土地流拍几率不大低价出让几率不小

　　与去年地王频出的喧嚣相比，广州一级土地市场在今年扮演的是一个孤独的角色。

　　海珠新业路、花都马溪村共三幅商住用地，以及番禺大学城一幅旅业用地将在9月18日上市这仅仅是2008年至今的第四批商住用地出让公告，在这之前，今年仅有8幅土地完成出让。

　　“与买家买房一样，开发商买地、政府卖地也处在激情过后的观望周期。”一位业界人士道出了市场蹒跚的实情。

　　政府主导供应萎缩

　　“相信每个开发商对这次出让都会很关注，因为今年政府的放地量实在是少得可怜。”广州德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军说。相关数据可以为杨晓军的“地荒论”提供支持，今年到现在为止，广州十区土地一级市场（不含工业）仅完成土地出让8宗，总用地面积50.56万平方米，同比减少了20.7%.

　　杨晓军指出，今年土地供应的锐减存在两种可能，一是政府手上的开发储备用地不多，又无法在短时间内将收回的闲置土地放入市场；二是受到整个房地产市场低迷的影响，政府不得以放缓土地出让节奏。如果是后种原因，上周这几幅土地的出让公告发布的目的是为了试水，根据其最终的竞价况再决定下一步的土地供应计划是从紧还是放松。“政府卖地也是在做生意，价格高了没人买，价格低了自己吃亏。”

　　开发商拿地意兴阑珊

　　尽管此次土地出让因为“珍贵”而吸引眼球，但开发商方面参与的兴趣看起来似乎不大。记者8月15日中午曾赴花都区土地储备中心了解出让情况，从当时登记簿上记录的数据来看，仅有粤海地产一家开发商向该单位索要过马溪村地块的具体资料，另外还有少数开发商通过电话的方式粗略询问了待出让地块的区域位置。

　　海珠区新业路地块的“认筹”行情如何，目前暂时不得而知。不过君华地产策划主任黄再兴分析，新业路地块处于中心城区房地产开发核心的东晓南-工业大道板块，周边商业配套丰富，但是这幅蚊型地的可建筑面积仅有5000平方米，根据其不超过3的容积率计算，未来可用作商品住宅建设的实际建筑面积约为1.5万平方米左右，产品总货量只有200套左右。除此之外，出让合同中建设保障型住房的要求，也会对开发商的拿地积极性造成影响。

　　“买家观望情绪浓厚，其实发展商观望的情绪更加浓厚。现在广州买家是不缺钱但缺动力，而开发商则是又缺钱又缺动力。”黄再兴说。

　　高地价可能性微乎其微

　　“这几幅地最终的出让价格，可能会是下一阶段楼市发展的风向标，如果成交价格偏低，楼市信心肯定会受到影响。”谈及近期即将挂牌地块的出让前景，中原地产项目部总经理黄韬并不乐观，不过地块自身条件并不算差，所以不至于出现今年2月份时的流拍情况。

　　在黄韬看来，花都马溪村的两幅地块的面积都在8万平方米以上，起拍底价全部过亿，其中1号地块更是达到了2.44亿元，如此巨额的资金成本，决定了其最终出让的楼面地价可能仅超出底价的10%-20%左右，即1600-1800元/平方米。至于海珠区新业路地块，最后成交楼面地价大概是5000元/平方米，这一数字是根据地块周边住宅价格计算得出。黄韬称，目前东晓南-工业大道板块周边周边在售的一手商品住宅均价约1万元/平方米，开发商大多会参照这个价格来评估地价上限，如果出让价太高，未来的产品将面临非常大的成本压力。