高成本融资难解渴 中小房企“割肉”转型求生

2011年03月17日02:09  来源:每日经济新闻 作者:叶书利 朱玲
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  每经记者 叶书利 朱玲 杨羚强 徐杰 发自北京、广州、上海

  SOHO中国董事长潘石屹在最近一个论坛活动上提出,中国的房地产企业受保障房冲击,至少有一半会在未来被淘汰。时隔仅两天,上海易居房地产研究院就发出报告称,开发商资金来源增幅快速回落至16.3%,比近十年来的均值低8个百分点。

  资金情况差,又面临保障房的冲击,中国的房地产业真的面临行业大洗牌吗?《每日经济新闻》房产周刊本期推出中小地产商行业生存报告,用新鲜的财务数据、融资成本数据、项目合并数据以及各家公司目前的战略抉择方向,来描述这个行业的生存现状。

  资金面 30家上市房企现金流净额为-358.9亿元

  调控从紧之下,房企融资渠道收缩,资金链日趋紧张,对于中小房企来说更是如此。

  Wind数据统计显示,截至3月16日,沪深两市共有30家房地产公司披露了去年年报,30家房企归属上市公司股东的合计净利润为252.23亿元。净利润总额虽然同比增长43.67%,但在严厉调控之下,市场开始分化,中小房企处境日趋艰难,甚至出现亏损。

  以绿景地产(000502,股吧)为例,该公司3月16日发布的2010年财报显示,去年公司净利润为-4943.24万元,而2009年与2008年同期的数据为3251.41万元和5663.68万元。

  迫于资金压力,绿景地产管理层在年报 “公司未来发展所需资金及来源”一项中特别指出,“2011年度,公司将积极开展多渠道、多形式的融资工作,采取有力措施,科学合理地确定项目开发规模和计划,使开发经营与现金流协调统一,确保开发经营计划实施到位,同时要严格控制成本、减少费用,提高资金使用效率,保证资金需求。”

  非主流房企嘉凯城(000918,股吧)集团股份有限公司的净利润同比也出现小幅下降。

  该公司3月10日发布的2010年财报显示,2010年该公司归属上市公司股东的净利润为11.15亿元,比上一年的11.97亿元下降6.82%。

  中小房企净利润成绩单表现不佳的同时,现金流净额也在收缩。

  Wind的数据统计显示,已公布年报的30家房企去年经营活动产生的现金流净额为-358.9亿元,而上一年,该数据为216.1亿元,同比大幅下滑266.08%。其中,中小房企拖了不少后腿。

  以冠城大通为例,该公司年报显示,公司去年经营活动产生的现金流净额为-1.04亿元,而2009年,其经营活动产生的现金流量净额为30.33亿元。公司预计,2011年公司资本性支出所需资金约为35亿元。迫于融资受困的现实,公司将主要通过自筹等方式来解决资金需求。为此,2011年,公司将提高资金统筹调配能力,拓展融资品种和融资渠道;加大现有存量房的销售力度,加快资金周转,减少资金营运风险。

  另一家中型房企上海外高桥保税区开发股份有限公司的现金流也明显下降。该公司年报显示,2010年公司经营性现金流为-3.6亿元,而2009年公司经营性现金流为11.97亿元,同比大降130.08%。

  资金链受压中小地产商高成本融资

  随着房地产调控的不断深入,不少地产商资金链如临大考。在信贷收缩的背景下,信托融资成了开发商的救命稻草。

  用益信托工作室统计数据显示,今年2月,28家信托公司共发行51只固定收益信托产品,其中投资于房地产的信托吸金量最大。纳入统计的18只投向房地产行业的信托产品,拟募集资金总额达47.17亿元。进入3月,房地产信托发行更是出现了集中增长。

  开发商资金如临大考

  “随着国家对房地产行业调控力度的不断升级,不少房产商资金链面临严酷的挑战。” 杭州杰盟智库执行长、浙江大学客座教授兰洪海告诉《每日经济新闻》记者。

  兰洪海认为,今年以来利率攀升,一些银行在中长期贷款市场上拍卖信贷额度,贷款发放的利率往往较基准利率上浮20%左右;Shibor隔夜利率则从去年12月初的1.9%左右上升到今年1月底的7.7%左右,资金面紧张程度凸显。信贷压缩的大环境可能会给原本资金链紧张的房地产商带来较大的杀伤力。

  地产商开发资金主要来自银行信贷和销售回款,在信贷受阻的同时,销售市场也不容乐观。

  兰洪海介绍,不少开发商希望通过销售回款来确保开发资金流,一旦楼市陷入低迷,购房者集体观望,现金流就会备受煎熬。

  “虽然目前地产商资金问题还不明显,但相对于去年,今年地产商项目开发节奏已经放缓,规模也在缩小。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生告诉《每日经济新闻》记者。

  杭州赢商投资总经理方芳认为,相对于中小型房企,大型房企的资金压力更大,因为2009年和2010年,拿地较多的都是大型地产商,而且地价不菲。


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