房企更新模式参与保障房 相关投资机会已到来

2011年04月11日09:58  来源:和讯房产 作者:王栗涛
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  自1月26日大盘企稳至今,大盘上涨12.25%,但同期房地产板块涨幅为15.07%,跑赢大盘。尤其是保障房相关板块涨幅明显,据和讯房产不完全统计,同期涉及保障房的诸多企业都有20%左右的涨幅,部分企业涨幅甚至超过50%。

保障房相关企业涨幅一览
保障房相关企业涨幅一览

  保障房概念股领涨房地产板块

  4月8日大盘一路上攻突破3017点。3 月份市场指数涨跌不一。至3 月末,上证综合指数收于2928.11 点,全月涨幅为0.79%。

  而从1月26日至今,房地产板块由于受到调控,出现反复振荡格局。其中,万科A才上涨5.42%,招商地产(000024,股吧)上涨16.65%,金地集团还下跌2.37%,保利地产也只上涨5.65%。四大公司从1月26日至今,股价平均增长了6.33%,全行业涨幅为15.07%。

  同时,和讯房产统计了自1月26日以来,20余家保障房概念相关股票的涨跌幅,12家企业股价平均上涨了27.6%,跑赢大盘一倍还多。

  最近保障房概念相关的建筑板块和水泥板块也同样大涨。统计数据显示,建筑板块从1月26日的4000点上涨至今日最高点5500点以上,建材板块总计上涨37.5%。而上涨速度最为惊人的还是水泥板块,也从3月初的不足2900点,上涨到现在的3500点左右,涨幅接近20%。

  有分析师表示,“这一轮股市上涨主要围绕于保障房等题材。未来各地与保障房紧密相关的企业都能获得较好发展。”

  上海的一位证券分析师认为,相对于大盘的增长,四大公司增长远远落后于大盘,他认为,四大公司落后的主要原因是在调控背景下,转型会很难,而一些有地方关系且涉及保障房的企业就有比较好的增长。

  各大房企争夺保障房市场

  国家要求,“十二五”期末,中国城镇保障性住房的覆盖率或将达到20%以上。而在整个“十二五”期间,保障房建设量要达到3600 万套。而2008 年保障性住房建设规模仅有100 多万套,2009 年也才达到330万套,2010 年保障性安居工程建设规模达到580 万套,2011 年达到1000 万套。

  从已公布年报的49家房地产企业中,超过70%已经或将要积极参与保障性住房建设。但对于这些企业而言,2010年全行业资产负债率在70%上下。房地产行业本身利润率就高,这无疑与要求“利润率较低”的保障房相去甚远。

  但各大房产公司却表现出“极大热情”, 招商、金地、保利、远洋、绿城、首创等一线房企均将保障房开发纳为2011年战略规划的重点,并积极在全国各地寻求保障房开发项目。非上市公司绿地集团也透露,2011年保障房建设将占绿地开发总量的30%,累计投资将达500亿元。

  面对各大房地产企业抢滩保障房领地,中金公司白宏炜也表示,参与保障房建设的建筑企业和房地产公司将有可能获得更多的政策倾斜,比如在大片低价拿地、加快商品房周转等方面具有更大的优势。

  有业内人士对此表示,“保障房利润虽低,但也有10%,而且参与了保障房建设,国家也可能会放开这些公司的融资渠道。”

  “保障房项目的实际净利润率较高,有可能会达到12%以上”,海通证券房地产分析师也表示,虽然保障房净利润率低,但总量大、市场有保障,是行业获得新增市场和稳定利润的重要途径。他认为,目前保障性住房经营模式也开始升级,这是保障性住房建设未来获取更大利润的契机。

  房企更新模式参与保障房

  中金公司认为,传统的地方政府负责保障房土地的模式下,政府很难承担每年6000~7000 亿元的资金压力,因此需要寻求开发商和金融机构帮助。

  3月和4月是地产第一个销售旺季,但商品住宅面对的是“冰冷”的调控。3月未现“小阳春”,交易量同比下滑超过四成。

  但对于国家提倡的保障房领域,则显示出另外一番“春意盎然”的局面。Wind指数统计,沪深股市所有涉及“保障房概念”上市公司共计21只,截止3月28日,“保障性住房指数”(该指数概念包括参与保障性住房建设、供给的上市公司)收于1035.78点。该指数从2011年1月27日最低853.58点一路攀升至此。

  但对于以上两个数据,一位业内人士对此也表示出不同看法。他认为,“各地的保障房建设模式都不一样,政府要求也不一样,开发商的利益很难得到确保”,他还说,虽然有些大型房企承建了各地区不少的保障房工程,也可以说这些企业对各地保障房也较为熟悉,但作为一家上市企业要面对各地繁杂的保障房制度,这无疑也让企业深受机制不清晰的困扰。

  另一位房地产企业人士也表示,建设房子很容易,但保障房工程不应该仅仅是盖房子,这是一个庞大的民生工程体系,需要有一个明晰的思路和机制去确保完成,他对和讯房产表示,到现在还有不少地方没有明确的头绪,有的只是为了完成保障房的数字目标而匆匆上马。

房企参建保障房的模式
房企参建保障房的模式

  中金公司房地产分析师白宏炜认为,“政府+开发商”模式是帮助地方政府完成保障房任务的主要方式。他说,在传统的地方政府负责保障房土地整理的模式下,政府很难承担每年6000~7000亿元的资金压力,因此需要寻求开发商和金融机构帮助,而“政府+开发商”的模式将成为公租房、经济适用房、棚户区改造和限价房的最主要建设方式。

  白对于“政府+开发商”模式有三大优势,首先,获取规模土地的优势,第二,获取信贷支持的优势,第三,就是有可能得到再融资支持。

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