北京降价一线调查(图表)

　　二手房降了吗？

　　北京二手房市场已经连续4 个月降价了，成交的基本上都是必须要买的刚性需求，观望情绪较之从前还要厚重。二手房的降价，除了卖方直接调低售价，还有送家具家电、分担交易税费、分担部分中介交易费用、取暖或物业费结算上的让价等变相“降价”法子。但买家对此并不买账。

　　“15000 元/ 平米的房子降了3000 元，很多买房人觉得没降多少，六折或许才算真正降到位。”一位业内人士直言。

　　奥运后房价小幅回落

    “奥运会之前跟之后的差别非常明显，成交量跌了至少30%。去年高峰时候成交量突破了万套，本来7 月份之前就已经比去年跌了三成，现在又跌了有三成。”中大恒基市场部经理张大伟表示，“虽然成交价格没有下降太多，跟去年11 月比大约下降了10%，但有些区域的下降幅度还是不小，特别是郊区的大户型房产。”

　　从具体区域来看，基本上全市各个城区均出现了一定幅度的下降，但也有因为轨道交通等利好原因有所上涨的例外。相对而言，内城的二手房交易好于外城，以五环为界，五环以内的区域交易状况相对较好。从房产类型来看，二手商品房的成交价格松动较大，而已购公房的则不然。

　　9 月，北京二手房市场的整体交易均价为8863 元/ 平方米，环比上月继续呈现小幅回调之势，降幅为1.04%。全市成交量上涨15.17%。我爱我家从不同权属的细分数据得出，全市二手已购公房的交易均价为8756 元/ 平方米，与上月相比，降幅达4.97% ；而二手商品房的交易均价则较为坚挺，环比仅向下微调了0.15 个百分点，交易均价为8914 元/ 平方米。“综合当前二手房市场的宏、微观环境，作为后奥运时代的开局之月，9 月份的市场成交形势向好。”我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞表示。

　　在十一黄金周期间，一手房交易量相比往年大幅缩水，而二手房的看房人数却未减少。

　　据中大恒基市场部调查显示，国庆期间城八区二手房市场交易均价为10350元/ 平方米，比8 月份10560 元/ 平方米下降了200 元。传统热点交易区域中，海淀区交易量骤减七成，朝阳区交易量降低46％。

　　延续奥运会后楼市的冷淡，成为今年国庆黄金周北京二手房市场的主旋律。“黄金周期间，北京存量房成交网签数量仅为47 套，同比去年的126 套，下降了62.7%,客户实际需求量下滑更是达到了70% 以上。

　　而房源供应则持续保持上升的趋势，可见北京二手房市场买方市场已经形成。”张大伟评价道。

　　议价空间将达20% ？

　　打去年年底开始，北京的二手房市场就宣告进入了观望期。消费者对于房价走势的论争沸沸扬扬，投资性购房比例持续的下降，奥运会的结束更是加深了这一趋势。“即便是计划买婚房的购房人，有的也选择先跟父母住，不在乎再多等个半年。”

　　秦瑞表示。在张大伟看来，国庆期间市场成交的基本是前期处于长期观望的刚性需求释放，市场根本环境并没有变化，观望情绪依然在增加。

　　愈发浓郁的观望情绪，让“议价”成为了“必须”，而且“议价空间”越来越大。

　　秦瑞认为，综合目前市场的走势，由于开发商为了保障资金链的安全，打折促销力度较大，令一手房价的走势回落明显。一手房价的下跌在一定程度上带动了区域内二手房价格的下降，使得购房者对于二手房议价空间增大仍存在心理预期。“从总体来看，虽然目前购买二手房的议价空间有所增大，业主的议价空间普遍提升到10%左右，可北京二手房在经历了几年大涨之后，即使便宜了10%，获利空间仍然很大。”

　　张大伟对此表示认可，他认为房子已经涨得太高了，普通消费者承受不了，这也造成当初燕郊房市的火热。“2005 年的房子到现在翻了1.5 倍不止。未来的二手房价格肯定还是跌，幅度在20%，国家救市政策没有的话，跌的或许更多。”

　　散不去的抛售潮有报道称，茂华国际村部分业主用抛售房产迎接“金秋”，总共有24 套房源，降幅最大的一套房子降价额度达到71 万元。其实，北京二手房的抛售潮早就在市场观望半年后的7 月份出现了。需求的观望、新房供应的增加、金融的压力、对后奥运房市的担忧都使有多套房产的投资者选择了抛售。从中大恒基数据上看，高档二手房市场尤为明显，目前总价在150 万元的高档二手房市场过八成业主接受降价抛售，更有30% 左右的房主愿意全部或大部分承担交易税费。“这可是北京二手房市场首次出现的卖方愿意承担交易费用。不仅是高档二手房, 北京市的普通二手房交易量也明显萎缩。”

　　据张大伟介绍，目前抛售大部分集中在两类区域：一是2007 年新开的楼盘，这部分主要是分布在五环周围的普通住宅及城区的高档小区。主要原因是这部分楼盘的购买起价比较高，而且入市时市场投资气氛浓郁，投资比例亦非常高。很多购买者是选择大量投资，现在的获利还不高，房源大部分为毛坯，如果用来长期投资出租获利的话，需要重新装修，这样很多业主就选择了微利出局。二是2006 年前的郊区房源，这些区域的主要特点是目前贷款的比较少，当时购买价格甚至是现在的30%，投资者的利润已经远超过100%，而且目前的平均价格已经过万，超过了普通消费者的接受能力，非常明显的开始了降价，奥运会后这些区域必然将加速下跌，所以房主选择了尽快抛售。

　　“抛售跟地域观念有关系，温州人更容易有抛售行为，山西人则不然。”秦瑞提醒道，“对于那些拥有多套公房的业主选择抛售的可能性更大，他们抛弃的钱只是他们的部分利润。2005-2007 年的房型‘割肉’可能性比较大，2004 年以前的房子现在谈及‘割肉’不现实，因为去年一年涨价就达到了20%-30%。”太阳星城金星园的遭遇例证了秦瑞的说法，该项目2005 年开盘时售价不过6000 多元/ 平方米，去年二手房成交价格一度达到21000元/ 平方米，最近成交的一套价格约为18000 元/ 平方米，即便是抛售，也只是少挣了些而已。