潘伟明的两个账本

2008年12月17日09:36  来源:观点地产网 作者:邬 琼
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  《观点地产》:假如说按照潘总的看法,这个冬天会持续多久?

  潘伟明:明年、后年应该还会是冬天,很多人看国家调控,但就是不调控都会出现问题,因为2006、2007年大家屯地太多。2008、2009、2010年必定市场投放增量放大。我手头数据显示,今年全国大中城市供应量比需求量大概是3:1,譬如说广州、长沙两地市场供应量都倍数于市场消化量。

  福州去年卖600万平方米,今年卖150万平方米,今年的大量供应量是去年开工的,再加上今年的开工量,没有卖完就转到明年了,明年的市场供应量还会量增。实际上还是市场供求、价格杠杆的关系。我意思是08、09年肯定不行的,2010可以站得住脚就不错了。为什么说2010好了呢?因为08年开发商不敢拿地,09年也不敢,2010年出来可销面积就少了。那个时候大家开始感觉不对劲,会觉得如果再不买房子的话,以后有钱也买不到房子。到了2010年大家就出手了,或许房价不一定上涨,但是成交量肯定会上去,不像现在没有成交量。事实上我们计划生育跟房地产供应量一样,毛泽东鼓励大家不断生,一下子量太多,后来控制了,老龄化的问题就出来了。

  《观点地产》:按照这样下去,06、07年买的地就亏本。

  潘伟明:正因为如此加速了三分之一开发商死掉。有一些宁愿亏一点就卖项目。我有一个朋友说,做了十几年房地产,赚了30亿,去年买一块地60亿,亏掉30亿,他说一下子回到解放前。但是这没有办法,毕竟市场就是这么残酷。问题是今天很残酷,明天可能更残酷。

  《观点地产》:现在很多大公司就是06、07年的地先不做。

  潘伟明:他们是没有办法。因为他们一旦做的话,评估起来资产就缩水了。

  《观点地产》:可能到2010年时候才做?

  潘伟明:那利息就成为无法承担之痛。我们福州楼盘旁有一块地,拍出去是27亿,我们房子卖6000元/㎡左右,他们楼面价7500元/㎡,起拍是9个亿,他们拍到的价钱是27亿,按年计算,他们的利息就要近3亿。如果放三年、四年就是十几亿,如何才能运作下去,难度已经不亚于哥德巴赫猜想。

  大公司为什么不开发那些地?是因为他们是上市公司,担心做进去整个资产表就不行了。假如成本是15000元/㎡,卖一平方米才8000元,还没有卖就亏7000,卖了10万平方米,就亏7亿了。为什么拼命降?就是消化04、05年的存量,包括万科也还在消化那些。降了他们还有利润,有利润之后,股民就相信他们,06、07年拍的地才能维持。因为04、05年项目的土地成本较低,可以拿04、05年的利润来填06、07年所砸下的窟窿。

  《观点地产》:现在很多人怀疑4万亿的作用到底有多大?

  潘伟明:4万亿可能不够,现在地方上都在出钱,都在报大型项目。关键是银行,银行是否将钱放出来?4万亿国家基础建设对于房地产而言,会将城市距离拉近,对城市是好的,像98年一样,朱镕基总理说每天拿几百亿搞基础建设,这也是对的,像搞铁路建设:武广高速铁路,武汉到广州,可能只需要3~4小时,武汉到长沙一个半小时,长沙到广州两个小时,这样对城市发展、城市群、区域经济发展、产业分工本身是有好处的。随着城市之间关系的变化、城市以及区域城市之间的空间变化会给房地产行业带来新调整变化。

  以前国家的钱不是重点投,只投一部分,现在是全部投进去。福州到上海也是4.5小时,福州到深圳要建高速铁路,以后福州到深圳就很近了。福州跟台湾就是三通,这些都是对经济有利的,但是对经济也不是一天两天能够起作用,所以中后期会比较好,经济回升对房地产来说是好消息。

  《观点地产》:会不会有一个急剧上升的过程?

  潘伟明:肯定会有上升,但是也需要一个过程。

  《观点地产》:有没有急剧上升?

  潘伟明:短期内是没有的。本轮调控前有些城市项目房价像坐过山车一样,买房子的人在那种情况下很难保持理性,都拼命追涨。去年开发商敢于每平米上涨3000、5000元,现在还有谁敢每平米再涨2000、3000?包括某些开发商在东莞、深圳的房子也曾一夜之间上涨2000-3000元。如同上世纪93、95年的房价急剧上升,调整后到06、07年又再出现急剧上升,十年一周期,要再出现这种急剧上涨的火箭速度,起码5-10年内不会再现。可以说我们不会同时踏进同一条河流,但是10年之后,我们也许又会犯同样的错误,可能又有新一批开发商来了。

  按照我说,只要是中国没有战争,没有重大灾害,房地产行业的前景肯定是好的。

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