地产信托“基金化”突围 倒逼公司主动管理

2010年11月26日16:10  来源:21世纪经济报道

  在银监会下发《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(以下简称通知)后,真股权、基金化的房地产信托业务近期不断被信托公司的人士提及,成为行业寄望的方向之一。

  “单个地产信托不能做,那就往基金化的方向发展,信托公司主动管理,信托报酬不再是固定的费用,而是从地产项目的超额收益中提取。”一位信托经理近日告诉记者。

  用益信托工作室分析师李旸也认为,监管层之所以收紧房地产信托业务,除了整个地产调控大环境外,一个重要考虑就是目前的地产信托多是单个项目计划,投资者面临的风险较大,而基金化、规模化的地产信托,组合投资可以降低风险,是监管层鼓励的方向。

  不过,此次银监会完全叫停中融、平安等四家信托公司的地产信托业务,平安唯一尝试过的基金化产品也一并被叫停。而多位信托公司高层人士也告诉记者,基金化地产信托目前在国内的难度较大,在降低投资者的风险时,并无法解决房地产信托的系统性风险。

  一个地产商的二三线突围

  刘章是一家外资房地产开发咨询的负责人,今年年初,该基金联合一些企业在山东某地级市拿到了一块地,地面价200万/亩,刚拿到土地使用证和建设用地规划证,还在等待其他二证,估计年底前可以拿到。

  “几年前我们是在上海拿地,但现在已经谨慎了,跌价风险很大,最近刚清完的一个项目是在三亚,直接就把收回的资金投资到了山东。”刘章称,从拿到地开始,他们就不断在和银行等融资渠道联系。“年初的时候还觉得银行很宽松的,预期在拿到四证后,能马上安排贷款,但是年中之后,基本上银行渠道就很难谈了。”

  刘章表示,他们也接触过信托,信托渠道虽然在四证和资本金比例上要求不多,但因为信托公司的成本比较高,所以这个被当作下策。不过最近,他也知道信托渠道也会越来越难。

  “我们肯定是可以拿到四证的,可能在项目投入资金上有些吃紧。”刘章告诉记者,投资商股东除了该公司外,控股股东是一家有一级资质的地产商,另外还有几个当时从出口行业转到房地产的几家民营企业。

  “年初时谈拢很快,1个月不到几家企业就凑齐了2亿元,但目前股东对多出资金都比较谨慎,希望找外部渠道”。因此刘章告诉记者,他目前准备的几个方案,一是他们继续承担钢筋、水泥等投入,但其余资金由建筑商垫资,“这个成本也不低,承包商肯定会在其他费用上提高要价。”

  另外则是放缓投资计划,可能整个项目分为好几期来投资,放缓收回速度。“开放商当然愿意尽快投资,尽快收回,放慢投资有机会成本”。

  不过好在二三线城市的预售不像一线城市那样要求封顶后才可,因此刘章告诉记者,只要完成地下施工,回款的压力应该比较小。他认为,这个项目除了资本金投入方面有些不足外,由于当地均价为3000元,与项目楼面价还有空间,而且该项目地段较好,预测售价会达到4000-5000元,因此预期整体收益不错,项目风险可控。

  地产信托的基金化设想

  信托公司人士告诉记者,像刘章这样的项目,之前完全可以做一个“股权投资+回购”的结构,解决资本金的问题,但在银监会下发通知后,估计愿意做这类项目的信托公司会大为减少。

  据了解,虽然通知下发后,仍然有一些股权类的地产信托项目继续发行。不过知情人士透露,部分项目是已经获得了银监局的批文,另外一些项目则有一些特殊情况,比如有的地产公司是在B股上市,再融资渠道不畅通,一直比较依赖银行、信托渠道。

  “除了四家信托公司暂时叫停外,银监会并未完全叫停房地产信托,只是强调要满足四证、开发商具有二级以上资质、项目资本金不低于35%等基本条件,因此合规的房地产信托仍然可以继续。”一家央企信托公司高层认为。这也是他不看好所谓基金化房地产信托方向的原因之一。在他看来,基金化的地产信托的提法,在优质项目之外,可能仍然掩藏一些劣质的信托项目,无法规避房地产领域的系统性风险。

  前述信托经理告诉记者,如果他接下来做基金化信托,应该与目前保本和有抵押的地产项目不同,是非保本的,信托公司的收益也不再像如今拿5%-8%的固定收益,而是需要通过主动管理创造超额收益。

  “现在固定收益,客户投资时根本不关心项目好不好,信托公司拿高额手续费,也没有动力去管理风险,但是基金化之后,如果客户不看好项目,就不会购买,这个会明显降低信托规模,同时倒逼信托公司提高主动管理的能力。”

  他认为,这类基金化的信托会往真股权投资方向发展,同时投资期限也比较长。

  据了解,无论是真股权投资还是基金化,目前在地产界还是信托行业都有一些尝试。比如金地集团(600383,股吧)就成立了自己的地产私募基金进行全行业的投资,而平安信托在上海也发行过一个比照《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》进行股权投资的地产信托,但进行多个地产项目投资的睿石计划,仍然是分期分计划进行,并非同时投资,而且目前该计划也被暂停。

  该高层认为,目前要进行基金化的投资,很难找到同时需要资金又同时满足各项条件的地产项目,且这类基金的规模一般比较大,发行难度也将较大,“我不看好,但我拭目以待”。他说。

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【作者:徐永 来源:21世纪经济报道】 (责任编辑:赵春华)

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