任志强:深圳是一个特殊样本

2010年12月06日14:03  来源:证券市场周刊 作者:王芳洁
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  违法建筑,其中会遇到四个方面的问题:第一是安全问题;第二是规划问题;第三是治安问题;第四是对利益的切蛋糕。

  深圳普查透露出了历史遗留违法建筑的惊人数字,然而,在接受《证券市场周刊》专访时,华远地产(600743,股吧)董事长任志强认为,对于全国其他城市而言,深圳是一个特殊样本

  任志强认为,对于这个由渔村而建的年轻城市,每次城市规划的大规模修改,都会将大量的农村土地和房屋带进城市,从而产生大量的历史遗留违法建筑。尽管深圳市政府提出了解决方案,但整治好这些违法建筑仍有安全、规划、治安以及利益分配四关要过。

  《证券市场周刊》:深圳的此次普查,透露出历史遗留违法建筑面积达到了3.92亿平方米,占了全市总建筑面积的近一半,为什么深圳的历史遗留违法建筑有如此大规模和高比例?

  任志强:深圳样本在全国范围而言,是具有特殊性的。这个在渔村基础上建设起来的城市,在短短30年的建市历史中,就进行了三次比较大的规划调整。第一次是在上个世纪90年代初期,宝安县撤县改区;第二次是90年代后期,特区内城市化转地;第三次则是在2003年左右,深圳进行了特区外宝安、龙岗两区的城市化转地。

  从普查结果来看,深圳违法建筑的三次大规模涌现都与其修改规划的节奏吻合,正是由于随着规划的修改,大量的农村土地和房屋随之进入城市,由于各种原因,很多建筑被认定为违法建筑。例如,此次统计结果中显示,90%的违法建筑位于关外。

  深圳1990年前已经有7.44万栋、0.28亿平方米的违法建筑,2007年政府提出小产权房概念并开始大力整治时,深圳新增违法建筑规模是在大幅度下降的,从2007年的0.17亿平米逐渐下降到了2010年的10万平米。

  《证券市场周刊》:清华大学教授蔡继明的调查结果也显示,深圳市小产权房占全市住宅总量的40%-50%,这个比例十分吻合此次普查中历史遗留违法建筑占全市总建筑面积的规模比例,我们可否将此次普查中违法建筑中的住宅部分,即1.49亿平米的违法住宅理解为小产权房?

  任志强:无论是全国还是深圳,小产权房的规模和比例一直都被人们所夸大。有人进行过测算,称现在全国小产权房的规模已经超过60亿平方米,我个人认为不可能有那么大,最多也只有20亿平方米。到目前为止,全国商品住宅的总量也不过是40多亿平米,小产权房的规模不可能超过商品房。

  目前全国的住宅种类大致可以分为六种:第一种即大产权房;第二种是农村划转城市时,由农村带入城市的房屋,例如此前北京市将石景山区全部划转为城市,原来该区所有的宅基地上房屋都变成了大产权房;第三种是农村宅基地上的房屋;第四种是农村集体建设用地上的住宅,按照规定,农村集体建设用地只能盖工厂和公共建筑,但很多工厂都在集体建设用地上建有配套的职工宿舍,这在深圳、东莞等地非常普遍;第五种即建在集体土地上的,用于商品房买卖的小产权房;第六种则是违章建筑,即一些私搭乱建的房子,例如在宅基地外面小范围地扩建。

  很多人将私搭乱建的违法建筑也算到了小产权房,而真正意义上的小产权房是指建在农民的宅基地上或农村集体建设用地上,又用于商品买卖的住宅。

  《证券市场周刊》:通过您的介绍,深圳的违法建筑主要是通过农村划转城市,带进城市里来的,那么为什么这样一来就会有很多建筑被认定为违法建筑?

  任志强:这一点首先是具有深圳特色的,广东一带很多工厂都建设在农村集体建设用地之上,而这些工厂雇佣了大量的外来流动人口,需要满足他们的居住需求。因此很多工厂,例如富士康,都在厂区内建设了很多工人宿舍,尽管这些住宅并没有建设在符合要求的土地上,但也不能算小产权房,因为它们并不用于买卖。

  另外还有一个原因是,到目前为止,也没有法律规定宅基地上究竟可以建几层房子,相关的法规只有《土地管理法》和《城镇管理条例》,对于宅基地而言,一直只有用地规划,而没有建设规划。因此,对农民来说,宅基地上的房屋规模,大多是根据经济实力决定的,有钱就多盖点,没钱就少盖点,也可能逐年加盖。随着城市化的进程,原先的很多农村都变成了城中村,例如深圳的很多农民及后代,因为家里有几层小楼,靠着收租生活得很好。

  《证券市场周刊》:通过此次普查,让我们意识到深圳的违法建筑规模和比例非常高,因此我们能否认为在此之前,深圳的房地产市场建设存在很多不足?

  任志强:正是由于很多特殊的原因和政策方面的原因,我们不能认定深圳的住宅市场建设不好。恰巧相反,如果画一条住宅市场化的线,深圳的市场化率是全国最高的,达到了98%。这是什么概念呢?这说明深圳住宅市场中98%的住宅是私有房产,因为深圳是没有福利分房的。

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