的情况下，提高产品的附加值，追求单位产品盈利的最大化。这个问题就是因为价格没有明显的松动，销售情况不是很好，短期压力大。到底哪一种更有竞争力？现在已经关注到这么一个趋势，目前也有很多的争论。从目前金融行业研究的情况看，最有可能的一个趋势，很可能是用时间换空间。

　　有关研究部门我看到他们的判断，基本上投资性的需求相对差不多，投资性需求比重也不大，还是刚性需求和实体需求开始占主导。世界上一个完整的房地产调整周期没有说很快的上涨，它能够持续一年或者两年，甚至更长的时间。目前，很有可能是把价格稳定在一定的水平，中心城市温和降价的方式来调整，以时间换空间，市场的分化可能会加剧。我们看香港97年到现在经历了完整的房地产周期的回落和上涨，现在分化到什么程度呢？最低端的时候，房地产指数跌了65%，03年到现在，上涨经济周期繁荣，高端的房地产价格涨了不少，中低端还只有当时最高价的百分之五六十，所以走势在分化。

　　房地产市场大幅的暴跌，目前还没有出现

　　现在两个判断，房地产会短时间的复苏，房价会报复性的上涨，也有人认为房地产会大幅的下跌，目前这两种我们感觉好象都没有看到。不过房地产行业本身它的娱乐色彩非常强，因为日子比较好过些，钱比较好赚，过几年比较娱乐，经常搞点娱乐的花边、花絮，拍点广告、电影，搞个争论。资产市场的特点，房地产市场也是一个资产市场，资产市场的特点是市场永远是对的，这个是金融市场千千万万投资者血的教训，市场已经形成了一个趋势，你必须顺应这个趋势而作出调整。现在市场只有看这些实力不够的房地产中小企业怎么渡过难关？是不是要把房子低价甩？他在等着。成交量的放大是需要时间的，所以你的需求有一个释放的过程，而且，我觉得在某种程度上，大致的判断，分层的判断也是很重要的。

　　如果说整个房地产市场大幅的暴跌，目前还没有看到，我们毕竟属于城市化进展的中期阶段，中国城市占总人口的比重去年只有45%。我有一个朋友在这附近开发一个地，好多项目都申请下来了，该交的都交了，有一个非常有意思的事情就是旁边没有被拆迁到的居民老头老太太也找他要钱，所以中国房地产企业也不容易。建筑成本上升，拆迁难度加大，融资问题也很难，土地的供应还是一个非市场化的供应，还是政府搂在自己手里，这点我们还要改变。目前需求虽然受到抑制，但是现实的需求还是很旺的。我们局部区域个别楼盘的小幅上涨，要以时间换空间，这个过程就是结构转型，行业整合，我们真正实实在在的调整，融资创新、营销创新、管理创新的这个时候。