房企融资成本走高 “很差钱”现行业洗牌前兆

2011年03月24日17:37  来源:和讯房产 作者:柴子依
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  “2011年对中国房地产企业来说是不平凡的一年,限购令后的市场萎缩,银行信贷门槛的提高等一系列因素考验着企业的生存与发展。”资深财经评论人郑荣华表示。伴随“新国十条”及各地方调控细则的逐步落定,房地产业的融资渠道再次面临挑战。房地产企业不得不在融资方面下足功夫。年初发布的《2011年中国房地产业报告》显示,2011年,信贷资金流向房地产市场的规模和速度也会下降和减缓,将会进一步提高开发企业的融资难度,开发投资增速可能会有所降低。

  高息票据成房企资金重压下的无奈稻草

  年初以来,银监会逐渐加强对各类房地产融资行为规范的监管,资本市场股权、债权融资,以及开发企业的银行信贷开始受到严格控制。在这两大融资渠道迅速萎缩之后,海外高息票据悄然浮出水面。

  根据和讯网统计,在短短3个月时间里,只有恒大地产和首创置业分别发行了92.5亿元和11.5亿元融资券,其余绝大部分都选择了高息票据这种融资渠道。3月10日 ,宝龙地产宣布, 发行3年期本金总额7.5亿元人民币之美元优先票据 ,年利率为11.5%。此消息一公布,便将2011年伊始,各个房企出现的融资难等问题又推向了风口浪尖。

  3月9日,厦门建发称,拟发行6亿元期限为5年的中期票据,目前已获中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会注册。 2月15日,华侨城刚刚发行过20亿元人民币短期融资券。不足一个月,3月8日,华侨城表示,集团还将发行14亿元人民币5年期中期票据。3月2日,世茂房地产公告表示,其将发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据,年利率11%。 据和讯网调查,2011年初至今,中骏置业,合生创展等12家上市房企先后公告发行以人民币计价、美元结算的合成人民币债券,总额达208亿元人民币。年利率最高达13.5%。

  从规模上来看,房地产调控后的本轮融资潮,碧桂园 的融资规模达到9亿美元,其余多数融资额都在20亿人民币左右 。在融资期限方面,多为5~7年的中长期票据, 这就为开发企业腾出了债务调整的较长期限和较大空间。但是,与去年相比,各大房企的年利率明显偏高,华南城更是达到了年利率 13.5%,碧桂圆和合生创展紧随其后,其年利率也突破10% 大关,分别为11.125%和11.75%。纵观历史,国内房企在海外发债的票面利率一般为6%-9%。2005年,中海作为首个海外发行无抵押债券的房企,年利率仅为5.75%。

  面对本轮行业调整,开发企业不惜以如此高的融资成本和利息负担举债,显示了现阶段房企的资金压力 。

  信托融资现高额门槛 几令房企望而却步

  除了高额票据这个融资渠道外,近期房企借助信托融资的现象频出。根据普益财富统计,上周,在总发行的16款集合信托产品中,房地产发行了5款,与基础设施领域产品相当。但据知情人士透露,今年以来房地产信托融资的利率基本都高达14%~20%。但是虽然是这样一个较高的利率,仍不乏有世茂,万科等大牌房企都先后涉足。

  3月10日,嘉凯城(000918,股吧)发布公告,将为其全资子公司中凯置业发行7亿元人民币 实际发放金额以信托计划实际募集金额为准,但不低于6.5亿元 、借款期限为24个月的信托融资提供担保。而在此之前的1月26日,嘉凯城已经发布公告,公布了共计约28亿元的四项融资决定,而其中涉及信托融资的就达到三项,信托融资金额更是达12亿元。万科也在日前宣布与华润合作融资,贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过人民币44.2亿元。世茂股份(600823,股吧)已于年初发行了5亿元的2年期信托融资,成为2011年首家选择信托融资的公司。

  用益信托网数据显示,去年9月,房地产信托平均收益率为8.48%,随后一路走高,10~12月房地产信托平均收益率分别为9.13%、9.42%和9.56%。去年全年房地产信托平均收益率为8.92%。而到了今年1月,收益率高至9.76%,2月略降至9.16%。有关专家表示:在卖给投资者高收益产品的同时,信托公司给房地产公司的开价更高,信托融资成本起码都在20%以上。无形中加大了房企的融资成本。

  有关数据显示:2011年2月房地产仍是信托的主要投资领域,但是信托对项目的审核门槛非常高,“甚至还高于银行的审核标准”。根据有关人士透漏:“低于3亿元的项目,信托集团已经不愿再做”。这无形中将一些中小房企挡在门外,即使是大型房企,也对此深感负担沉重。

  高息票据的高额利率,信托融资过高的成本,是房地产企业在抛弃以往常规融资渠道的情况下,必须要面临的两个问题,的确,融资渠道如此看来真是越走越窄,也许最后高昂的融资成本,会逐渐成为压倒房企的一座大山,也许那时便是行业洗牌的时候了。

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