大房企不屑保障房低利润 中小房企“刮油”保障房

2011年04月14日15:11  来源:和讯房产 作者:王栗涛
 字号:

  年初到现在,保障房题材个股均走出一波小高潮,中天城投(000540,股吧)和西藏城投涨幅在50%以上,天房发展涨幅35%,保障房板块个股均走出20%以上的涨幅。但研究发现,同期一些知名大房企,如万科涨幅却只有5%以上,保利地产涨幅3%。可以说,以保障房为主要题材的房企出尽风头。

  大型房企保障房开发不足总体量10%

  万科A、保利地产等大型房地产公司一直以主流形象出现在公众视野,缘何这次失足保障房项目?

  从土地储备看,万科2006年以来,累计参与保障房项目面积为322 万平方米,期间包括去年万科参与的北京、深圳、南京三个保障房项目的开发,项目面积共计 163 万平方米。而这些年万科按权益计算的建筑面积在3640万平方米,也就是说,万科最近5年参与保障房开发的面积仅占总开发面积的8.8%。

  保利地产也存在类似问题,数据显示;截至目前,保利地产已经拥有3个共计84万平方米保障房项目。

  而保利地产2010年年报显示,保利地产2010年新增土地储备1441万平方米,完成所有沿海一线城市布局,总土地储备达到4195万平方米。与保利地产商品房动辄上千亿元的存货而言,保障房供应“少得可怜”。

  不屑8%-10%的保障房利润?

  另一方面看,万科和保利地产现在依然享受着商品房的盛宴。

  万科2011年一季度报表也证实了和讯房产的猜测,万科一季度销售金额355.1亿元,同比增长135%。3月份当月卖楼达到93.3亿元,同比增幅仍然接近五成。保利地产一季度卖楼进账140.15亿元,同比大幅增长72.39%。金地集团一季度累计实现销售金额37.2亿元,同比增长82.4%。

  同样,4月7日保利地产发布的2011年一季度年报显示,1-3月公司实现签约面积132.03万平方米,同比增长30%;实现签约金额140.15亿元,同比增长72.39%。按保利地产2011年制定的515亿销售目标计算,第一季度相当于完成全年目标的27%。期间3月份,保利地产实现签约面积60.36万平方米,同比增长52.26%;实现签约金额66.13亿元,同比增长96.88%。

  面对大型房企为何不愿意重点参与保障房建设,招商地产(000024,股吧)董事长林少斌的回答或许也为此做出注解,他认为,保障房基本利润?较低,也不可能有大利润。但一般情况下政府也不会让企业亏本,如果企业成本控制得更好,企业会得益更多。

  大型房企为何不愿意在保障房项目再加大力度?“主要还是各大型房企2011年一季度商品房销售较好,大公司不急于把精力投入在保障房领域”,一位证券公司分析师表示,现在大型房企修建保障房的热情远远没有地方类公司欲望强。

  有业内人士分析,“保障房8%-10%的利润根本无法吸引大企业参与保障房建设”,他认为,大房企土地储备较多,因此现在大房企还不愿意进入保障房等低毛利项目。

  地方企业刮保障房的“鸡肋” ,未来收益可观

  2010上半年,多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年拿地金额的50%,而在二三线城市拿地面积占企业新增土地储备接近或超过七成。随着大型房企纷纷进入二三线城市,众多中小地方开发企业面临“断粮死亡”的威胁。

  但1000万套保障房也无疑让这些中小开发企业起死回升。

  最近保障房上市企业涨幅较大,也为以上猜测做出注解。数据显示,从1月26日开始,中天城投涨幅在52.4%以上,西藏城投也曾有接近60%以上的增长,而北京城建也有35%左右的涨幅。天房发展也有35%以上的涨幅。

  中天城投发布公告称,中天城投计划在“十二五”期间,在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。中天城投系贵阳市的老牌保障性安居住房开发商,2000年以来已建和在建的经济适用房等保障性安居工程总量接近200万平方米。

  西藏城投2010年业绩公告,实现营业收入8.65 亿元,同比增长96.78%;营业利润5.31 亿元,同比增加129.4%,实现归属母公司所有者净利润1.15 亿元,同比增长49.11%。

  天房发展2010年业绩表明,截止报告期末,公司拥有可开发的二级开发项目11 个,总建筑面积259.59 万平方米。其中经济适用房和两限房项目2个,总建筑面积58.26万平方米。可以说保障房等项目占总土地储备达到接近25%左右。

  国信证券分析师较看好中天城投,中天城投历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右,这20万套保障性住房开发,按保守的方法测算(不考虑销售的溢价,仅按200亿投入成本作为计算净利润的基数),取8%的利润率,在2011-2015 年,可为公司带来16亿元净利润,尤其是加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠,未来公司收益会更高。

  安信证券分析师也对西藏城投给出评价,西藏城投作为上海市闸北区国资委控股的房地产企业,是闸北区最大的房地产开发企业之一。公司在旧区改造、配套商品房、普通商品房和保障性住房开发等领域的资源优势明显。考虑项目的开发进度和销售前景,预测未来三年(2011~2013年)公司房地产业务的净利润年均复合增长率超过80%。

  对于栖霞建设,海通证券分析师报告认为,由于2011年是国家大力扶持保障房建设开局之年,栖霞建设在保障房开发上的丰厚经验和公司南京栖霞区政府的背景将使得公司未来有望直接受益。

  国泰君安地产分析师张伟明在其研究报告中指出,大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。上市公司定向增发、发债等资本市场融资和新增土地都可能在地方政府支持下获得机会。

  一位在上海的证券公司分析师接受和讯房产连线时说,现在大型公司纷纷进军二三线城市,中小开发企业无法与万科等大型公司抗衡,而保障房利润低又需要和地方有好交情,这些公司就自然成为保障房的主力军。

  “主要还是地方公司有话语权与地方政府进行交流,而大公司则很少有这种近距离交流的可能性。”一位房地产行业分析师认为,他还表示,虽然保障房看似明面利润低,但地方型公司肯定能在配套设施建设等方面,获得地方政府的各项优惠措施、尤其是能在融资平台和税费减免上获得更大利润。

  但也有业内人士认为,现在地方公司也是作为保障房建设的一个过渡性安排,他认为,未来不排除会有越来越多的大型公司进入到保障房项目。

  

  【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。

(点击头像看看他们在说什么)

韩令国

财经评论员 侧重房地产

王子晨

北京盛业房地产公司总经理

蔡为民

知名房地产投资人

杨乐渝

全国房地产经理人联盟秘书

邓浩志

地产经济研究专家,《中国

我有话说
自动登录
用户名: 密码:

正在验证用户信息...
推广
热点
热点
    推广
    热点新闻
    房产论坛
    品牌栏目
    热点专题
    感谢您的参与!
    查看[本文全部评论]
    免费手机资讯客户端下载