北京降价一线调查(图表)

　　北京房价究竟降了没有？降了多少？10月初，《地产》记者对北京若干知名项目进行实地调查，企图撇开众多嘈杂的声音，对北京楼市“降价全貌”进行一番真实的梳理

    万科“领跌龙头”北京小幅降价

    万科不是降得最多的，但却是最受关注的。尤其在这个价格敏感时期，老大的任何一点风吹草动都影响着楼市的信心指数9 月底，北京万科宣布，旗下中粮紫苑推出10 套Loft 特价房“, 史无前例直降4000 元/ 平米”，当天就迅速售罄，引爆北京楼市会否就此掀起降价狂潮的口水之争。

　　在标杆的放大作用下，万科不是降得最多的，但却是最受关注的。

　　9 月初，万科借中秋节推出“8 盘同庆”，以大幅度整体降价之姿震撼长三角，从去年底以来，万科已经三次领跌房价，将战火从珠三角一路蔓延至长三角。

　　相比在珠三角、长三角掀起的降价浪潮，万科在北京的动作明显低调得多。

　　十一黄金周曾被认为是万科北京大降价行动的最佳时机，但目前看来，万科推出的促销活动均针对一些原本就不好销售的特殊房源、户型，除特价房外，其余优惠多维持在9 折以上的水平，并未出现整体性的大幅降价。

　　这一方面是因为万科在北京市场份额很小，产品线单一，目前仅有8 个在售项目，市场占有率和影响力远不如前两个区域；另一方面则是三地市场相比，北京市场泡沫最小，销售也最平稳，以万科的说法是：“看好北京市场的潜力，不会推出大幅度和整体性降价活动”。在2009 年，万科希望占到在北京商品住宅市场3％的市场份额。

　　中粮紫苑：特价推LOFT 销售压力大

    9 月20 日，万科中粮紫苑推出10 套48 平方米LOFT， 特价60 万元/ 套， 折合单价为12500 元/ 平方米， 相比原来的17000 元/ 平方米均价，每平方米降价4000 多元，特价房的折扣幅度达到了7.3 折。

　　据北京万科中粮紫苑置业经理表示，当时恰逢周末，这10 套特价房在“一天之内就被抢购一空”，于是万科“又推出了10套50 平方米的loft，特价65 万元/ 套，也是一转眼就卖光了。”短短数日内，万科便将1.25 亿元销售回款收入囊中。

　　据悉，虽然打着时尚和商住两用的旗号，但Loft 并非该项目的主力产品，仅占总量的10%，最早将在2008 年底入住。此次推出的特价房都是西、北朝向，位于最低的三四层，而且因为是商业立项，只有40 年产权。

　　除了房源、户型本身的特点使打折销售顺理成章外，万科一反常态，认为北京市场上开发商普遍的打折销售使得万科别无选择。万科北京公司总经理周卫军表示，“周边项目都在打折销售，万科推出折扣房也是顺应市场潮流。”

　　北京万科中粮紫苑位于丰台区，毗邻西长安街玉泉路，由万科和中粮地产(000031,股吧)共同开发。2006 年4 月， 万科和中粮联手以16.6 亿元的价格取得该地块，土地规划建筑面积41.65 万平方米，由此计算，楼面价格不到每平方米4000 元。这一项目打出“国学大宅”的旗号，今年初开盘时定价曾一度高达17000 元/ 平方米，由于市场反应冷淡，目前已经均价调整为13000 元/ 平方米，并附送精装修。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，于7 月底取得预售证的中粮紫苑可售房源为B-5、7、8 号住宅楼，共272 套，截至10 月13 日签约套数为20 套。如果按此位置业经理所言，就意味着除了以特价房售出的20 套loft 外，中粮紫苑尚未售出一套。

　　四季花城：销售情况良好

    位于顺义的万科四季花城，似乎“降价”的更不明显一些，每逢节假日便抓住机会促销一把，虽然折扣并不像中粮紫苑般大，但胜在多。早在今年春节时，四季花城便推出20 套特价房，户型面积为95平方米和120 平方米。一次性付款最低优惠至7400 元/ 平方米，而该项目当时的销售均价为8300 元/ 平方米。

　　四季花城在9 月，以教师节的名义推出部分三居特价房，起价6800 元/ 平方米，销售主管表示，这些特价房推出当天就迅速售完。国庆时也推出的一些特定房源的特价房，每套最高可减5 万或3 万；由于顺义该区为飞机航道入口，万科还和当地的国航、南航签署了协议，对这些航空公司的购房将给予1-2 个点的优惠。

　　其销售主管表示，顺义不比城中区竞争那么激烈，只有万科这样的上市公司基于公司整体战略会进行略大幅度的优惠活动，事实上也确实如他所言，记者走访的四季花城附近的两家楼盘，其优惠均没有万科大，其中大龙房地产开发的裕隆花园更表示，除了常规的付款优惠外，并没有任何优惠措施。

　　这些降价措施效果立竿见影，万科四季花城的销售一路飘红，丝毫未受到今年以来楼市成交量低迷的影响。据北京房地产交易管理网的数据显示，于9 月14 日取得预售许可的万科四季花城可售房源为38、39 住宅楼， 共180 套， 截至10 月13日已签约108 套，销售均价为7201 元/ 平方米。

　　虽然大部分开发商败走金九，9 月日均成交量为93 套，成为近3 年来北京住宅期房销售最少的一个月，但据易居房地产研究院数据显示，万科四季花城名列住宅成交面积第六，进入近三个月热销楼盘行列中（见附表） 。