五大地产商年报出炉:招商地产已跌出第一阵营

2011年03月24日14:43  来源:21世纪经济报道 作者:张晓玲
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  截至3月21日,万保招金加上中海五家龙头房企2010年年报悉数出炉。除招商地产(000024,股吧)外,四家公司均实现了销售额的同步增长,但差距进一步拉大,万科增幅超过70%,保利增幅超过50%,中海、金地低于40%。

  年报透露出的信息显示,宏观调控频出的2010年,万科表现几近完美,招商地产表现最差;保利对2011年市场应对准备最为充分;而中海的融资渠道最为多元。从数值看,招商地产已跌出第一阵营。

  规模、净利润进一步分化

  从历史数据看,万保招金+中海这传统的五大龙头房企规模有进一步分化的趋势。

  万科在2010年实现销售面积897.7万平米,销售额1081.6亿元,同比分别增长35.3%和70.5%,成为首家年销售超过千亿的房企,与排名第二、第三的保利、中海差距拉大。

  保利地产(600048,股吧)[13.29 0.00% ]的业绩增速也不错。2010年保利销售同比增长53%至663亿;中海增速稍慢,2010年,中海全年销售额671.1亿港元,同比增长40.4%。

  相比上述三家进入600亿阵营的公司,金地和招商地产与之差距扩大。报告显示,2010年金地集团(600383,股吧)[6.85 -1.01% ]实现销售金额283亿元,同比增长34%;招商地产2010年实现签约销售金额仅146.25亿元,比上年同期的148.42亿元有所下降,成为龙头中唯一没有实现业绩增长的公司。

  金地和招商在业绩会上被提及最多的问题,便是两家公司规模化速度是否太慢。金地总裁黄俊灿对本报记者表示,未来5年,金地将提高住宅业务的周转率,以及通过房地产金融和商业地产业务,再造金地,扩大规模。

  招商地产董事长林少斌则表示,大股东招商局集团将从土地资源、资金等各方面加大对招商地产的支持。作为集团唯一的房地产业务平台,招商地产的发展速度确实过慢,今年开始将持续加强投资力度。

  不过 市场分析人士认为,短期内金地、招商很难赶上万科、保利的规模,相对于后两者的规模化、快速周转,金地和招商的产品线偏高端,商业地产短期内也难以贡献大量利润。

  林少斌认为,比规模和销售额更为重要的指标是净利润。以净利润指标来看,仍以中海最高。2010年中海净利润增长65.7%至123.7亿港元,合人民币107.6亿元,成为内地首家全年净利超百亿的房企。2010年万科实现净利润72.8亿元,同比增长36.7%;保利地产实现净利润49.2亿元,同比增长39.8%;金地净利润增幅最高,归属上市公司股东净利润27亿元,同比增长达52%。

  相较于销售业绩的下滑,招商地产净利润仍实现增长,报告期内实现净利润20.1亿元,同比增长22.3%。

  总体来看,第一阵营的中海、万科净利润分别是金地的近4倍、2.5倍,分别是招商的5倍、3倍多。

  2011年业绩均已锁定

  自2010年以来,各大房企预收账款均呈大幅增加的趋势,其中万科2010年末预收账款达到744亿元,同比增加134%,而保利地产则达到515亿元,同比增幅为73%。金地集团、招商地产分别为189亿元和113亿元,同比分别增加53%和19%。这表明2011年它们的业绩基本锁定。

  年报显示,万保招金对应的资产负债率分别为75%、79%、65%和71%,较2009年均有所提升。但如果剔除预收账款,则各家公司资产负债率并不那么高。如万科剔除预收账款后,公司的其他各项负债占总资产的比例实际上为40.2%。

  同时,各家公司长期负债均大幅提升,截至2010年末,万保招金长期借款分别为248亿元、470亿元、100亿元和181亿元,同比增加42%、132%、75%和40%,其中以保利长期借款增幅最多。

  对此保利地产有关人士对本报记者表示,公司较早地调整了债务结构,增加长期借款比例,可以降低短期偿债压力。

  保利地产年报显示,其短期借款为4.5亿元,一年内到期的非流动负债为73.3亿元,而其长期借款则达到470.3亿元。另外,其2年内到期的借款为186亿元,低于其账面191亿元的现金余额。

  “虽然净负债率达到88.5%,但保利的负债结构也是以长期负债为主,短期内财务风险依然可控。”中国房地产信息集团研究中心评论员杨晨青表示,万科、中海2010年的负债率均处于历史低点,如中海资产负债率仅为22.8%。说明龙头房企已经对2011年的调控提前做了准备。

  资金压力显现?

  截至去年底,万科、中海现金流转正,而保利、金地、招商依然为负。年报显示,保利地产2010年经营性现金流为-223.699亿元,招商地产经营性现金流量净值为-44.4629亿元,而2009年底这一指标为70.5473亿元;金地集团是-30亿元。

  万科、中海虽然截至2010年底经营性现金流转正,但万科的现金流已缩至22.37亿元,相较于2009年底缩水75.8%。

  一位地产分析师对记者表示,经营现金流是一个时点概念,一般是收入减去支出得出的,不足以反映资金在某个区间内的真实状况。

  “这一指标只是说明当期支付的比较多,投入比较大,我们多数是支付土地成本。”保利地产有关人士表示,未来的资金还是看信贷能力和销售回笼水平。

  此外,从手持现金和资金准备状况来看,万科目前可动用资金在500亿左右。中海手持现金300多亿,保利手持现金191亿,金地136亿,招商97亿。

  万科、金地、保利等公司人士对本报记者表示,目前公司都不缺钱,资金短期无忧。中海、金地表示,去年进行的房地产基金、债券募资还有部分留在列为今年。

  上述分析师表示,未来房企是否面临大的资金压力,取决于项目销售和回款的速度。对此,以上各家公司高管均表示,公司今年都会加大周转速度,多安排一些受调控影响较小的产品,促进销售。

  各家公司今年都表示要积极拓展融资渠道。中海和金地均表示,今年除了已经开始和即将进行的房地产基金,还将积极拓展海外融资;保利透露有意发行房地产基金;万科则表示除合作外,将与大股东华润集团的金融平台进行对接;招商也称,大股东招商局集团对其加大资源和融资方面的支持。

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