和讯房产会客厅：教育地产合作模式沙龙实录

　　教育+地产的模式 在未来能否常态化发展？

　　主持人（杨敬之）：改革开放三十年，奥运会之后中国的国际化，要做的很大一部分事业就是教育。同样的话题，周总，您那儿已经有了现实的感受，客户现在也有反馈，估计您那儿的问题最深刻。后面准备引进新学校的，怎么个引进法？是班多设点，还是把人拉进来？跟谁合作？到底出多少钱合适？估计你们有更深刻的感受。（15: 45）

　　周小芹：实际在合作过程中，引进过来要保证教学的质量，师资配套以及后期持续的建设服务，我引进学校，牌子确实很好，但怎么确保质量和本校能匹配得上。目前有开发商做这个工作，我去扶植、投资，去建设，三五年之后后续的服务质量能不能跟得上我认为也是比较关键的一点。（15: 45）

　　目前在学校当中，也没有什么明显的问题，可能业主的小孩资源不是很均衡的，有可能一年级特别多，二年级特别多，新学校资源开发比较难调配，不是有多少人开多少班，是有规划的。有可能有这个班，但人也不够，这是需要协调的，是比较实际的问题。（15: 56）

　　现在的合作模式可能还是和大的开发商合作，现在帝景有自己的幼儿园、小学、初中，还有其它一些项目，比如珠江绿洲，珠江罗马嘉园等等他们有自己的资源，学校可以和学校强强联合。但有的开发商可能找不到这样好的教育资源，他就会有些倾斜或者失衡，比如在某些区域或者在某几个开发商当中集中，所以教育资源不一定是非常均衡和匹配的。分配时也在考量开发商的名气、实力等等，这样可能会导致一些学校比较集中。比如朝阳区一块有几个学校。现在他可以跟得上，今后的资源能不能保证那么多学校是一个问题。（16: 04）

　　同时，周边的小孩教育怎么保证，这可能是保证不了的，除了开发商之外，我认为政府也应该做一些调配，因为每个人都有接受好的教育的权利。开发商在选择学校，学校也在选择开发商合作，比较差的教育资源对小孩怎么办？对中小企业来说可能引进不到好的学校。项目也在选择客户，比如帝景，比同区的价格要高2000、3000元，有钱人的孩子可以买得起，但买不起的人的孩子可能就上不了这样的学校。还有专程从山西地区过来的人在这里买房子，就会挤压当地业主比如北京业主的孩子的教育资源。（16: 04）

　　主持人（杨敬之）：朝阳区有这么多的项目，如果客户不买珠江帝景的项目，而是买合生的项目，会有这方面的选择吗？（16: 04）

　　周小芹：会有这样的选择，前提我得保证帝景的小孩，有剩余空位才会够兄弟项目的业主。现在自己项目的小孩位置比较饱和，还暂时顾不上别的项目的小孩。如果有空缺也可以提供给别的项目的小孩。（16: 05）

　　主持人（杨敬之）：西山华府和政府教育资源有这样的联系吗？（16: 05）

　　遇绣峰：没有，因为我们这方面的资源在教委的管理之下，所以西山华府可以承诺客户买房子可以上学这句话，就是08年作为政府配套学校，可以优先入学的。因为我们有中学，中学是非常复杂的入学政策，包括入学教育。入学政策来讲，开发商也没有主导权，还是在开发商和教委联合统一协调之下做的。（16: 05）

　　主持人（杨敬之）：华侨城有一些项目已经投入使用，有一些没有投入。您认为当中有一些什么问题，对西堤红山有什么借鉴意义？（16: 05）

　　马贇：教育从政府提出上层建筑到服务大众的实际开始，教育的社区化和便利化是非常大的趋势，所以，之前看到的大学教育、职业教育网络化、便捷化，也是将来在信息时代或者高科技时代的教育方向应该是便捷与社区。所以，教育和地产能够走到一块儿。不管华侨城还是华润家园来讲，其中都有可以吸取的经验。（16: 05）

　　你们提到的第一点是房地产营销，感觉更多把教育作为营销的工工具。业主在买房的时候觉得概预好象马上能享受到，后来我本来想上小学的，等我住进去之后，小学盖完了，我小孩已经快上初中了。这对开发商有一个抉择，就是住房先行还是配套先行。住房先行意味着工期和成本都会增加，但配套先行是给客户、业主最大的价值点，让他能充分享受到你的教育。（16: 05）

　　北京很多优势教育资源倾向于公立和传统教育里，尤其针对的客群所针对的教育到底是什么样的教育。为什么西堤红山一直想提出一体化教育，也是一些项目……比如划片到的小学、初中会是哪儿，有可能会出现断档。教育是教育，地产是地产，我们能够操控、把握的资源也是有限的，在这方面能够有进一步的发展空间，在小孩发展的最重要阶段，能经历一个比较稳定，比较优质，希望能让孩子“赢在起跑线上”。（16: 06）

　　作教育的人还是应该好好做好教育，做地产的还是应该好好做好地产。教育和地产是其中的开发商构筑的桥梁和沟通而已，后期还需要更多地听教育专家怎么说，怎么做好教育，而不是把它作为房地产营销工具来说。基于这样的共同发展观，这件事情可能才能走得更远。（16: 06）

　　主持人（杨敬之）：的确，像最早遇总说的，“教育与地产”，而不是“教育地产”，教育地产更多感觉像在地产上，教育变成营销的手段，变成吸引客户的点。开始我不想说营销，刚才史总说了，教育应该由政府来做，教育专家和机构来做，我们提供很好的环境，我们提供很好的产品和场地，具体的运营由他们来运营。当然开发商作为综合的创意商，其实应该在目前引领或者推动这个事去发展。我也想听听陈迎对这方面问题的看法。（16: 06）

　　陈迎：我觉得前面几位已经把问题说得比较全面了。这方面有一个核心问题，也是刚才远洋地产的史总提到的。为什么现在会出现开发商前置做了很多社会配套呢？其实社会资源包括教育资源有很大一部分是行政垄断。这里最缺乏的不是政府监管，而是正如介入、引入和协助工作。如果政府能把这部分做到位的话，那么教育地产可能就会变成营销手段，而不是真正对这个地区起到推动作用。现在教育和地产的结合模式来讲，近期而言，刚才遇总也提到了。（16: 06）

　　我想可能有两方面，一方面，无疑对开发商来讲，是前期投入的增大，替政府做这些事情；另一方面，有一种可能性，这种可能问题就会在于，到底是什么样的配置，现在所做的很多事情是未来十年以后才能体现出来的问题，比如学校的空置问题。因为我们很难做到完全真正的一体化教育，从幼儿园到高中，只能做一个阶段。这样的配置，年轻层的定位可能在一个层段，这部分客户群大部分集中在30—40岁左右，孩子也是集中在30、40岁。今后这部分小孩子可能要整体上中学了，那么十年前或者五年前都是幼儿园的配置，如何使得地产大盘资源配置合理？这可能是未来要出现的问题。（16: 06）

　　还有一个问题，你是不是能不能做到配套和居住的互动。我们可以拿北京的一个情况来说明，说到教育和地产的配置是一个什么样的关系？对幼儿园来说基本是划片的，市立、重点幼儿园有择优录取的问题，幼儿园和小学之间没有必然的联系，小学是划片指定的，现在小升初是划片和随机排位的概念，要取消应试教育不是考试的概念，有划片的概念在里面，但要有很多的证书等各种各样的东西择优录取，重点中学有相关的东西。（16: 06）

　　初中到高中之后就是考试的概念，高中到大学又是一个考试的概念。首先我们要弄清楚整个环节，才知道我们到底配什么。其实很大程度上我们不可能真正意义上从小学到初中进行一体化配置，因为配置有就近，更多还有择优等问题。配置这些是表层的问题，说到深层次的问题，我觉得有三点：（16: 07）

　　第一，如何监控教育品牌。这是政府、开发商、教育机构很好地达成三方联盟机构的问题，师资力量的积累和培养是需要很长时间的，我们可以在一两年之内大量开一个地区开很多盘，可以由好的引入，但特级教师是有限的，如何使资源能够成为核心带动到学校保质保量的发展，我认为是开发商或者教育机构，或者教育机构和政府很好的介入的非常重要的环节。这个环节我认为现在还没有体现出来。可能要等到两三年真正第一批配套的小学生升到中学，幼儿园小朋友上到大学，才能真正把这个问题暴露出来，因为毕竟现在的教育地产发展在北京还没有一个完全的成功模式。（16: 07）

　　第二，学校自由录取的异化，可能成为阶层的录取方式。学校一开始是要保证优质的生源。义务教育很重要的一点，由于这个地区很好的大学氛围或者科研人员，为他提供了很好的生源，而且是大量从全市采用择优录取达到的好生源，好老师所形成的良性循环。在我们开展的地产项目中，我们是不可能选择客户的，但学校又要承接客户子女有优先权，这里不是开发商如何监控的问题，而是学校是不是有能力做到这一点的问题，也是前期必须要考虑到的问题。（16: 07）

　　第三，这一个问题是社会问题，有可能是十年二十年之后形成精英社区，精英学校，精英人群，相对非常聚集，或者形成相对低收入阶层，质量不好的学校和社会治安不好的区域。这就会带来整个城市的不均衡发展，社会阶层相互之间的隔膜或不能沟通，会成为社会问题。现在伦敦推行的是轮班，强制性要求某一些区域的学生到另一个区域上学，另一个区域的学生要到其它区域上学。有些必然是我们绕不过去的弯，如果我们能提前做一些考虑，未来我们可能会少走弯路，或者不走弯路，可能会有很大的借鉴意义。（16: 07）

　　近期而言，我建议可以做不受未来升学的影响的事情，比如幼儿园升小学的氛围体现。像亿城做高尔夫，这不是一种应试教育，是更好地对一些人进行全方位、社会化的培养，这可能在未来会显得愈发重要。（16: 07）

　　主持人（杨敬之）：今天讨论的话题基本上到此结束，我觉得这个话题后续很多东西还会引起我们很多思考。因为刚才各位也都讲了很多，其实它不是一个纯粹的“教育+地产”的模式，而是一个社会话题。今天和讯房产第一期沙龙比较成功，感谢各位在百忙之中，来到这里参加本期沙龙。下次沙龙希望各位嘉宾都能成为我们会客厅的常客！谢谢大家！（16: 07）