区域消费吸引力有待培养

　　凯德嘉茂购物中心·望京店是由凯德集团与北京华联集团联手打造的，紧临广顺北大街、阜通西大街，位于望京地区的中心地带，交通条件比较便利。按理说这样的地理位置应该带来巨大的中心辐射力，但事实情况是凯德嘉茂购物中心·望京店自2006年7月开业到目前已经一年零5个月，经营状况却并不理想。众多商户曾经集体要求降低租金，但最终没有结果。

　　去年望京嘉茂入市的时机比较好，当时商业体并不算多，而今年朝庭、望京国际商业中心十几万平方米的商业入市，就形成了竞争。另外，望京地区超市太多,也比较密集，很多生活用品根本不必要跑到嘉茂这样的购物中心。

　　望京嘉茂购物中心一层和四层还有小部分空置面积。同时在布局上也有需要反省的地方。商场同时在一、二层都有VERO MODO品牌。而在与华联相邻的三层，相隔不到百米就有华联两家Esprit。

　　其实，嘉茂购物中心坐拥附近小区几十万居民之潜在资源，便利的交通还使得它还具备吸纳望京周边城区全方位客流的能力，但人气始终低迷，究其原因，一位商业地产顾问公司人士认为，望京不像西单等商业区域，望京嘉茂购物中心本身是一个区域性的商业体，主要针对的是该区域的消费人群，并且主要是四、五环之间的区域，而该区域消费能力目前并不是很好。

　 3·3服饰大厦

　 受“改造”负面影响

　　众所周知，三里屯是北京最早兴起的酒吧街，但到了去年9月，三里屯北街西侧、南街东侧所有酒吧已拆迁完毕。记者在三里屯北街看到，幸存的酒吧所剩无几，而“打造国际文化时尚区”的广告牌却随处可见。

　　尽管在一些人眼里三里屯酒吧代表一种品位，一种流行，甚至象征了某种地位，然而，随着后海、朝阳公园区域的酒吧逐渐兴起，三里屯确实冷清了许多。

　　三里屯地区旧有的酒吧文化正在衰落，原来的酒吧娱乐消费的传统方式，正在被伴随三里屯北街的开发而形成的新的文化而取代，不过新的文化尚未成熟，未能聚集足够的商业人气。

　　目前三里屯核心区只有3·3服装大厦一家在苦苦支撑，这个曾经想打造吃、喝、玩、乐于一体的新商业模式，最终项目却以特色服装卖场面市，谁知作为三里屯核心区的商业，目前它的经营状况并不乐观。

　　据透露，2005年开业时，3·3服装大厦拥有98%以上的入驻率，但后来一些商户撤走，现阶段只保持着86%的入驻率。目前3·3正在调整其餐饮比例。

　　该区域有盈科中心、太平洋百货，并且还有三里屯北街正在开发的新三里屯、太古广场和已经开业经营的3·3，加上过去的雅秀服装市场，虽然这些已经构成一块聚集区，但也非常孤独，没有形成具有浓厚商业氛围的街区，3·3经营不佳即证明了这一点。

　　北京新光天地

　　华丽的孤独

　　港台明星王菲、陈慧琳、赵雅芝等人只要来北京，基本都在新光天地购物。这家被称为“中国单体面积最大的百货公司”的商店，在2007年红得发紫。

　　新光天地无论外观还是内景都是华丽的，但这种华丽最终能否能给商场带来利润呢？记者看到，新光天地里的顾客并不多，人气与西单和王府井等传统商业中心无法相提并论。很明显，作为一个相对“孤独”的商场，新光天地在“聚拢人气”方面还需要一些时间。

　　虽然CBD的商业竞争已经相当激烈，但新光天地走的是高端路线，大部分是国内外知名品牌，尤其是大品牌不可能像其他商场一样频繁打折促销，只有在换季时，部分品牌可能有适当的折扣。

　　百货店的规模与单位面积的销售额、利润是成反比的，大体量的店面需要大量的消费者来“支持”，而CBD地区租金、运营成本较高，局部交通组织起来也较困难。像新光天地这样一个“巨型”商场，面临的挑战更大。

　　但新光天地也的确有它吸引人的地方，不然也不会让一众明星冒着被偷拍的危险去逛了。记者去新光天地本来是出于采访目的，没想到却也满载而归，平时舍不得买的名牌衣服也来了两件，半个月的工资出去了不说，每件东西都是原价。这和记者平常“非打折不买”的习惯大不一样，其实是记者在购物过程中找到了“大牌”的感觉。

　　庄胜广场南馆位于SOGO庄胜崇光百货南侧，紧邻宣武门外大街，面积近5万平方米，按照国际一流大型购物中心标准建造。开业后，整体南北馆营业面积共达13余万平方米。

　　周末，庄胜广场南馆(即SOGO二期)购物者寥寥。尽管这里不乏国际性顶级品牌，但这似乎也不能支撑起商场热销的场面。记者看到，即便是在周末，这里的购物人数往往也不及售货员的一半，而受人气低落的影响，售货小姐也显得非常慵懒。

　　这样的窘况与只有一个走廊相隔的北京庄胜崇光(SOGO)百货商场的销售状况形成了鲜明的对比。后者作为北京市宣武区有名的商场，曾创下了店庆日日均客流量50万的历史纪录。

　　尽管这两个商场的背后，开发商和经营者同为香港庄胜集团和庄胜崇光百货，但二者的命运却截然不同。而除此之外，庄胜广场南馆可能还在面临着另一场房产证危机。

　　2006年6月1日，庄胜广场南馆提前开业。然而这个当年制造了销售神话的项目，至今仍未办理相关的房产证，购房人手里甚至只有一纸与开发商签订的预售合同的复印件。出于对资金链的忧虑，目前已经有购买庄胜广场南馆的客户按照合同的约定陆续退铺，甚至要求赔偿一定的违约金。

　　人流未转换成消费

　　流枫蓝国际中心位于西直门北大街，在2007年9月开业，距离同期开业凯德嘉茂购物中心约900米左右。该购物中心是多业态的商业综合体，商业面积为6万平方米。地下一层是法宝生活超市，地上一、二、三层分别为时尚百货、餐饮及服务配套。

　　据了解，枫蓝国际中心的负责人乔崇国曾表示过，之所以选择在该区域经营，人流是最主要的原因。“西直门商圈是贯穿南北的交通枢纽，是人流、车流的聚集地。”乔崇国这么看待西直门地区的人流量。不过，他也认为该区域的有效消费人群不易集中，想要聚集成较强消费能力有些困难。

　　目前西直门商圈是一个缺乏具有代表性综合商业体的区域，有人流但没有可以使人流停留的集休闲、购物、餐饮于一体的商业体。人流只是匆匆过客，并没有形成有效的消费人群。枫蓝国际购物中心定位于符合区域消费者需求的购物休闲的生活广场，其目标消费群为周边社区居民、企事业单位工作的白领、大专院校的师生。

　　不可否认，枫蓝国际购物中心的布局算得上科学，但人流直到今天也未有明显改观。记者发现，从2号线、城铁13号线换乘的人群，基本都向南走，往西直门北大街方向的人群并不多。西直门立交桥本身的建筑结构，也将西南角很大的一部分消费者屏蔽掉了。

　　世贸天阶

　　先期开业难聚人气

　　 伴随着ZARA的进驻，世贸天阶在北京算得上是窜红速度最快的商业项目。眼下的北京白领去世贸天阶，有三件事必做。一是去看西班牙第一服装品牌ZARA；二是去吃金钱豹；最后一个当然是亚洲第一的天幕。

　　位于建国门地区的世贸天阶，目前开放了南、北区约75%的商业面积。虽有ZARA这个国际知名品牌旗舰店的助阵，但群聚效应尚不明显。记者来到世贸天阶发现，像ZARA、Miss Sixty等适合成熟女性的品牌生意尚可，但是VERO MODA、ONLY、JACKY JONES、ETAM等适合年轻人的大众品牌就差多了。

　　ZARA是西班牙第一服装品牌， ZARA世贸天阶店分两层，面积很大，据说有1700平方米。人气明显比其他店要高。

　　世贸天阶汇聚了多国美食，这当中最有名的要数金钱豹国际美食汇了，人均200元的消费水平，只能让大多数人偶尔打打牙祭。在一间环境不错的意大利露天餐厅，记者信手翻看菜单，发现小小的一块烤三纹鱼套餐，居然要120块！

　　从去年圣诞节世贸天阶南区开业后，北区目前的也有相当数目的商家开张营业。据记者目测和在地下一层水牌上看到的标示，截至2007年9月，世贸天阶尚有1/4左右的面积没有开张。

　　虽然世贸天阶目前的人气和设施都未达到成熟商场的水准，但已开业的近百家世界级品牌店，和购物环境的精心布置，都已显示出国际级水准的端倪。（本版撰文/摄影 马一丹）

　　人气不济的地铁商业

　　2006年10月，北京银座MALL试营业时，商场内营业门店不超过10家，而刺鼻的味道让很多前来购物的消费者不得不掩鼻而归。改装后的银座，营业面积由原来的4万平方米缩减为3.1万平方米，经营模式也由原来的百货商场转变为品牌专卖的购物中心，名称也将由银座百货改成“银座MALL”。

　　不知道是不是因为匆匆开门，反而牺牲了消费者的购物权利，也损害了在消费者心目中的形象，导致如今的人气不济。

　　直到2007年1月底，更名为银座Mall的购物中心才正式开张营业。从内部格局上看，新开张的银座彻底颠覆了老银座留给人们印象：各自独立的品牌专卖，采取开放式购物模式。

　　与商场中按照商品类别划分楼层不同的是，银座Mall在每一层都设有餐厅，二楼和三楼还设有商务餐厅和咖啡厅。中午12点左右，记者来到现场，看到不少附近写字楼的白领们都趁中午吃饭的时间前来。

　　另外每层都有鞋店和服装服饰店。对于目的明确的单一产品购买者，就要费点力气。如果今天就想买双鞋，可是三个楼层我必须都要逛到，才能把卖鞋的店都逛一遍。对购物本身没有太多免疫力的女士来说，这么逛下来的结果很可能是，除了鞋子外还买了好多计划外的东东，不知这是不是商家如此安排店铺的用意。

　　百盛购物中心

　　沃尔玛身边的尴尬

　 百盛东四环店位于大郊亭，全馆共分四层，营业面积不大，约2万多平方米。比复兴门店小一半左右。

　　百盛外面的停车场满满当当的轿车让人觉得这里人气应该火爆异常，但是打听一下原来才知道这里因为停车免费，很多附近的居民都把车停在这里。百盛停车场的指示标很少，商场北侧土路上到处是车，既没有牌子也没人看管。百盛北门口就是一排在小土房内搭建的小吃摊。土路停车和脏乱差的摊子，和百盛店内的时尚感觉落差太大。

　　沃尔玛门口的人群倒是川流不息，但是这也只是相对这里其他门店而言。沃尔玛在其他店几乎时时可以看到的收银台排队的现象在这里并没有出现。百盛里面也并没有想象中的热闹，售货员大多无事可做。

　　东四环的百盛目前是很多论坛中推荐的商场之一，但推荐原因却只能让百盛苦笑，一位版主在推荐理由中如是说：“感觉清静，周末人也多不到哪里去，服务也不错，就是人太少导致营业员热情过度。”

　　百盛布局和一般商场无异，粗逛一圈，鞋子、服装、化妆品等各类品牌均比复兴门百盛要少。从品牌的档次来说，复兴门百盛现在已拥有了Giorgio Armani、Cartiet等国际顶级品牌，而东四环店的一线品牌就太少了，连Dior、Lancome、Estee Lauder、Chanel的影子都见不到，只看到Sheseido和Eizabeth Arden。东四环百盛开业近一年，人气可用清淡来形容，品牌的档次也明显逊于复兴门百盛。

　　金融街购物中心

　　档次高 人气低

　　多年以来，北京档次最高的购物中心都在东部。然而今年9月，经过近5年的酝酿、4次推迟入市的高端时尚奢侈的金融街购物中心露出真容，成了北京西区最奢侈的高档购物中心。

　　总体量8.9万平方米的金融街购物中心，吸引了世界顶级品牌Louis Vuitton、Dior、Gucci、Ferragamo将主力店设立于此，300多个国际知名品牌同时亮相，亚洲首席时装名店Lane Crawford（连卡佛）也在此落户。

　　记者在现场看到，算上地下一层，一共五层，层层退台，视觉通透，很像香港太古广场。一层是国际精品街，LV在门口最显眼的位置；GUCCI旗舰店在外面也有很醒目的标志，很有“大牌”的气势。总体体量近4万平方米的购物中心当然不可能全部是顶级时尚品牌。金融街购物中心在主打世界顶级时尚奢侈品品牌的同时，引入阿迪达斯、耐克等运动品牌以及杰克琼斯等中端品牌，产品形态多样。

　　下午4点多仍是上班时间，购物中心内各个顶级品牌店的消费者并不多。记者以一层的古琦店面为参考，30分钟内，有两三名消费者停留。虽然与南边的百盛比较，人气相对差很多，但对于一个经营奢侈品的店而言，还算正常。记者离开时已是下班时间，购物中心内的人有所增加。

　　美美百货

　　变脸难变味口

　　提起西单商业街，人们脑子里马上会出现人头攒动、摩肩接踵的景象。的确，很多年轻人都爱逛西单，那里既有中友、君太等商场常年不断的打折促销活动，更有明珠、华威等引领潮流的服装服饰。作为传统的西单商圈，吸引最多的还是外地消费者和年轻的本市消费者。

　　美美百货是西单商圈第一家高档精品店。首都时代广场引进美美百货算是西单商圈中“变脸”比较成功的案例。主要经营国际一线品牌的时装、鞋包及手表等配饰。店里可以看到的品牌有Gucci、Salvatore Ferragamo、Hugo Boss。

　　尽管在以廉价、时尚著称的西单成功地引进了国际一线品牌，但商场的人气却并没有像其自身品牌一样出类拔萃。西单是北京商业市场上人流量最大的黄金地段之一，但一条长安街将美美百货与传统的西单商业区域划分开来，似乎也将两边商场的人气划分出了三六九等。与长安街以北地区商场的爆棚人气相比，美美百货真是逊的可以……

　　美美百货在开业时标榜的VIP贵宾服务，而今记者调查发现，会员卡只有一层50%的品牌和二层的部分品牌可以实现正品9至9.5折的优惠。而当初宣传的不定期举办时装表演、会员沙龙、会员顾问等举措则至今仍没有兑现。原有的会员免费停车的规定也变成消费100元可享受一个小时的免费停车。