杭州一二手房成交量齐跌 五成房屋租赁增三成

　　今天是2008年最后一天。回首刚刚过去的一年，杭州房地产市场从年初的理性回归，演变成了近10年来从未有过的“冰河期”。而随着国家“保增长”组合政策的出台和价格回归，成交量终于在最后一个月有所回升。不管是一手房还是二手房，这都是一个非比寻常的年头。

　　据汉嘉机构统计，截至昨天，今年杭州市区（不含萧山）共成交28577套商品住宅，每周平均成交571套，比去年的1195套降低52.2％。巧合的是这一数据几乎和二手房相当。据统计，杭州市区今年共成交二手房14635套，与去年的交易总量相比下降了52.6%。

　　从杭州市区（不含萧山）单周成交量走势图（如图一）可以看出，今年上半年成交量较去年有所下降，但是在5月份的时候还是有过一个成交高峰期，而进入6月份以后交易量逐步减少，市场在6－10月进入冰河期，其中9月周成交量只有432套。

　　一手房：打折风波过后 市场呈现“走两头”趋势

　　2008年的杭州楼市，不得不提由万科掀起的打折风波。从2007年年末开始，万科从深圳到珠三角地区，再从上海引发长三角地区，最后延伸到北京、成都等全国范围内全线降价。9月3日万科在杭州首先降价，随后也带动了众多开发商效仿，同时在开盘时间、价格策略方面都做了大的调整，市场也将目光放在了10月房交会前后即将开盘的项目，引起更多观望与等待。

　　2008年最后两个月市场的变化是明显的，开发商不断延迟开盘时间，价格策略趋于理性，逆市下开发商选择做加减法提高竞争力，不断增加附加值，以超值理念吸引购房者下单，比如市中心项目现代景苑，采取降价措施打破产品高不成低不就的尴尬局面，最终以合理的价位取得了较好的市场反馈。从近几个月来成交量上前十位榜单的项目来看，万象城悦府在9月份成交429套，精装修均价达27727元/平方米，排名当月全市成交套数首位。现代景苑则以154套的成交量排名11月第二，11月冠军金色蓝庭成交了269套。这些逆市热销的项目呈现出“走两头”的特点，一头走高端市场、一头走高性价比产品。

　　明年预计供应量700万平方米

　　供过于求趋势仍将继续

　　来自中国指数研究院华东分院的预测，即将到来的2009年，杭州主城区新上市商品住宅将和2008年基本持平，将有400多万平方米房源上市，加上目前网上存量房约260万平方米。预计明年主城区总供应量将达700万平方米。该机构还表示，如果明年三季度左右市场开始回暖，供应量可能会更大。

　　汉嘉机构分析认为，杭州的房地产市场越来越细分，其中首次置业型市场，属于刚性需求支撑，观望周期较短，需求将保持相对稳定。据统计，截至2008年11月底，目前存量房中90平方米以下的约160万平方米。自去年10月起，这批房源一直供大于求（如图二），而近几月这批房源成交量在稳步增加。比如近期开盘的风景蝶院、上东城和东方郡，以高性价比的优势位居成交榜前十位。而随着近期各项利好政策的出台，会对此类客群有较大的促进作用，这类房源成交量将在明年上半年有一定程度的放量，但由于受90/70（90平方米以下户型占总供应的70％）政策影响，2008年小户型供应量明显增加，可以预见2009年这类房源供大于求的格局仍将继续。

　　目前，杭州存量房中，90－140平方米的房源大约有140万平方米，这批房源自今年5月开始需求呈萎缩态势，随着楼市盘整的进程，需求会逐步在2009年释放，其销售速度关键在于其价格调整的速度；140-200平方米的房源属于中高端改善型置业，这类人群受本次金融危机影响相对较大，目前供应量虽不大，但由于总价高，因此楼盘回款压力大，所以2009年此类市场需求仍将继续萎缩；汉嘉机构认为，位于金字塔尖的高端市场，此类群体购买力强，受影响相对较小。比如万象城悦府、阳光海岸都属于此类市场，悦府开盘当月销售额就占去了市场总销售额的一半以上，而阳光海岸开盘即全部预订，因此2009年这类房源同样比较乐观。