三大指标看房企钱荒 存货将致企业利润快速分化

2011年03月25日15:19  来源:和讯房产 作者:王栗涛
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  截止3月23日国内A股46家上市房企年报出炉,和讯房产对比现金流、负债率和存货三大指标发现,虽然企业在现金流和负债率上都进入了前所未有的红线区,但是去年骄人的销售业绩仍可让一部分房企暂时摆脱资金链困境,同时,万科A等企业在提升抗风险能力方面明显有备而来。

  现金流同比下降315%,去年房企投资活跃

  现金流及负债水平一直是衡量房地产企业财务是否健康的重要指标。截至3月23日,已公布年报的46家上市房企经营性现金流量净值仅为-526.16亿元,较2009年同期的244.14亿元大幅下降了315.51%。46家房企中,有30家左右公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降,占比近七成。其中21家企业(包含ST)的资产负债超过70%。

  大型房地产企业2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑。其中,保利地产2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元,同比2009年的-11亿元下降了212.7亿;招商地产(000024,股吧)2010年经营性现金流量净值为-44亿元,同比去年的71亿元也大幅下降了115亿;此外,万科A、首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

  面对现金流下降速度过快的局面,从中国指数研究院提供数据可以发现,今年2月全国土地成交建筑面积环比下降了54%。以万科A为例,其2月新增项目仅为3个,增加权益建筑面积22.9万平方米,公司应承担地价款8.5亿元,分别环比下降92%和87%。考虑到短期销售量将维持在较低水平,高速拿地将产生较大资金压力,保利地产、金地集团等龙头公司也纷纷放缓拿地步伐。

  一位上海房地产证券分析师认为:由于房地产行业的长周期性,在企业扩张期和收成期,经营性现金流经常有很大的落差,呈现强波动性,某一年度出现负值并不奇怪。房企经营性现金流的巨大缺口并不能说明其资金链岌岌可危,他认为,一家房企3年以上的经营性现金流都处于负数,才表明该房企的资金状况确实存在问题,至少表明销售回款一直跟不上开发支出。

  从保利地产的财务数据分析,企业处在业绩上升期需要资金快速滚动,往往当年的销售回款会迅速投入到下一轮的开发和拿地中,经营性现金流的巨大赤字恰恰说明保利地产正在进入新一轮的快速扩张期。这位不愿透露姓名的分析师认为,房企筹资活动产生的现金流量净额,衡量了房企在融资活动上的能力。以保利地产为例,由于银行信贷方面的强势,即使在偿还了大量债务和房地产调控的当下,其2010年年末筹资活动产生的现金流量净额仍达到281亿元,完全弥补上了经营性现金流-224亿元的赤字。因此,不能单纯从报表数字上来看公司处于盈亏状态。

  为何这次万科A没有紧随三大公司排列在现金流表前列,自己却独坐倒数第二(榜单从最大负数开始计算)的位置。“主要还是万科前两年一直属于保守策略,基本很少圈地,所以才看到现金流较好。”

  地产评论人陈真诚认为,“由于连续两年的销售回笼资金仍然充沛,加上信贷之外的融资渠道的不断拓展,绝大多数大中型开发商今年的日子并不难过,几乎不会出现资金断链的问题。”

  西南证券房地产行业分析师肖剑坦言,“房地产的三张表要一起看,不能单纯看哪一个数据的增减来判断资金链问题”,他还认为,不能单纯的将经营活动产生现金流为负数归结为企业缺现金,因为其中数据还包括投资和融资等情况。他说,一旦房地产行业转入低谷,一些准备充分的大型房企,有可能会出现经营性现金流转正的现象,这也是为“过冬”做出准备。

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