[实录]和讯房产沙龙:通胀来袭 豪宅“给力”

2011年01月13日16:18  来源:和讯房产
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  2010年的房地产市场,晴转阴;2010年的豪宅市场,晴间多云!

  在市场调控逐渐收紧的情况下,城市豪宅市场为何能够摆脱于整个市场的低迷,始终坚挺?仅仅是热钱涌入?国际化都市的切实需求?城市核心区域的绝版地块?顶级服务的生活服务?高品质的综合配套?精益求精的建筑品质?

  每一个因素都仅仅是一个侧面,当这些因素立体化构建起来时,便成为“城市豪宅君临天下”的模型。

  和讯地产沙龙:通胀来袭,城市豪宅“给力”特邀高端地产开发商、学者、地产分析师共同探讨豪宅的投资价值及未来趋势。

  嘉宾:

  主持人:王浩

  北京理工大学管理与经济学院教授、房地产研究所所长 周毕文

  富华置地营销副总 姚宁

    Naga上院设计总监 王斌

    盘古大观营销总监 高红

    北京东方信德房地产经纪有限公司 王琳

    北京东方信德房地产经纪有限公司策划部高级策划经理 董晓燕

    东兴证券股份有限公司房地产行业分析师 郑闵钢

    以下为本次沙龙的图文直播:

  王浩:各位和讯网友大家下午好。我们今天的主题是“豪宅凶猛沙龙”,为什么说豪宅凶猛?可能2010年是房地产调控政策最多的一年,但是从各种销售统计数据可以看出,虽然调控很猛,但是豪宅销售是迎风飞舞。飞舞到最后已经是凶猛的飞舞了,今天有幸请到了豪宅开发商的代表、学者、证券分析师,大家一起分析一下凶猛的豪宅还能凶猛多久。

主持人:王浩

  豪宅开发商目前还是精气神比较好,大家脑门都比较亮堂。先有请盘古大观营销总监高红女士谈一谈她对豪宅的理解,北京成为世界城市,是否对豪宅有什么需求?

  高红:什么是豪宅?豪宅就是稀缺,第一,资源稀缺:比如它是否有城市资源、自然资源、人文资源。第二,产品的稀缺。产品一定是城市的地标,或者是非常知名的建筑,真正的豪宅一定具备四大要素:资源、产品、物业服务、生活方式,这就是豪宅。

  我也大概了解了一下世界的豪宅,它们有一个共同的特点,比如美国、纽约、曼哈顿,包括伦敦的豪宅,基本有几大特点。第一,有中央公园的视野,曼哈顿就是中央公园。第二,他们一定是政治、经济的中心。第三,周边肯定有一个博物馆或者是艺术馆,或者是国会、宗教,或者是王室所在地。第四,一定是名师设计的,大师的手笔,或者是百年的建筑。

  北京的豪宅发展了几个阶段。从最开始的产品导向到第二个阶段的市场导向,到现在目前以客为尊的导向。如果北京作为一个国际化大都市,目前从整个北京的豪宅供应来看,基本上符合了以上几个大的特点。为什么说今天的主题是在这样一个大的市场环境下,豪宅的成交量依然很火爆,就是因为豪宅的属性,不可稀缺性,成就了豪宅保值增值的价值。

  谢谢!

  王浩:高总一上来就把豪宅说的很豪,很华,很透彻。里面提到了豪宅的设计需要有大师的设计,我们让王斌设计总监给我们谈谈大师的设计和世界城市豪宅的标准,或者是能够搭配的一些方向。

  王斌:豪宅从使用功能上来说,基本上有三种。第一,城市中心区,例如盘古大观。第二,是第一居所,北京别墅有些做个几个,我感觉这种东西都说不上豪宅,但是有一个产品是豪宅。我当设计师的时候,昌平高尔夫一个小项目,十几栋,每栋面积在1500平米起,大的是4000平米,这才是豪宅。

  目前来看,豪宅的格局,国外跟咱们差别很大。咱们大多数豪宅是厅大一些,房间多一些,其他一些辅助功能都没有跟上,还有一些大的功能分区也不清晰。可能我对豪宅的认识只是从技术方面。

  王浩:您说的豪宅就是上亿的。

  王斌:必须是上亿,不上亿怎么算是豪宅。要有一个很完整的功能配套,主卧区有那些配制,客房区有哪些配制,娱乐区有哪些配制。我盖过一个1800平米的一个豪宅,就是私家,再配上一个游泳池,这叫豪宅,一个雪茄吧是300平米,一进门相等空间的贡献,空间的阻隔,而不是一味的大,再就是高度。中国的豪宅,2006年的时候,有人问我,房价贵不贵,我说不拿北京的房价跟全国各地区比,你看看美国、巴黎的房价,再看看中国的房价贵不贵。

王斌

  现在的豪宅,包括优山都不是纯正的豪宅,真正打造起来以后,未来等这些人需要升级换代的时候,他会要求更多的科技含量在里面,包括恒温系统,个人的恒温系统,像盖茨的分子,恒温的游泳池,小型游泳池,家里小型的SPA,有一个居家可以享受的环境,有一个私人会所的功能,这才是真正的豪宅。而不是只有一千米的房子,卧室由30平米增加到100平米。

  提问:现在目前市场上标准判断的豪宅有哪些?

  王斌:好像很难。国外一个很漂亮的房子取决于内部配制,大的环境。地段是最重要,再就是配制,应该是豪宅的配制,不是帖多少石材,更重要是内部管理。

  更关键的豪宅是,很多设计师,包括名家也不见得是住豪宅的名家,真正有很纯正血统的设计师也很少。他能理解豪宅的要求,就是空间怎么配制。我盖过一千米平面的豪宅,去了四间卧室之外,还有一间影音室,别的什么都没有。我说这是豪宅吗?想了半天,他说是有这个问题。我说调理一下,你进门有150平米的轩,我说有20平米就够了。很多人都是把所有功能排布齐了,但是空间关联、贡献没有做出来,这还不是豪宅。装修,没有一个很好的豪宅,如果真是很高级,个性都很高。

  王浩:对豪宅的定义是所有人都有各自的见解,在设计师眼里,能称得上豪宅的,真是凤毛麟角的,基本上设计师能认可的豪宅,绝对都是极其个性化的产品,一旦形成商品,所有设计师都很难觉得是豪宅。

  右边是富地置地营销副总姚宁,姚总从您的观点看看,您觉得什么是豪宅?

  姚宁:刚才两位说的都有一定的道理,包括分析一些稀缺性的问题,王总从设计师的角度制定标准,任何一个事物,任何一个名次,形容词都有很多集。

姚宁

  我们有一个项目,我不是设计师,但是我也参加了设计,有一些概念性,包括方向性的东西,包括一些基本的定性分析的东西。

  另外,我在将近100米的高空做了10×15米的泳池,那个泳池外边都是玻璃,我希望在差不多100米的高空,感觉泳池可以游到外边去,边上配一些SPA、健身的功能,另外有一些入室的空中园林,包括顶层的花园产品。

  这些东西就我理解,其实豪宅的概念对于大家来讲不一样。对于设计师来讲,我们跟知名设计师有合作,每个人标准不一样。像台湾、香港、美国、意大利,我们都曾经合作过,包括日本。从设计师的想法是一个角度,怎么样叫做不太一样的产品,从买房人,豪宅对于他来讲,有些人认为是必须品,一个含着金汤匙出生的孩子,他认为的奢侈品,跟一个从农村出来的孩子的奢侈品肯定不一样。

  豪宅对有些人是必须用的东西,有些人是给自己帖标签的。市场化的意义并没有意义。反过来说,设计师认为豪宅的意义也没有意义。最后结论是,其实好的名词谁也不用较劲,只不过是市场推广的用语。

  包括金宝街,包括任何我们做的很有特点的四合院,我们不希望有一些歧视,或者是夸耀名词形容它,我们更希望讲到,一个是内在核心的概念,包括一些人文性的元素,包括一些高端生活方式。所以对于豪宅来说,可以有出奇制胜的地方。刚才王总讲的我很同意,让我说什么是豪宅,如果世界上有两个一样东西的时候,这两个都不是一个好东西。如果有两个10克拉的钻石,这两个其中一个卖5000万,如果剩一个,可能这一个就能卖1亿。概念上不算太给力,怎么定义其实没有太大意义。

  今天最早的主题,国际化都市切实需求,包括现在中国豪宅是不是可以满足国际化需求?从市场上看,大家经常忽略一个问题,我们经常跟踪别人在走这条路,我们用的东西,我们所判断一个好住宅的标准,或者我们需要夸耀,我们发现这些特点都是在美国、英国、日本,在任何地方都用到的。但是有一个问题,可能这是设计方面的论点。放在豪宅房地产行业也可以适合,只有民族的才是世界的,只有民族的才是自己的,只有自己的才是最好的,别人无法跟你比较。

  如果一个中国人去唱意大利歌剧,唱得再好就是帕瓦罗蒂第二。到底你是放在第二的位置上,还是放在第一的位置,这个问题需要每一个做极致产品的人去考虑的问题。

  我们公司项目是围绕在希望传承、发展中国本身的本土气质,或者曾经讲过一个词,这个词是不是合适,我说不太清楚,基本还可以,叫做大国室家风范。通过各种细节体现这样的风格或者这样的感觉,给他的用户带来精神方面,或者是气质方面的影响和推进,可能是相对来讲比较终极的目标,也是我们做事的目标。

  不管做写字楼,商业也好,服务式公寓,会所,一直到住宅,我们公司包括我个人都参与过。但是我觉得最根本的问题,从一开始我们讲环境,周边的资源,包括楼体的设计,内部的技术标准,包括到精装的一些材料,服务公司,包括一些增值服务的企业,到一些商业结构的配套。我目前理解,这些东西基本上都属于基础性的、表象性的东西,但是更多的可能希望通过这些东西的有机组合,包括一些文化,一些文脉,包括一些生活方式,高端品牌的服务融入,能够把这个项目的气质传达给他的,不管是用户还是消费者。

  什么叫豪宅?世界上如果这个东西只有一个,这个东西是豪宅,如果这个东西有两个,这个东西就不叫豪宅。咱们今天讨论问题并不是说什么叫做豪宅,而是这一类价值到底如何理解,这个价值到底会不会得到很稳固的发展。谢谢!

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(点击头像看看他们在说什么)

韩令国

财经评论员 侧重房地产

王子晨

北京盛业房地产公司总经理

蔡为民

知名房地产投资人

杨乐渝

全国房地产经理人联盟秘书

邓浩志

地产经济研究专家,《中国

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