朗诗刘益君:杠杆博弈 信托基金仍是房企融资主流

2010年12月07日11:45  来源:和讯网
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  和讯消息 针对今年4月以来出台的一系列房产新政,市场各环反应不一。房企在这分岔路口究竟何去何从?地产资金是否真的受到冲击?和讯网楼市生态大调查地产金融篇独家约见朗诗集团助理总裁刘益君。

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  刘益君介绍,在当前政策条件比较下,各房企对融资有着见仁见智的做法,融资作为房企资金的一大杠杆,正在进入博弈的阶段。“有的人能够看半年,说市场半年以后会好,有的人可能说这个事情扛一扛,马上就会好。有人可能看一年以后,甚至于新一届政府上台之后的一年以后,市场才会好转,那前后加起来要两年以上,他的态度都会不一样。”

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  刘益君表示,目前,信托基金仍然是房地产企业融资的主要渠道。“700多亿流入的房产基金,流入到房地产行业的,一个是主流,一个是信托,有一部分还有地产基金,一般有信托和银行,以及其他的金融机构和资金的需求方共同设立一个基金。”但与此同时,由于国家对信托政策的收紧,越来越多的房企也开始将目光投向了其他渠道或针对信托采取新的融资方式。

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  “现在房地产信托的年化收益率,基本上在目前资金成本的情况下,都在18到20个点以上,”刘益君分析,“而正常的房地产项目,自有资金回报率如果达到50%到60%,除以三年,也就是年化收益率也就20%,这样,沦为资本的打工者。”在这样的条件下,房企就必须建立在合理逻辑的思路情况下,资金的回报率一定要远远高于20%。

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  “有了这样的需求,又依托于上半年与去年09年现金流销售较好,地产企业还是想要拿地的。”刘益君说,“在买地的过程中,这一部分资金陆陆续续地花出去,买了地了,这时候有些负债率肯定是提高了。”基于这一原因,刘益君分析,在春节后,楼市将迎来一个比较大的调整。

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