2009地价回归 市场回暖尚需时日

　　和讯房产消息 据中原地产研究报告显示，2008年的土地市场从2007年的沸点迅速降温至冰点。伴随着住宅市场的“打折”、“降价”,土地市场则到处充斥着“流拍”、“底价成交”以及“退地”的字眼。大中型跨地域发展商受资金链的束缚失去了往日拿地的热情,本土小型发展商以及外行业企业成为了购地主角,这一切形成了2008年土地市场的特有征状。2008年底各地政府纷纷出手救市,在地方救市政策的刺激下,土地市场成交略有起色。部分地块在调整底价及付款方式后又被成功出让,一些连续数月居住用地零成交的城市,如武汉、深圳等城市,终于实现了零的突破。但土地市场的彻底回暖依然有待于房产市场的复苏,唯有房产市场的回暖才能激发开发商的拿地热情,真正促使土地市场走出低谷。

　　（一） 供应持续缩减 保障房力度加大

　　供应总量缩减 居住用地尤甚

　　根据中原所监测的十个城市土地市场数据显示,2008年全国土地市场供求量发生明显萎缩。据不完全统计,2008年十个城市土地供应面积为0.7亿公顷,相比2007 年的1.3亿公顷缩减近一半。从各地2008年初居住用地供应计划落实情况看,居住用地供应尤为紧张。尽管2008年底为了完成年度供应计划,北京、上海等城市加速了供地步伐,但仍难完成全年供应计划。从2008 年土地实际完成的情况来看,除了天津完成计划外,其余城市均未完成,平均完成率仅三至四成。2009年土地供应计划的落实情况亦不容乐观,未来居住用地供应量依然偏紧。

　　保障房供应增加 落实程度待察

　　从各地2009年的住房建设规划中可以看出,2009年各城市商品住宅用地供应计划基本与2008年持平。保障房在各地的住房建设规划中被提到前所未有的高度,保障房用地供应力度明显加大,用地比例占20%以上。政府的初衷希望通过加大保障性用房的供应比例解决民生问题,弥补商品住宅所不能覆盖到的空缺,但由于中央财政和地方财政、区县财政之间的利益冲突造成的行政壁垒,保障房用地的最终落实情况仍令人担忧。2005年上海曾经提出两个“一千万”,最终以落实不足一半而不了了之。这次计划大量供应保障房用地,如果不能突越行政壁垒,实施很可能大打折扣,甚至成为一纸空文。