大肆举债依旧 绿城代建模式能否自救?

2011年04月01日01:21  来源:第一财经日报 作者:叶国靖
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  叶国靖

  相比快速飞奔的强劲对手,绿城中国(03900.HK)2010年的业绩开始显露出步伐放慢的迹象。3月29日,该公司发布的2010年年报显示,2010年公司连同其联营公司及共同控制实体(绿城集团)取得总销售金额约542亿元人民币(下同),比2009年增长6%;其中归属于本集团的权益为342亿元人民币。

  据其年报,2010财年的毛利为34亿元,同比增长47%。年内公司实现股东应占利润15.3亿元,同比增长51%。然而,绿城这一年的销售金额同比增长率、股东应占溢利,均逊于被绿城视为真正对手的龙湖地产(00960.HK)。

  龙湖地产年报显示,2010年,公司合同销售额为333.2亿元,同比增长81.5%。股东应占溢利同比上升87%,高达41.3亿元。

  同时,中海地产(00688.HK)、恒大地产(03333.HK)、万科A(000002.SZ)的2010年净利润数据则已经把“枭雄”绿城抛在身后。从收益角度看,中海地产2010年以126.7亿港元遥遥领先;恒大地产披露的净利润高达80.24亿元,较2009年的11.2亿元增长约6倍。万科A归属上市公司股东的净利润为72.8亿元。

  净负债率依然高企

  “高负债与高成长”一直是绿城的财技标签。绿城年报显示,截至去年年底,绿城拥有现金及银行存款共计149.73亿元,总借贷为340.47亿元(2009年总借贷为248.61亿元)。虽然公司净负债率由2010年中期的158.8%降至132%,但是,相比同行,仍旧处于高位。

  就连公司常务副主席兼行政总裁寿柏年都不得不承认公司的负债状况不太合理。他在公司业绩会上表示:“负债率上升的原因,一个是公司去年还在发债;另外在宏观调控下2010年销售目标未完成,公司增加了一些银行借款。合理的水平就是公司账上有比较充裕的现金流。因为地买得比较多,公司在一个大量土地储备的行业里面,要进一步来计算负债状况不是太合理。因为当买了地以后,50%是自己的钱,50%是银行的贷款,因此负债率会马上增加。银行只能是个参照,要看公司的现金流是否顺畅,有没有断掉的风险。”

  2011年,绿城中国预期持续和新开盘销售项目将达98个,可售房源金额约1200亿元,新开工建筑面积约为900万平方米。

  第一创业证券分析师陈晓波在接受《第一财经日报》记者采访时指出,目前房地产市场经过限购、限贷等严格的调控政策之后,市场购买力已经在较大程度上得到了抑制。对于全国性的大型房企,需要“抢销售”,随行就市,加速去库存;同时,有策略呼应市场需求,相应减缓开工量,并有效地管理好自己的现金流和负债率。

  中国房地产信息集团分析师薛建雄则评价,绿城主要开发中高端住宅,而宏观调控对于二次、三次置业者的高端住宅市场的打击较大。去年高价获取的土地如果今年转化为可销房源,存在显性的滞销风险。“不过,从以往来看,每一次高危时刻,绿城总能在悬崖附近安然脱身,并且迎来更大的发展。2011年绿城应该进一步控制财务风险,坚持高周转策略,令现金头寸处于安全地位。”

  面对扑朔迷离的2011年,寿柏年表示,今年销售目标为550亿元,主要发展二三线城市业务,公司有意在未来两三年内将负债率降至合理水平,目前正在研究人民币信托基金。

  合作伙伴分担绿城资金困境

  截至2010年年末,绿城累计土地储备的总建面超过3700万平方米,其中约2422万平方米为权益建面。回望2010年绿城的拿地行动,竞得人以“绿城等联合体”公开身份出现的频率越来越多。显然,宋卫平不是一个人在战斗,他的合作伙伴们往往在拿地之后贡献大量的“真金白银”。绿城正在以更加广泛的合作开发模式,将高昂的土地款转化成西子联合投资、赛丽控股集团、浙信房产等大批合作伙伴的支付任务,从而分担一直负累的资金压力。

  2010年,绿城通过招拍挂以及股权收购等方式,新增土地储备项目18个,规划建面约491万平方米,其中310万平方米归属于绿城,总土地款223亿元,其中归属于绿城承担的土地款128亿元。粗略计算可知:在上述获取的土地之中,绿城承担的土地款比例约为57%。

  对此,寿柏年的解释是:“我们的合作战略主要就是有钱出钱、有力出力。拿土地时候,比如说买一个地三个亿,这三个亿的注册资本金是两个亿,两个亿里面绿城占50%股份、对方也占50%股份,也就是绿城出1亿,对方也出1亿,另外的1亿全部由对方来出。第二,地价是今年先付掉一些钱,后面再分三次付款,可能前面付的钱全部对方来付,最后一次绿城来付,最后一次付的话刚好销售要开始了,因为中间要隔一年时间。销售马上开始,我又把我的钱先还给他,所以我也是少出钱,然后我是晚收钱,就是像这样的一种合作模式。最主要是我们的资金比较困难,所以要利用别人的现金,当然绿城也提供管理和品牌方面的投入。”

  寿柏年的逻辑背后显示出绿城在公开拿地方面不断在减少投入,采取了更多的合作模式。2011年全年应付土地款总计198亿元,其中绿城承担72亿元,剩下126亿元由合作方承担。换言之,2011年全年应付土地款之中,绿城承担的土地款比例仅约36%。截至3月29日,绿城已支付26亿元土地款。

  2010年9月,绿城建设管理公司成立,拓展以品牌输出和管理输出的业务,在不增加负债的前提下透过提供服务提升收益。截至今年2月底已签约项目达到27个。对此,寿柏年表示:“公司认为代建项目能贡献多少是多少,到2月底的时候已经有490万平方米(总建筑面积),如果按照一万元(每平方米)来算,那也有六七百个亿的销售额。倘若按照五六个点来算,这个管理费也可以拿到30亿。这块业务有一个可以期待的利润增长空间。”

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